Bir evi çevirmek için pratik basamaklar

Gayrimenkul yatırım yapmak para kazanmanın harika bir yolu olabilir. Düşünülmesi gereken bir mülk yatırımı türü bir evi çevirmektir. Bu metodu kullanarak başarıyı elde etmek, genellikle beceri, kapsamlı analiz ve araştırma kombinasyonudur, ancak birkaçı aptalca şansla başarıyı başarır. Başarılı bir evin kapanışında üç anahtar var.

Bir Evi Ters Çevirmek Nedir?

Bir evin çevrilmesi, onu genellikle bir kâr için hızlı bir şekilde satma niyetiyle bir ev satın almanız anlamına gelir.

Uzun vadeli bir satın alma ve bekleme stratejisi değildir. Mülkünüzü satın aldığınızdan daha fazla satmanız, mutlaka kar edeceğiniz anlamına gelmez.

Örneğin, 200.000 $ 'lık bir ev satın alıp 50.000 $' lık yenileme harcaması yaparsınız. Eğer sattığınızdan daha fazla olan 240,000 $ karşılığında evi satarsanız, yenileme maliyetlerini ve mülkün tutulması ve mülkün satışı için ilave maliyetler düşündüğünüzde aslında kaybedeceksiniz.

Ne Tür Mülkler Ter Alınır?

Darboğazın en yaygın türü tek bir aile evidir. Bununla birlikte, neredeyse her tür gayrimenkul kâr amaçlı yapılabilir. Bu, aşağıdakileri kapsar:

• Çok Ailelik Evler: Olası alıcılar için mülkün daha değerli olmasını sağlamak için mevcut birimlerin yenilenmesi veya ek birimler ekleme olanakları vardır.
• Karma Kullanılmış Emlak: Bu, perakende alanına, yerleşim alanına veya her ikisine yapılan tadilatları veya eklemeleri içerebilir.

• Perakende Mülkiyet: Mekanı, restoran, salon veya genel mağaza gibi belirli bir ihtiyaca göre yenilemek.
• Arsa: Konut veya perakende gibi belirli bir kullanım için onay almak için imar prosesine geçmek. İmar izinlerini alabilmek, kasabadaki inşaat departmanının ne kadar çabuk ve kolay çalışacağına bağlı olarak uzun bir süreç olabilir.

Anahtar 1: Doğru Fiyatta Satın Alın

Parayı satın alma işleminde buluyorsunuz. Eninde sonunda evinizi ne kadar iyi yenilediğiniz önemli değil, en başından çok fazla para yatırırsanız, kar elde etmek bu kadar zor olacak.

Onarım Sonrası Değerini Belirleyin - ARV

Kâr elde etmek için mülkünü ne kadar satın alabileceğinizi belirlemeye çalışıyorsunuz. Bu nedenle geriye doğru çalışmanız gerekir.

Yapmanız gereken ilk şey, mülkün onarım sonrası değerini belirlemektir. Mülk üzerindeki tüm yenilemeleri tamamladıktan sonra evin değerli olacağına inandığınız şey budur.

Yakınlarda satılan fiyatlarla bölgedeki kıyaslanabilir mallara bakmanız gerekecek. Karşılaştırılabilirlere bakmak kesin bir bilim değil, size evin değeri hakkında bilgi verir. Eviniz dört yataklı, iki banyo Colonial ise, geçen yıl satılan benzer boyuttaki Kolonyallara bakmak isteyeceksiniz.Aşağıdakiler gibi bazı faktörleri ayarlamanız gerekecek:

• Kare Dekupaj: İki evde aynı sayıda yatak ve banyosu olabilir, ancak bir tanesi 1,8 000 metrekare büyüklüğünde olabilir.
• Yenileme Kalitesi: Yenilemede kullanılan malzemelere bakın. Bu, şu anki alıcı aradı mı?
• Yer: Şehrin bazı alanları diğerlerinden daha iyi olacak: daha iyi okul bölgesi, daha sessiz bir sokak.
• Lot Boyutu: Daha büyük partiler daha değerli olacak.
• Aktiviteler: Evde merkezi klima, yerden ısıtmalı havuz, bitmiş bodrum veya ana pakete sahip mi?

Benzer özelliklere baktıktan sonra, yenilemelerinizi tamamladıktan sonra, evin neye değer olacağı konusunda bir dizi bilgi edinebilmelisiniz. Onarım Sonrası Değer budur.

Maliyetlerinizden Çıkarın

Malı satın almak için doğru fiyata, evde ne kadar para harcayacağınıza karar vermeniz gerekir.

• Satın Alma Üzerindeki Kapanış Maliyetleri: Bu, tapu sigortası, evde incelemeler, avukatlık ücretleri, anketler, banka ücretleri, kayıt ücretleri: tapu ve ipotek içerir.
• İnşaat Maliyetleri: Şehirden izin, malzeme masrafları, emek maliyeti.
• Holding Maliyetleri: Sigorta ödemeleri, vergiler, herhangi bir krediye ödeme, olası hizmet maliyetleri.
• Satılık Satılık Kapanış Maliyetleri: Avukatlık ücretleri, muhtemelen gerçek aktarım vergisi, Emlakçı komisyonu, kayıt ücretleri: tapu ve ipotek, kasaba muayene ücretleri: Olası kasaba istihkam belgesi, CO, alıcı kredileri: alıcı ev müfettişi mülkiyetle ilgili yanlış şeyler bulacaktır, bu nedenle alıcı muhtemelen bunları düzeltmek için sizden bir kredi isteyecektir.

Kârınız Motive Edildi mi?

Muhtemelen, 5,000 dolar kazanmak için bir ev çevirme işini ve riski göze alamazsınız. Dolayısıyla, ideal kazanç hedefinizi flipten belirlemelisiniz. Herkes söylendiğinde ve bittiğinde, 20 bin dolar kazanmak ister misiniz? 50 dolar, 000? 100 dolar, 000? Ne kadar çok yapmak istediğinizi bilmek, ev satın alabileceğiniz fiyatı belirlemenize yardımcı olacaktır.

Yaptığınız kârlar üzerine bir sermaye kazançları vergisi ödemek zorunda olduğunuzun da farkında olmalısınız. Gelir grubuna bağlı olarak, hiçbir şey ödememeniz gerekebilir veya karınızın yüzde 20'sini Sam Amca'ya ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu maliyeti bir 1031 Exchange yaparak erteleyebilirsiniz.

İdeal Satın Alma Fiyatı Belirleyin

Mülk için bir Onarım Sonrası Değerini, mülkün yenilenmesiyle ilgili yaklaşık maliyetleri ve ne kadar para kazanmak istediğinizi belirlediğinize göre, istekli olduğunuz azami miktarı belirleyebilirsiniz mülk için ödeme yap.

Tamir Değerinden Sonra

- Eksi Maliyetleri

- Kâr Gücü Motivasyon

= İdeal Satın Alma Fiyatı

Bu, teklifinizi verdiğiniz ve kabul edilmesini umduğumuz noktadır. Bu numaraya ulaşmak için çok çalıştınız, bu nedenle Emlakçılar size fiyat teklifinizi artırıp arttırmadığınızı, malın size ait olduğunu düşünmeyin. Mülk için ödediğiniz her dolarınız kaybettiğiniz bir dolarlık potansiyel kazançtır.Unutmayın, satın alma işlemindeki paranızsın.

Anahtar 2: Çabuk Çıkın

Gayrimenkulün ters çevrilmesinin amacı, bir kar elde etmek ve bu karı olabildiğince çabuk yapmaktır. Herhangi bir iyi yatırımcı, emlak piyasasının bir kuruşa geçebileceğini bilir. Herhangi bir sayıda faktör mülkünüzün değerini önemli ölçüde düşürebilir. Buna aşağıdakiler dahildir:

• Faiz Oranlarındaki Artış: Faiz oranı yüksek olduğunda, insanlar bir evde fazla harcama yapamazlar. Aylık ipotek ödemelerinin daha yüksek olacağı için satın alma güçlerini düşürür. Faiz oranları yükseldiğinde, ev fiyatları, satın alma gücündeki bu düşüşe uyum sağlamak için düşecektir.
• Sezonun Değiştirilmesi: Ev satın alma sezonu, çocukların okuldan ayrıldığı yaz aylarında zirve yapar. Aileler, yeni okul yılı başlamadan önce taşımak istiyorlar. İlkbahar / Yaz başlarında acele etmeniz için piyasaya sürmeyi beceremiyorsanız, kendinize çok fazla para yükleyebilirsiniz.
• Envanterde Artış: Evinizin değerini etkileyebilecek bir diğer faktör, bölgedeki fazla envanterdir. Bunun gerçekleşebilmesinin bir sebebi, kasabadaki büyük bir şirketin çalışıp çalışmaması ve halkın taşınması için evlerini piyasaya sürmeleri olabilirdi. 3 yatak odası, 2 banyo, 250 $, 000 çiftlik evi için çok fazla alıcı var. Eğer piyasada beş tane varsa, hızlı bir şekilde satılabilmesi için fiyatınızı azaltmanız gerekebilir.
• Bölgede Foreclosures veya Kısa Satış: Ne yazık ki, komşularınızı kontrol edemezsiniz. Bölgedeki kısa satış ve haciz evinizin değerini düşürecektir.
• Doğal Afet: Ayrıca Tabiat Ana'sını kontrol edemezsiniz. Kasırgalar, kasırgalar ve yangınlar bölgeleri tahrip edebilir, ev fiyatlarını karışıklıklarla eşit derecede bırakabilir.
• Düşük Okul Dereceleri: Okul sistemi derecelendirmesi düşerse, mahalle potansiyel alıcılar için daha az arzu edilir hale gelecektir.
• Yavaş Ekonomi: Ekonomi çöktüğü zaman ev fiyatları da düşer. Daha az insan ev satın alabiliyor ve bunu yapanlar daha az harcama arıyor.
• Çevresel Konular / Güç Hatları: Arka bahçede inşa edilen güç hatları veya kasaba boyunca uzanan bir boru hattı, topraktaki yüksek seviyedeki radon veya diğer kimyasal maddeleri, evinizi en iyi dolar için satmak daha zor hale getirecektir.

Anahtar 3: Çalıştığınız Takım Sizi Yapabilir veya Sizi Kalıtsa

Başarılı mülkiyet hakaretleri hızlı bir şekilde yapılır ve doğru fiyata yapılır. Yanlış müteahhit, tasarımcı veya Emlakçı kiralama, bir kapıyı hızlıca kapana çevirebilir. İdeal olarak, zaman kaybetmemek için mülkünüzü kapatmadan önce güvenilir kişilerden oluşan bir ekibiniz olacaktır.

Tasarımcılar:

Yenilemeniz için bir tasarımcı kiralayacaksanız, o alana aşina olduğundan emin olmalısınız. Yapmak istediğiniz son şey aşırı geliştirmektir. Her ev Calcutta mermeri ve Brezilyalı parke zeminlere ihtiyaç duymaz. Mükemmel bir kat planı ve temiz tasarımı ile büyük para kazanabilirsiniz. Mutfak ve banyolar ev satıyor, ancak çoğu alıcı 400 $ 'lık bir musluk ile 40 $' lık bir musluk arasındaki farkı bilmiyor.

Piyasanın bilinmesi, bu bölgede hangi alıcıya baktığının belirlenmesine de yardımcı olacaktır. Bölge, çok sayıda bekar, yeni evliyim, küçük çocuklu genç aileler, kurulmuş aileler veya boş nesters çekiyor mu? Bu, yenilenecek en iyi yaklaşımın belirlenmesine yardımcı olacaktır. Başka bir yatak odası eklemelisin Çocuklar için bir aile odasına mı odaklanıyorsunuz? Bir ana ustalık ana çizgi olacak mı?

Müteahhitler:

Bu elektrikçiler, tesisatçılar, yanlar, çatılar, HVAC müteahhitleri, ressamlar, döşeme masaları ve ihtiyacınız olan herkesi kapsar. En iyi fiyatı elde etmek için birden çok teklif almak istiyorsunuz, ancak en iyi fiyat her zaman en iyi kalite işi olmadığı için kimlik bilgilerini kontrol etmek istiyorsunuz. Başta çok iyi bir fiyatınız olduğunu düşünebilirsiniz, ancak bir yüklenicinin çaput işini düzeltmeye çalışırken daha fazla zaman ve para harcayacaktır.

Yüklenicinin yapılması gereken yenilemeler için kasabayla çıkartılması gereken gerekli izinleri anladığından emin olun. Kasaba izinleri işleme ne kadar sürüyor? Onaylanması gereken herhangi bir imar alanı sorunu var mı? Belediyeyle verilen izin sorunları aylarca işi kaldırabilir ve potansiyel kârı hemen düşürebilir.

Müteahhitler, bir işin ne kadar süreceği "küçümseyerek" de meşhurlar. Yüklenicinin tamamlanması gereken iş için belirlenen bir son tarihin olduğundan emin olun. Zamanında tamamlanamayan bu işler için bütçenize de ihtiyatlılık fonu da dahil etmeniz gerekir.

Emlakçılar:

Bir Emlakçı ile satılacak mısınız? Bir Emlakçı ile satıyorsanız, satılık komisyonlarını dikkate almayı unutmayın.

Bir Emlakçı seçerken, ev satmaya çalıştığınız piyasayı bildiklerinden emin olmalısınız. Geçmişte Emlakçı ile çalışmış olsanız bile, o belirli pazar için en uygun olmayabilirler.

Buna ek olarak, pek çok Emlakçı sadece hızlı bir satış yapmakla ve mutlaka en iyi dolar için ev satmakla ilgilenmiyor. Kendi araştırmanızı yaptığınızdan ve Emlakçı'nın ev için alabileceğini hissettiğiniz sayıyla rahat hissettiğinizden emin olun. Hızlı bir satış yapmak istiyorsunuz, ancak aynı zamanda masaya çok fazla para bırakmak istemiyorsunuz.