Bir Kredi Değişikliği Yapmam mı Gerekli Mi?

Soru: Bir Kredi Değişikliği Yapmam mı Gerekli Mi?

Bir okuyucu soruyor: "Evimizin değeri, 4 yıl önce satın aldığımızdan beri düştü, büyük olasılıkla bunun için ödenen miktarın yaklaşık yarısı kadardır ve bunun üzerine devlet için çalışmaktayız. Kaliforniya eyaletinde bulunan ve devlet tarafından zorunlu fulough'lardan dolayı gelirimin% 15'ini kaybetmiştim Karım bir kredi değişikliğine hak kazanacağımızı düşünüyor ancak bu konudaki korku hikayelerini duymuştum Tabii ki kısa bir satış daha iyi değil , öyle değil mi? Kredi değiştirmeli miyim yoksa kısa satış mı yapayım? "

Cevap: Bu zor bir sorudur. Kısa bir satış üzerinden bir kredinin değiştirilmesinden yana olun, kısmen aşağıdakilere bağlı:

• Mali durumunuz
• Bankanın istekliliği
• Evinizi tutma arzusu

banka, evinizin mevcut piyasa değerini dikkate almayı reddederse, daha da karmaşıklaşır. Değerinden bağımsız olarak gerçekten evinde kalmak istiyorsan, o zaman bir kredi değiştirme daha iyi bir seçenek olabilir.

Kredi Değiştirme Koşulları

Bir kredi değişikliğinin amacı, bir ev sahibinin ipotek ödemesini azaltmak ve bu ödemeyi uygun fiyatlı hale getirmektir. Bu, aşağıdakilerden birini veya birkaçını uygulayarak gerçekleştirilir:

• Faiz oranının düşürülmesi
• Kredi süresinin uzatılması
• Ödenmemiş faizin ana para bakiyesine eklenmesi
• Anapara bakiyesinin azaltılması >

Ulusal bankaları düzenleyen Para Birim Kontrolörü (Office of the Currency) (OCC), birçok kredi değişikliğinin borçlu olan asıl bakiyeyi azaltmadığını belirtti.

Belki daha da rahatsız edici olan şey, çok sayıda kredi değişikliğinin yakında tekrar suçlu haline geldiği yönündedir. Genellikle geçici bir düzeltme olup uzun vadeli bir çözüm değildir.

Kredi Değişiklikleri Artan Ödemeyle sonuçlanabilir

Bu, size tuhaf gelebilir ve bir kredi değişikliğinin nasıl yürüdüğüne aykırı olabilir, ancak her banka, bir ev sahibinin ipotek ödemesini düşüren bir kredi modifikasyonu sunmaz .

Bazı bankalar ödemeyi artıran bir kredi modifikasyonu önereceklerdir.

Genellikle brüt aylık gelirinizden belirli bir yüzdesini kaplayan, banka kullanım oranları yeni bir ipotek ödemesi belirlemek için kullanılır. Finansal tabloların garanti edilmesi halinde, banka daha yüksek ödeme talebinde bulunabilir.

Geçici Kredi Değişiklikleri

Bazı bankaların geçici bir kredi değişikliği teklif ettiğini unutmayın. Bu, bir bankanın kalıcı bir kredi değişikliği yapmayı kabul etmeyeceği, bunun yerine şu koşulları sağlayabileceği anlamına gelir:

Asıl bakiye aynı kalır.

• Ev sahiplerinden yeni bir indirimli ödeme yapmaları istenir.
• Yeni ödeme süresi 3 ila 6 ay arasında değişir.
• Bunun anlamı, ev sahibi, yeni ödemeleri geçici kredi değiştirme süresi sınırı içinde zamanında yaparsa, banka kalıcı bir kredi değiştirme izni verebilir.
• Ancak, dönem sonunda banka da özgürdür:

"Bize biraz para kazandırdığınız için çok teşekkür ederim, ancak ödünç şu anda varsayılan durumdadır." Ve banka foreclose işlemeye devam edebilir. Bu manevrayla kısa satım yapmak zorunda kaldım, birkaç Sacramento müşterisinin hikayesini duydum.

Bankalar Kısa Satışları Bir Kredi Değişikliği İle Eş Zamanlı Olarak Yapmazlar

Çoğu banka aynı anda iki dosya açmaz.

Bir kredi değişikliğini veya kısa bir satış yapmak isteyip istemediğinize önceden karar vermeniz gerekecek. Birini ya da diğerini takip etmelisin.

Bir banka, ev sahibi daha sonra bir kredi değişikliği yapmaya karar verirse, bekleyen bir kısa satış işlemini kapatacaktır. Kısa bir satış işleminin, bir kredi modifikasyonuna ne kadar süreceği aynıdır. Bazı kredi değişiklikleri tamamlamak için 3-6 ay sürebilir.

Kısa bir satışla iyi niyetle teklifte bulunan ve satıcıların ikinci düşüncelerinin bulunduğunu keşfetmek için kısa satış onaylamasını bekleyen ve şimdi ortasında bir kredi değişikliği yapmak isteyen bir alıcıya haksızdır. kısa satış.

Tavsiyem, kararınızı vermeniz ve onunla birlikte hareket etmenizdir. Ayrıca, kimseye ödeme yapmadan kendiniz isteyebileceğiniz için sizin için bir kredi değişikliği yapmak için herhangi bir şirket kiralamayın.

Pek çok kredi değiştirme şirketi, dolandırıcı olur.

Kısa Satış Neden Kredi Değiştirme İle Tercih Edilebilir?

Sualtına çıkmayı tercih eden ev sahipleri, bir kredi değişikliği yerine kısa bir satış yapmayı tercih edebilirler. Kısa bir satış, bankanın indirimli bir ödeme kabul etmesi ve krediyi serbest bırakması anlamına gelir. Eviniz borçlu olan miktardan çarpıcı bir değere yakınsa, kısa bir satış yapmak ve yüklü borçtan kurtulmak daha mantıklı olabilir.

Diğer faktörler şunlardır:

Kredilerin korunması 3 yıl sonra fiyatlar istikrarsız kalırsa, ev sahipleri kısa bir satış sonrasında ipotek ve uygun fiyatlı bir ödeme ile başka bir ev satın almaya hak kazanabilirler.

• Hem bir kredi değişikliği hem de kısa satış, krediyi etkileyebilir. Ancak her iki çözüm de genellikle bir hacizden daha iyidir.
• Pek çok kredi değişikliği, sabit oranlı ödemelerin ilk 5 yılı geçtikten sonra her yıl artabilecek bir ayarlanabilir ücret ödemeyi gerektirir.
• Sacramento'da sattığım kısa satış listelerinin birçoğu, bir kredi değişikliği reddedilen satıcıları içeriyor.
• Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.