Satıcısı mı?

Soru: Kısa Satışda Satıcı Kimdir?

Bir okuyucu yazıyor: "Kısa süre önce evimi piyasaya sürdüğümde o kadar çok evrak imzaladım ki, ne vaat ettiğimi ya da herhangi bir belgenin ne anlama geldiğini hatırlamıyorum. banka tüm satış masraflarını karşılar, ancak bana öyle görünmüyor: Bana teklifte bulunmak için bir teklif gönderdi: Teklifte "satıcıya tapu ve emanet ödemesi" yazıyor. Ben miyim yoksa banka mı? Kim mülkiyet vergilerini öder, kısa satışta satıcı kimlerdir? "

Cevap: İlk önce şunu söyleyeyim, satıcının kısa bir satışta kim olduğunu merak ediyorsanız, yalnız değilsiniz demektir. Bu sorunun cevabını bilmeli satıcılar bile. Bu sorunun cevabını bilmeli olan ajanlar bile yapmazlar. Acenteniz size bankanın tüm masrafları kısa bir satış bedeliyle ödediğini söyletmesinin nedeni de budur. Ancak temsilciniz tam olarak doğru değil ve kolay çıkma yolunda ilerliyor olabilir.

Bana öyle geliyor ki, kendi ajanı ile devam etmekte bir güven sorunu olabilirmiş gibi. Bir temsilci sizinle bir listeleme anlaşması imzaladığında, bu temsilci sizinle sadık bir ilişki kuruyor. Bu, acentenin sizin menfaatinize göre çalışması gerektiğini ifade eder. Emanet yoksa bir acente sizin için bu işi yapmak zordur. Acentenle emanet etmek için acentene güvenmelisin. Güven yoksa, mütevazi ilişkiyi ihlal etmiş olabilirsiniz.

Önerim, aracınıza sadakat açıklaması ve sana satıcının kim olduğunu kısa bir satışta açıklamasını istemek.

Bu, acenteniz için zor bir görev olmamalıdır ve aslında, büyük olasılıkla aracınız tarafından memnuniyetle karşılanacaktır.

Maliyeti Kısa Süreli Satışı Yapan Kişi

Kısa bir satış, maliyet bakımından diğer işlem türlerinden gerçekten farklı değildir. Kapanış açıklamanız ve ücretlendirilen ücretler diğer gayrimenkul işlemlerine çok benzer.

Bunun gibi çalışır:

• $ 100, 000 için evinizi satıyorsunuz deyin. Satıcı sizsiniz.
• Alıcı size peşinat ve kredi kombinasyonu yoluyla 100 bin dolar verir, veya belki yalnızca nakittir. Önemli değil. Sonuçta, 100.000 $ alırsınız.
• Önce, komisyona para ödüyorsunuz. Eğer% 7 ise, liste komisyoncusuna 7,000 dolar ödeyeceksiniz. Listeleme komisyoncusu daha sonra listeleme aracısına ve alıcının komisyoncısına öder ve alıcının aracıcısı alıcının aracısını öder. 7,000 dolardan para alan ajanların alt ajanları bile olabilir, ancak gerçek şu ki 93,000 dolar kaldı.
• $ 93,000'dan, muhtemelen 3000 $ daha masrafa sahip olursunuz. Bu ücretler, diğer masrafların yanı sıra, tapu ücretleri, emanet ücretleri, kayıt ücretleri, suçlu emlak vergileri, vergi prelasyonları, transfer ücretlerini de kapsayabilir.Örneğin, tüm bu ücretlerin toplamı 3 bin dolardı, şimdi 90 bin dolar kaldı.
• $ 90,000, net gelirinizdir. Parayı, bankaya borçlu olduğun için saklayamazsın. Muhtemelen bankaya 90 doların üzerinde borcunuz var, ancak banka evinizi bir banka mülkü olarak satacak olursa bankanın muhtemelen alabileceği maksimum tutar, kısa satım için yeni teklif edilen 100.000 dolar olacaktır. .

  Bu nedenle, banka, bundan 100 doların piyasa değeri olduğu için bundan fazlasını alamadığından, banka 90 dolarınızı kabul edecek 000. Gördüğünüz gibi, kısa satış ve düzenli bir işlem arasındaki tek fark , cebinize para koymadığınız gerçeğidir. Düzenli bir işlemde, bankayı ödeyerek net gelirleri cüzdanselendirirsiniz çünkü özkaynaklara sahip olursunuz. Kısa bir satışta, özsermayenizi kaybettiğinizden öz sermayeniz yok.

  Bu, satıcı olduğunuz anlamına geliyor. Banka satıcı değil. Sahibi satıcı ve sahibinin satış masraflarını satıĢ gelirlerinden öder.

Banka Gerçekten Kısa Satışın Satıcısı mı?

Bazı insanlar bankanın gerçekten kısa satış satıcısı olduğunu iddia ediyor çünkü banka ev sattığı paradan daha fazla borcu var, ancak bu doğru değil. Bunun nedeni, satıcının evini bir alıcıya kadar taahhüdünün satıcıyla aynı kalmasıdır. Satıcı, sahibidir.

Gerçi bu şekilde çalışır. Diyelim ki bankaya 200 bin dolar borcunuz var, ancak eviniz sadece 100, 000 dolar değerinde. Bankanın gelirlerden 10, 000 kaybedecekseniz, satış net gelirleri sadece 90, 000 olduğundan, banka çok ilgilendi ve satış masrafları.

Banka gerçekten satış masraflarını karşılamasa da, bankanın satıcının ödemesini engelleyebildiği her kuruş bankanın cebine girer. Çünkü banka geride bıraktığı parayı alır. Bu nedenle banka, satıcının kapanış masraflarını ne kadar ödediğini önemser.

Ancak satıcı hala satıcıdır ve banka halen bankadır.

Banka, kısa bir satışla belirli bir ücret veya harcama yetkisi vermezse, kim öderse o zaman soru kalır mı? Bir ücret yetkisiz ise, banka brüt kazançlardan düşülmesine izin vermeyeceği anlamına gelir. Fakat ücret hala ödenmelidir. Kısa satışlarımın çoğunda alıcıdan herhangi bir yetkisiz ücret talep etmesini rica ediyorum.

Normal olarak, yetkisiz ücretlerin ödenmesi pazarlık edilebilir. Bununla birlikte, HAFA kısa satışında, satıcının ekstra bir şey ödemelerine izin verilmedi. HAFA kısa satışları artık kullanılmıyor. Kaliforniya'da, SB 458 Kaliforniya kısa satım satıcılarının, Kaliforniya Medeni Kanunu 580e tarafından kanıtlandığı üzere cebinden herhangi bir ücret ödemesini yasaklar.

Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.