Ortak Tenantlar Nasıl Yapılır 1031 Döviz Bürosü

Başkan, C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

Bu gece yarısı bakım telefon görüşmelerinden bıktınız mı ve kiracılarınızla uğraşmadan yıpranmış mısınız? Kira kontrollerini ve tamircilerini kovaladığınız için belki de sinirli davranıyorsunuzdur. Belki kiralık veya küçük apartman dairelerinizi satmak istersiniz ancak vergi sonuçlarını korkutursunuz. Aslında, yeni bir alışveriş merkezi satın almayı düşündüğünüz olabilir, ancak nakit ödeyerek satın alma işlemini kesinlikle yapamazsınız ve bir ev için asla para ödememiş olabilirsiniz.

Sanki senin gibi, işte iyi haberler var. Ortak Borsada 1031 Kiracı kullanarak, bu kiralık daire binasını satabilir, sermaye kazancı vergisinden kaçınabilir ve paranızı sizin yerinize almaya devam edebilirsiniz. Yaygın olarak kiracı olan TIC, yatırımcıların bir veya daha fazla yüksek kalite mülkiyet sahipliğine en iyi şekilde katılmalarının yanı sıra zenginlikleri korumak ve emlak yönetiminin baş ağrılarından kaçınmak için de biridir.

Ortak 1031 Alışverişi Değişikliği Çeşitlemeye İzin Veriyor

Örneğin, 15 yıldır sahip olduğunuz bir dörtlü sattığınızı ve 400, 000 dolardan fazla hakkınızın olduğunu söyleyin. hala devam ettiğiniz borç, yeni yatırımınızın satın alma fiyatı yaklaşık bir milyon dolar olabilir. Bu çok para olsa da, tek başına gerçekten birinci sınıf bir mülk satın almaya hak kazanamayabilirsiniz. Bununla birlikte, bunun yerine bir TİK'ye yatırım yapmaya karar verirseniz, bu 400.000 dolarlık hisse, $ 30, 000, 000 kurumsal derece mülkünde bir milyon dolarlık faiz satın alabilir.

Ortak Kiracılar 1031 Exchange, çeşitli coğrafi bölgelerdeki birkaç farklı özellik arasında çeşitlendirme yapılmasına izin verir. Bir depo ya da depolama birimleri, bir üst düzey otel ya da bir ofis kompleksi, bir hastane ya da destekli yaşam tesisi ya da milyonlarca değerinde bir apartman binasına yatırım yapabilirsiniz.

Bu çeşitlendirme yatırım portföyünüzün riskini azaltabilir ve potansiyel olarak değerini artırabilir.

Yatırımınızı size satan kişiye değil, güvenilir bir yatırım danışmanına sorun.

İPUCU: Ortak Ticarette Herhangi Bir Kiracıya yatırım yapmadan önce, güvenilir bir avukatınızın evrak incelemesini yaptığından ve durum incelemenizi yaptığınızdan emin olun. Bu, varlığın uygun lisanslandığından emin olmak da dahil olmak üzere, güvenliği satan işletmenin olası bir incelemesini içerir. Bir sürü dolandırıcılık var, işin bu ucunda çalışan hızlı seminer scammerleri olsun.

Ortak Kiracılar İçin IRS Kuralları 1031 Değişim

1031 Borsası için IRS kuralları, sermaye kazanımlarını ve amortisman geri alımı vergilerini ertelemek için titizlikle takip edilmelidir. Tasarruf Sağlanan Mülk, yatırım için tutulmuş veya sahibinin ticaretinde veya işletmesinde kullanılmış olmalıdır.

Potansiyel olarak başarılı bir TIC 1031 Değiştirme için beş genel gereklilik vardır:

1. Satıştan elde edilen gelirlerin% 100'ü yeniden girilmek zorundadır ve ticari Yenileme Mülkünün değeri Vadeli Maldan daha fazla olmalı veya daha fazla olmalıdır.
2. Kalifiye Aracı belirlenen satıcı olur ve Vadeli Mal satışının tüm gelirlerini elinde bulundurur.
3. Yazılı olarak en az üç benzer türdeki Değiştirme Özelliğinin tanımlanması gereken 45 günlük bir tanımlama süresi vardır.
4. % 200 Kuralı, herhangi bir sayıda Yedek Özellikin tanımlanabileceğini, ancak toplam değerinin Vazgeçilen Mülkün değerinin% 200'ünü aşmamasını şart koşar.
5. Üç mülkiyet kuralı ve% 200 Kuralı uygulanmazsa, borsada edinilecek olan ticari mülklerin toplam piyasa değeri, tüm mülkiyet haklarının toplam piyasa değerinin en az% 95'ini oluşturmalıdır tanımlanmış özellikler.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.

C. Grant Conness, Başkanı, Başkan, 1031 Alternatif Grubu

Yatırımcı, Yeni Mülk seçildikten sonra, Yeni Mülkiyetin Alıcıya Aktarıldığı andan 180 gün sonra yeni mülkü kapatacaktır. Yatırılan Mülkün satıldığı vergi yılı için uzatılmış yatırımcı vergisi beyannamesinin bitiş tarihi 180 günlük süreden önce ise, o zaman 1031 değişim tamamlanmalıdır.

Yatırımcılar, 180 günlük sürenin bir kısmının 45 günlük tanımlama döneminde zaten kullanılabileceğini de hatırlamalıdır. Hafta sonları ve tatil günleri içeren 45 günlük kuralın hiçbir uzantısı ve istisnası yoktur. Süre sınırı aşılırsa, tüm takas diskalifiye edilebilir ve cezalar ve vergiler gelir.

Bir yatırımcı birden fazla mülkte kesirli bir faiz satın alıyorsa, planlanan kapanış tarihlerinin son tarihten önce olduğundan emin olunması önerilir.

Ortak Yatırım Defteri ve Tapulu Sigortalı Kiracılar

Bir TİK'in sahibi olarak, ortak bir kiracı olarak ayrı bir belge ve mülke ilgi yüzdenizi gösteren bir başlık politikası alacaksınız. Diğer tek sahibi ile aynı haklara sahipsiniz.

Nakit Akışı ve Ortak Kiracılardan Algılama Potansiyeli 1031 Exchange

Paranızın, mülkiyetinizle orantılı olarak, potansiyel olarak geçmiş yatırımlarınızdan aldığınız nakit akışından daha büyük bir potansiyel var.

Nakit akışı, yeni satın alım işleminizdeki değer düşüklüğünüz tarafından mahsup edilebilir.

Eğer mülkün sonunda varsa satışı yaparsanız, takdir edersiniz. Bir TIC değerli bir emlak planlama aracı olarak düşünülür, çünkü mirasçılarınız vazgeçmenizin ardından hızlandırılmış bir temel almalıdır.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.

C. Grant Conness, Başkanı, 1031 Alternatif Grubu

Yatırımcı, 1990'ların ortalarında ve sonlarında IRS'e, bölünmemiş (kesirli), Ortak Çıkar Sahip Kiracılar'ın gayrimenkulün, Bölüm 1031 uyarınca vergi ertelemeye uygun bir varlıktı.

Buna karşılık, Ekim 2000'de IRS, Gelir İşlemi 2000-46'yı yayınladı. Bu prosedür, bazı Ortak Kiracılar'ın federal vergi amaçlı ortaklıklar olarak görülebileceği ve bu nedenle 1031 sayılı belge için uygun olmadığını düşünüyordu.

IRS, artık önceden karar vermediğini açıkça belirtti. Bu karar 2002 yılının Mart ayında yürürlükten kaldırılmış ve ardından 2002-2002 Hasılat Prosedürü uygulanmıştır.

"Rev. Proc." Olarak bilinen Revenue Procedure 2002-22, IRS tarafından zamanında gözden geçirilecek 15 puan verdi. Bu karar, kiralık emlak konusundaki bölünmez kesirli faizlerin bir ticari varlığa yönelik bir çıkar değildir " - nitelik taşımayacak bir ortaklık, borsayı bir denetim ve vergi sonuçları riski altına alabilir anlamına gelir.

Ancak, önceden karar almak neredeyse imkansız olacak. Bir IRS gözden geçirmesi için gerekli olan bilgilerin çoğu sponsorun mülkünü satın almaya, krediyi kapatmaya ve ortak kiracılara ilgi alanlarını satmaya hazır olmadıkça bile mevcut değildir. Dolayısıyla, çoğu sponsor meclisinin, Özel Yerleştirme Mutabakatında yer alan bir "olması gereken" veya "irade" vergisi fikrini yayınlamasının nedeni.

Ortak Kiracılara Yönelik Gelir Usul Rehberi 1031 Borsalar

Rev. Proc. Ortak Sahiplikteki Kiracılar'ın yapısı, finansmanı ve yönetimi için net kurallar oluşturdu. Sponsorlar ve borç verenlerin bazı mülkler için genellikle 10-25 yatırımcı arasında daha düşük limitler belirleyebileceği halde, 2 ila 35 ortak sahibine izin verir.

Karı koca bazen tek bir varlık olarak (devlet yasasına bağlı olarak) muamele görür ve ortak sahiplerin hiçbiri vergi beyannamelerini bir ortaklık olarak açamaz. Her bir ortak sahibi kısmi mülkiyetini satma ya da bölme hakkına sahiptir ancak yalnızca diğerlerine satma teklifinde bulunur. Karların orantılı olarak paylaşımı ve ayrıca borç (ipotek) vardır.

Bu daha açık ilkelerle TIC endüstrisi ciddiyetle başladı ve piyasaya yeni sponsorlar, broker / bayiler ve kayıtlı temsilciler çekti. 1990'lı yıllardan beri, Ortak 1031 Borsalarında Kiracılar'a büyük ilgi var. Nitekim, özkaynaklardaki büyüme 2002-2004 arasında TIC'lerde% 550'lik bir artış gösterdi. 2007'de kapanan TIC yatırımlarının toplam değeri 8 doların üzerindedir. 5 milyar. Bazıları bu rakamın daha da yüksek olduğunu ve kaldıraç dahil olduğunda 10 milyar dolara ulaştığını söylüyor.

Akredite Yatırımcılara Ortak Tekliflerde Kiracılar

TIC tekliflerinin büyük çoğunluğu sadece "akredite yatırımcılar" a yapılır, bu da bazı finansal kriterlere uyulması gerektiği anlamına gelir.

1. Tek yatırımcılar (veya eş ile birlikte) 1 milyon doların üzerinde bir net değeri olmalıdır.
2. Yıllık geliri 200 $, son 2 yılda ise bunun devam edeceğine olan inancıyla.
3. Değişiklik beklentisiyle son 2 yılda 300, 000 dolar eşin ortak geliri.
4. Bir LLC, Ortaklık veya Şirket gibi bir varlık en az 5 milyon dolarlık varlıklara sahip olmalıdır veya eğer varlıklar 5 milyon dolardan az ise, her yatırımcı bir birey olarak akredite edilmelidir.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.

C. Grant Conness, Başkan, 1031 Alternatifler Grubu

Bir yatırımcı Ortak 1031 Borsalarında 1031 Değiş tokuş ve Kiracılar konusunda uzmanlaşmış pek çok şirketten Yedek Bir Mülk bulmada değerli yardım alabilir. Bu TİK uzmanları, çok sayıda yatırım mülkiyetine sahiptir ve fiyat karşılaştırmaları, açıklamalar, net gelir, boşluk raporları vb. Dahil olmak üzere çeşitli inceleme sonuçlarını tamamlamışlardır. Genellikle, sponsor firmalar büyük miktarda para harcamışlardır bu gayrimenkul tekliflerini bir TIC 1031 Değişimi için IRS şartlarını yerine getirmelerinden emin olmak için yapılandırmak. Bazen sponsor bir satın alma sözleşmesi ile bir mala bağlar ve daha sonra, genellikle Özel Yerleştirme Mutabakat Zaptı (PPM) olarak adlandırılan, broker-bayi aracılığıyla pazarlanan teklif belgelerini hazırlar. Birkaç sponsor mülkünü pazarlamadan önce kapatıyor ancak taşıma masrafları nedeniyle daha pahalı olabilir.

Kayıtlı Yatırım Temsilcisinin Değerlendirilmesi

TIC yatırımlarında uzmanlaşmış kayıtlı bir yatırım temsilcisi seçin. Bu yatırım mülkünüzü satmadan önce yapılmalıdır.

• Bazı olası yenileme özelliklerini değerlendirin. Kayıtlı yatırım temsilcinizle bunu yaptığınızda, her bir teklifin sponsorlarını incelemelisiniz. Onların sicili nedir? İşletmelerinin altyapısı yeterli mi? Müdürleri, personeli ve yönetimi nitelikli mi?
• Yatırım temsilcinizin Series 63 veya Series 66 lisansıyla birlikte Series 7 veya Series 22 lisansına sahip olmasına dikkat edin. Ayrıca, ticari gayrimenkul konusunda deneyimli olmalı ve başarılı TIC değişimlerinin kanıtlanmış bir geçmişe sahip olması gerekir.
• Sponsor Firmalara Sorulacak Sorular

Sponsorun programı yatırımcılar için iyi yapılandırılmış ve adil midir?

• Teklif, doğru açıklamalarla dikkatli, yasal ve mekanik bir araya getiriliyor mu?
• Dokümanlarda belirtilen hedefler karşılandı mı?
• Yatırım ile ilgili riskler açıkça belirtilmiş mi?
• Program, varlıklarıyla birlikte, hedeflere ulaşma ihtimali yüksek mi?
• Beklenen hedefler, gerçekler ışığında mantıklı mı?
• Hangi güvenlik önlemleri ve rezervleri uygulanıyor?
• Ortak Kiracılar 1031 Exchange, yatırımcılara, değiştirme özellikleri ararken birçok seçenek sunar.

En az 100.000 ABD doları tutarındaki bir öz sermaye yatırımı genellikle gereklidir, ancak her mülkün sunumu, toplam özkaynağı olası TIC menfaatlerinin sayısına bölmek suretiyle belirlenen asgari bir seviyeye sahiptir.

Her PPM teklifi değerlendirilmeli, analiz edilmeli ve diğer rekabetçi tekliflerle karşılaştırılmalıdır. Geçmiş, günümüzdeki ve gelecekte beklenen giderler, kiracı finansal bilgileri, yeri ve çevresel konular araştırılmalı ve gayrimenkulün emlak piyasası alanıyla ilgili bir çalışma içermelidir.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.

C. Grant Conness Başkan, Başkan, 1031 Alternatif Grubu

TİK'leri yürüten bazı şirketler çeşitli olası yatırım özelliklerine dikkat çekti. Bunu yapmak için, kayıtlı yatırım temsilcileri, genellikle kendi durum tespit departmanı aracılığıyla şirketlerinde gereken özeni gösterir; diğerleri "durum araştırması danışmanları" ve avukatların dışındaki servislerini ararlar.

Ortak Kiracılar Türleri 1031 Borsalar

1031 Ortak Borsalarda Kiracılar çeşitli şekillerde yapılandırılabilir ve bu fırsatlar genellikle yönetim ve finansman ile paketlenir.

Bazen, varsayılan olarak borç verenin borçlarının diğer varlıklarından sonra gelmesini önleyen bir başvuru dışı kredi sunulur. Borç verenin kredideki güvenliği mülkün değeri ile sınırlıdır.

Bununla birlikte, bazı borç verenler, mülkten alınan kiraların krediyi ödemek için kullanılmadığı, bunun yerine onarımlar için yönlendirildiği durumda, sorumlu bir teşekkülün sorumluluk imzalamasını talep etmeye başlamışlardır. Diğer borç verenler, TİK ve bazen her bir alıcı, borç veren kişiyi gelecekteki herhangi bir çevresel soruna karşı garanti etmelidir. Yatırımcılar, borç belgelerini ve PPM'yi, orijinal yatırımlarından çok fazla sorumluluk olasılığını önlemek için yakından incelemeye çağrılırlar.

TIC programları üzerinde ön inceleme yaparken, yatırımcılar yapıyı ve 15 Rev. Proc. kılavuzlar. Büyük ölçüde sapma gösteren bir işlem, IRS'in bunu yasaklamasına neden olabilir, böylece yatırımcıları gelecekteki vergi sonuçlarına tabi tutabilir.

Teklifler, sponsora mülkün günlük yönetimini yapma yetkisine sahip olan her bir sahib tarafından imzalanmış bir belge ile yapılandırılmıştır. Toplanan kiralar ve fonların TİK ortak sahiplerine dağılış biçimindeki farklılıkları içeren bir ana kiralama veya yönetim sözleşmesi olabilir.

Teklifler, bireysel yatırımcı ile diğer TIC ortak sahipleri arasındaki ilişkiyi anlatan ortak anlaşmada bir kiracıyı da içerebilir. Bir TİK, herhangi bir kişinin mal sahibi olarak listelenmediği Özel Amaçlı Birlik (SPE) olarak da yapılandırılabilir. Bir SPE uyarınca, tek bir limited şirket TIC faizini satın alır ve sahibi olur. Bu yapı, ortak sahipler ve borç veren için ilave sorumluluk katmanı sağlar. Genellikle TIC Sponsoru yatırımın yönetiminden sorumlu olmayacak ve bağımsız yönetim istihdam edilmelidir.

Kiracılar Menkul Kıymetler veya Gayrimenkul İle Ortak Değişim Var mı?

Birçok sponsor, TIC yatırımlarını menkul kıymet olarak değerlendirir; çünkü mülkün bulunduğu veya sponsorun satışa sunmayı planladığı çeşitli eyaletlerde bir güvenlik tanımını karşılıyorlar. Bu, lisanslı menkul kıymet bayiinin, SEC'in gözetimiyle bu yatırımları pazarlayabileceği anlamına gelir. Bununla birlikte, menkul kıymetler de dahil olmak üzere bütün TİK menfaatleri, tapuda bildirilir ve çoğu devlet bunları gayrimenkul olarak sınıflandırır.

Gayrimenkul yatırımının bir güvenlik olup olmadığı konusu karmaşık olabilir ve konu önemli ölçüde şaşkına neden oluyor.

Bir TİK faizinin satın alınması 1031 amaçları için bir gayrimenkul işlemi iken, çoğu menkul kıymet olarak satılmaktadır. Bununla birlikte, bazı sponsorların TİK çıkarlarını gayrimenkul olarak satmaya devam etmesi ve menkul kıymet olarak pazarlamaması şaşırtıcı değildir.

Gayrimenkul komisyoncuları genellikle Tahliye Edilen Mülkün satışı ile ilgilendiği için, aynı aracılar aracılığıyla pazarlama TIC teklifleri sadece potansiyel yatırımcıları belirleyebilecek durumda oldukları için mantıklı görünüyor. İhtilaf, FINRA (Finansal Sektör Denetleme Kurumu) ve menkul kıymetler lisansına sahip olmayan herkese ücret veya komisyon ödemeyi yasaklar Menkul Kıymetler ve Takas Komisyonu kuralları yatıyor.

Bu, gerçek anlamda komisyonların ve sevk ücretlerinin ödenmesini yasaklamaktadır. Yatırımcıları korumaya yönelik bu kuralların gayrimenkul uzmanlarını bir TIC işleminin avantajlarını 1031 exchange müşterisine sunmaya teşvik etmesi talihsizdir.

Ortak 1031 Borsalarındaki Kiracılar İçin Talep Güçlü

Yatırımcı, TİK'yi, orta-uzun vadeli bir yatırım olarak tutulan bir mülk olarak görmelidir. Eğer likidite önemliyse alternatif seçenekler düşünülmelidir.

Ortak mülklerde Kiracılar için talep her geçen yıl artmaya devam ediyor. Söylememiz yeterli, TIC pazarının ve 1031 değişim sürecinin son hızı TIC'ye yabancı yatırımcılar için yıldırıcı olabilir, ancak kâr ve vergi tasarrufundaki fırsatlar çok fazladır.

Herhangi bir menkul kıymet şirketi aracılığıyla sunulan menkul kıymetler, size güvenemediğiniz benzer bir açıklama sunmalıdır:

Bu materyal, satmak için bir teklif değildir veya herhangi bir menkul kıymet almaya yönelik bir talep değildir. Bilgiler yalnızca tartışma ve bilgi amaçlıdır. Yetkili yasal, vergi veya finansal planlama tavsiyelerinin yerini alması amaçlanmamıştır. Uygulanabilir vergi kanunları yalnızca federal yasalar için geçerlidir ve bunlarla ilgili olarak geçerlidir. Bireysel devletlerin kendi ek vergi kodları olabilir. Lütfen eyaletinizdeki uygun vergi ve hukuk uzmanına başvurun. Bu bilgi, güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan sağlanır, ancak kişisel durumunuzla tutarlı profesyonel tavsiyelerle birlikte kullanılmalıdır.

Elizabeth Weintraub tarafından düzenlenmiştir. Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.