Kira Mülkiyetini Değerlendirin-4 Şunları düşünün

Kiralık bir mülk satın almak için arıyorsanız, en iyi sonucu vermenize yardımcı olabilecek dört husus vardır. Aşağıdaki dört faktör, bir yatırım değerlendirmenize yardımcı olabilir:

• Konum
• Mali
• Onarımlar
• Mevcut Pazar

Mülkiyet Yerini Değerlendirin

Konum, göz önüne alınması gereken en önemli konulardan biridir potansiyel bir yatırım mülkünü değerlendirirken. Mülkün yıllar boyunca takdir etme ihtimali hakkında eğitimli bir tahmin yapmanıza yardımcı olabilir.

Örneğin emlak uzmanı Robert Kiyosaki, bir üniversite cemaatinin yakınında bir gelir mülkünün satın alınmasının faydaları hakkında konuşur. Bunun nedeni, her zaman geniş bir kiracı arzı olması, öğrencilerin ailesi genellikle kirayı ödeyecek ve alanın istenmesi ve daireler için artan talep nedeniyle sıklıkla daha yüksek bir kiralama talep edebiliyoruz.

Mahalle Nelerdir?

• Banliyöde veya kentsel mi?
• Perakende satış mağazalarına, ulaşım merkezlerine, hastanelere ve okullara yakın mı?
• Kiracı ne tür yaşamak isteyecek? (aileler, yaşlılar, tek insanlar, orta sınıf vb.)
• Bölgede geniş miktarda kiracı var mı?
• Geçerli ikametgahınız bu kadar yakın mı?
  -Eğer uzaktaysa, yolculuk masraflarını, nakliye ve fırsat maliyetlerindeki kayıp verimlilik açısından finansal maliyetler açısından faktör haline getireceksiniz.
• Mahalle istikrarlı, genişleyen veya çöküşlü mi?
  -Birçok boş mülk var mı yoksa çok sayıda yeni inşaat var mı?

• Gelecekte büyüme fırsatı görüyor musunuz?
  Örneğin, büyük bir şehre bağlanan yeni bir demiryolu hattı inşa ediliyor veya yeni bir şirket bölgeye taşınıyor ve yeni işler yaratıyor. Bunlar, yerin istenebilirliğini önemli ölçüde artırabilir.

Mülkiyet Maliyetlerini Değerlendirin

Bütçenizi Öğrenin

• Bu yatırıma ne kadar koyabilirsiniz?
• Ne kadar kaybedebilirsiniz?
• Ek paraya ihtiyacınız varsa, nereden bulacaksınız?
• Aylık ipotek ödemeniz ve faiz oranınız ne olacak?

Mülkün Değerine Bakın

• Mülkün gerçek gelir ve gider sayfalarını görmek isteyin. Hiçbiri yoksa, işletim masraflarını makul bir şekilde tahmin edebildiğinizden emin olun.
• Mülk için Net İşletme Geliri (NOI) hesaplayın.
  - Bölgenizdeki standart boşluk oranı nedir?
  -Mevcut için öngörülen kira nedir?
  -Sigorta ne kadara mal olur?
  - Vergiler ne kadar?
  - Mülk bakım maliyeti nedir?
• Piyasanızın Kapitalizasyon Oranı'nı (Cap Rate) belirlediniz mi? Pazarınızın Cap Rate'den habersizseniz, bir yerel emlak komisyoncusu ile görüşmelisiniz.
  -Başlangıç ​​Oranı'nı belirledikten sonra, şimdi NOI'yi Kapasite Oranı'na bölebilir ve mülkün o anki değerini alabilirsiniz.
• Karşılaştırmalı Pazar Analizi (CMA) yaptınız mı?
  - Bölgedeki benzer evler için ne satılıyor? İster bir kiralık mülk satın alınsın ya da bir evi çevirmek isteyip istemediğinizi kontrol etmek için mülkünüzü fazla ödeyip ödemediğinizden emin olun.

Onarımları Değerlendirin Gerekenler

Hangi Onarımlarla Rahatsınız?

• Yalnızca bir kat boya ve yeni bir halıya ihtiyaç duyan bir mülk ister misin, ılımlı miktarda bir işle uğraşıyor musun yoksa bağırsak rehabilitasyonuyla (yeni sıhhi tesisat, elektrik, zemin, duvar vb.) Rahat mısınız? < Onarımları Yapabilir misiniz?

Tamir masrafları, kendiniz yapabilmeniz veya yapmanız için başkası kiralamanız gerekiyorsa büyük ölçüde değişir.

• Malzeme ve işçilik için inşaat bütçeniz, bir milyon dolarlık ev veya elli bin dolarlık kiralık mülkü yenilip yenilip yenilemediğinize bağlı olarak geniş çapta değişecektir.
• Başparmak için başka bir genel kural, onarımların daima planladığınızdan daha pahalıya mal olmasıdır. Bir yüklenici istihdam ederseniz, iki haftalık bir iş genellikle dört haftaya dönüşür. Onarımları kendiniz yapıyor olsanız bile, maliyetler elinizden alınabilir.
• Örneğin
  : Bir odaya 800 $ 'lık yeni kuru duvar yerleştirmeyi planlıyorsunuz. Duvarları açtığınızda, termitlerin bir istila bulursunuz ve yalnızca yok edilmek değil, aynı zamanda duvarları yeniden çerçevelemek için de ihtiyaç bulunmaktadır. Bunun gibi beklenmedik giderler hızla artacaktır. Yalnızca daha yüksek bir inşaat bütçesine sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda bu ek onarımlar tamamlanırken ipotek, emlak vergileri ve boş mülk üzerindeki sigortayı ödemek için "yumuşak maliyetler" adı verilen ilave finansman maliyetleri ödeyeceksiniz. Yatırımın Geçerli Piyasaya Göre Değerlendirilmesi

Bir durgunluk sırasında bir McMansion'u atmaya çalışmak en kolay girişim değildir. Bir durgunluk döneminde, kiracılara kiralanmak için haciz mülkünün satın alınması başarı için daha iyi bir bahis olabilir. Şimdi emlak piyasasında trend olan eğilime bakmanız ve buna göre planınızı düzenlemeniz gerekir. Eğer o McMansion'u satın alırsanız ve bunu bir kâr için satana kadar yedi yıl tutacak paranız varsa, o zaman, evet, potansiyel olarak iyi bir yatırım olabilir.

Bir mülk satın alırken bakmak için başka bir şey, satış değeri olmasıdır. Oldukça arzulanan varlıklar, pazardan bağımsız olarak kolayca alınıp satılabilen varlıklardır. Onlar her zaman talep edilmektedir. Onları ekmek ve su gibi ihtiyaç olarak düşünün.

İnsanlar ev havuzuna ve TV izleme odasına sahip bir eve ihtiyaç duymazlar. İnsanlar temiz bir banyo ve güçlü bir çatıyla bir eve ihtiyaç duyuyorlar. Mülkünüzün en fazla miktarda kişiye hitap etmesini istiyorsunuz, böylece muhtemel kiracılar ve alıcılar size en çok sahip olursunuz.

Gayrimenkul Yatırım ABC'leri