Vergi İndirimi Olarak

Muhtemelen, kendi evinize sahip olmak birkaç güzel vergi ikramiyesiyle gelir. Bunlardan biri, ipotek kredinizde ödediğiniz faizin vergiden düşülebileceğidir.

Ev İpotek Faizi İddiaları

İptali talep etmek için kesintilerinizi Form 1040, Takvim A'da ayrıntılandırmanız gerekir. Çizelge A aynı zamanda emlak vergisi, tıbbi masraflar ve hayırsever katkılar da dahil olmak üzere diğer indirilebilir diğer masrafları da kapsar.

Bazen hepsi, dosyalama durumunuz için standart çıkarmadan daha fazla katkıda bulunur ve bu da parçalamaya değer hale getirir. Aksi takdirde, ev ipotek faiz indirimi öncesinde ve bunun yerine standart kesintiyi talep ederek daha fazla vergi tasarruf edersiniz. A Programı'nı tamamlayın ve hangi yöntemin sizin için en avantajlı olduğunu bulmak için bölüm indirimlerinizin toplamını standart indirime karşılaştırın.

İşte akılda tutmak isteyeceğiniz bu indirgeme hakkında birkaç şey daha var.

İpotek Faizi Kesintisinin Vasıflandırılması

İpotek faizi, bir ev satın almak için kredilere, ev kredisine ve inşaat kredilerine ödediğiniz faiz tutarını içerir. İndirim, ana evinizde ve / veya ikinci bir evinizde ödenen faizle sınırlıdır. Üçüncü veya dördüncü evlerde ödenen faiz indirilemez.

Kredi için de kanca yapmalısın - borç eşinin olmadığı ve ortak bir iade yapmadığı sürece borcun başka birinin adına olamaz.

Geri ödemek için sözleşmeye bağlı bir yükümlülüğünüz olduğu için bu, iyi niyetli bir kredi olmalıdır. Sonunda, eviniz kredi için güvenlik olarak hareket etmeli ve ipotek belgeleriniz bunu açık bir şekilde belirtmelidir.

Dahili Gelir Hizmeti'ne göre, eviniz "uyku, yemek pişirme ve tuvalet imkanları" bulunan tek bir aile konutu, kınamak, mobil ev, kooperatif veya hatta bir tekne olabilir.

Ne Kadar Ücretli Ödeneğinizin Belirlenmesi

Yeni vergi yılının başlangıcında, mortgage kredisi sağlayan kuruluşunuzdan bir İpotek Hakkı Bildirimi Form 1098 almalısınız. Form, bir önceki yıl ödediğiniz toplam faiz tutarını rapor eder. Finansal kuruluşun ayrıca, Form 1098'in bir kopyasını doğrudan IRS'ye göndermesi gerekeceğinden, formu vergi beyannamenize eklemeniz gerekmez.

Takvim A'da talep ettiğiniz ipotek faiz kesintisinin Form 1098'de bildirilen tutarla eşleştiğinden emin olun. İndirilebilecek tutar, belirli sınırlamaları temel alarak formda görünen toplam tutarın altında olabilir. Form 1098'i en az dört yıl boyunca dosyalanmış vergi iadesinin bir kopyasıyla birlikte tutun.

Ev Edinme Borcu Üzerindeki Dolar Kısıtlamaları

Ev kredileri ve bunlara yaptığınız faiz, bazı genel sınırlamalara tabidir.Bir sınır, bir konut satın almak veya inşa etmek için kullanılan krediler için geçerlidir.

Bu, "ev edinme borcu" dur. Terim, nitelikli bir ev satın almak, inşa etmek veya büyük ölçüde geliştirmek için aldığınız kredileri ifade eder. Ana eviniz ve / veya ikincil konutunuz için 1 milyon dolardan fazla ev edinme borcu üzerinde faiz düşüremezsiniz. Eğer evliyseniz ve ayrı ayrı dosyalarsanız sınır 500,000 $ 'a düşürülür.

Örneğin, diyelim ki birincil konutunuza karşı 800, 000 dolar ve ikamet ettiğiniz konuta karşı 400, 000 dolar borç almışsınız. Her iki kredi de mülkleri almak için kullanıldı. Birlikte, krediler 1 dolara kadar eklenir. Ev satın alım borcunun 1 milyon dolar sınırını aşan 2 milyon.

Şimdi diyelim ki her iki kredinin de sabit faiz oranı yüzde 5'tir. Yıl için ödediğiniz toplam faiz $ 60,000 idi. Ev satın alma borcunuzun ilk 1 milyon doları üzerindeki faiz, yalnızca 50.000 $ için bir ipotek faiz indirimi talep edebiliyorduk. Kalan 10 000 ABD doları, 1 milyon ABD Doları sınırını aşan bir kredi değerinin sonucudur; dolayısıyla bunu talep edemezsiniz.

Ev Sermaye Borcu Üzerindeki Sınırlamalar

Ev kredisi borcu, nitelikli bir ev satın almak, oluşturmak veya önemli ölçüde iyileştirmek dışında başka bir nedenden dolayı aldığınız bir kredidir.

Bu, nitelikli bir konutu iyileştirmek için aldığınız bir kredi olabilir, ancak ev edinme borç limitini aşmaktadır.

Ana eviniz ve / veya ikincil ikametgahınız için 100 000 ABD doları evsahipliği borcu üzerinde faiz düşüremezsiniz. Evli olduğunuz halde ayrı ayrı dosyalama yapıyorsanız, bu limit 50.000 dolara düşürülür. Borçlarınız evinizin makul piyasa değerini aşarsa, konut sermayesi faizinizle ilgili kesintiniz bu 100.000 $ 'nın sınırının altında bile azaltılabilir.

Ev kredisine ödenen faiz, alternatif en düşük vergi için yapılan bir düzeltmedir; bu da sevecen olarak AMT olarak bilinmez.

Bu örnek için, ev kredisine 300.000 ABD Doları borç verdiğinizi varsayalım. Ödünç aldığınız tutar evinizin makul piyasa değerini aşmadığı için orada olduğunuzdan emin olabilirsiniz. Evinize yeni bir aile odası eklemek için 150.000 $ para kullandınız ve geri kalan 150.000 $ 'ı oğlunuzun üniversite öğrenimine harcadınız. Evin iyileştirilmesi için kullanıldığı için, kredinin yarısı ev kazanımı borcu olarak değerlendirilir. Bu bölüm ev edinimi borç sınırlamalarına tabi olacaktır. Diğer yarısı konut sermayesi borcu olarak değerlendirilir, çünkü evinizi iyileştirmek için kullanılmamıştır. Bu bölümü yalnızca 100.000 ABD Doları limitine kadar çıkarmak mümkün olacak. Toplam 21.000 ABD doları ödemeyi kabul ederseniz, bunun şu şekilde dağılabileceğini varsayarsınız:

• $ 10, 500: Kredinin ilk yarısında tamamen tahsil edilemeyen ev satın alım borcu
• 7, 000: İndirilebilir evsahibi borcu kredinin konut sermayesi bölümünün üçte ikisi veya bu $ 150, 000 payı olan
• $ 3, 500 $ 'lık 100: 000: Evden borç borcunun ödenen kısmının ödenen faizini temsil eden İndirilmemiş evsahibi borcu $ 100, 000

Ayrıca, 7000 ABD Doları'nı Form 6251'de AMT düzenlemesi olarak IRS'ye bildirmeniz gerekir.

Müşterek İmtiyaz

İpotekinizi eşiniz olmayan bir başkasıyla ortak olarak tutarsanız, hanginizden sizin borçlarınızdan ödediğinize bakılmaksızın Form 1098'i almaya bakmaksızın yalnızca faiz ödemek hakkına sahipsiniz. Fakat burada bir kaçamak var. Borçlanmayı önlemek için ödeme yapan müşterek borçlular, faiz başka biri tarafından ödenmesi gerekmesine rağmen ödenen faizleri düşürebilir. JK Lasser'in "Kişisel Gelir Vergisi" editörlerinin bu ipucu boyunca geçtiği:

"Vergi Mahkemesi, müşterek bir borçluya, ödeme yapıldıktan sonra ipotek faizinin başka bir borçlunun payını düşürmesine izin verdi mülk kaybını önlemek için yapıldı ve ödeme ayrı fonlarıyla yapıldı. " (sayfa 328)

Ev Yapı Kredileri

İnşaat giderleri için kullanılan ipotek faizini indirebilirsiniz. Gelirler araziyi almak ve ev inşa etmek için kullanılmalıdır. İnşaatın tamamlanmasından 24 ay önce yapılan harcamalar, konut edinimi borcundaki 1 milyon dolar sınırına denk gelmektedir.

Fakat yakalamış bir şeyler var. İki yıldır bir inşaat kredisi faizini düşerseniz, mülkünü taşınmak yerine ikametgahınız olarak kullanmaktan vazgeçerseniz, yatırım indirimi olarak nitelendirmek için faiz düşüldüğünüz yıllar için getirilerinizi düzeltmeniz gerekebilir yerine. Bu onun indirilebilirliğini sınırlayabilir. Başka bir deyişle, IRS biraz para isteyebilir.

Ödenen Puanlar

Birincil ve ikincil evler için edinim borcu için ödenen puanlar, ödenen yılda tam olarak mahsup edilemez, ancak yeniden finanse edilen puanlar kredinin ömrü boyunca amortize edilmelidir. Formlar 1098'de her zaman puanlanmaz, ancak bunları HUD-1 kapanış bildiriminde bulabilirsiniz.

Bir Vergi Uzmanından Ne Zaman Yardım Alabilirsiniz

Ev ipotek faiz indirimini bulmak birçok vergi mükellefi için açıktır. Formlar 1098'inizde bildirilen ilgiyi ekleyin ve toplamı Çizelge A'ya girin. İzin verilen indirimi hesaplamak için Yayın 936'daki çalışma sayfasını kullanın ve bulunan Ev Kredisi Faiz Düzeltme Çalışma Sayfasını kullanarak ev kredisi için AMT ayarını hesaplayabilirsiniz Ancak, vergi yılı boyunca mülk satın alıp sattıysanız, bir vergi uzmanıyla görüşebilirsiniz. Aslında, karar vermenizin vergi sonuçlarıyla ilgilenmek için gayrimenkul satın almadan veya satmadan önce bir vergi dairesinin tavsiyesini aramanız mantıklı olur.