Otel GYOları, Satın Almanın Uygun Bir Şekli Olabilir

Bir grup otel sahibi olmak istediğinizi düşünün. (Belki bir çocukken Monopoly oynamışsınızdır ve geceleri odalardan birine check-in yapan birinden para akışı alma fikrinden zevk alırsınız.) Zenginseniz, bir otel konseptini direkt olarak bir otelin franchise edebilirsin. büyük misafirperverlik şirketleri. Ne yazık ki, pek çok birinci sınıf otel, 2 ila 15 milyon dolar arasında bir yere maloluyor. Lüks ve lüks otellerin fiyatı 30 ila 60 milyon dolar veya daha fazla olabilir.

Bunun en geleneksel olarak borç ile finanse olmasına rağmen, gerekli sermaye peşinat uzak hemen tüm yatırımcılar için ihtimal gerisinde duruyor.

İyi haber? Bu günlerde, otellere yatırım yapmanın başka bir yolu var. Aracılık hesabınızdaki otel GYO'larını, hisse senedi, tahvil ya da yatırım fonu satın aldığınız gibi satın alabilirsiniz.

Önce, yedekliyoruz ve bir an için GYO'lar hakkında konuşalım. Eğer unuttuysanız veya bunları okudu hiç bir gayrimenkul yatırım güven veya GYO, edinme ve emlak ve gayrimenkul ile ilgili varlıkları yönetmeye odaklanmış şirketin özel bir türüdür. GYO'ları sıradan şirketlerden ayıran şeylerden biri de, Kongre'nin, katı koşulların yerine getirilmesi koşuluyla, kurumlar vergisinden muaf tutulmasını sağladığı ve bunlardan en önemlisi, kârların en az% 90'ının nakit temettü şeklinde dağıtılması olduğunu ortaya koymaktadır hissedarlara.

3'ten büyük ->

Bu faiz hareketlerine GYO'ların son derece hassas hale getirir ama aynı zamanda onların blue-chip hisse meslektaşlarının çok daha kilolu temettü verimi sunma eğilimi anlamına gelir. Dezavantajı? GYO dağılımları onlar alt, daha cazip temettü vergisi oranları, sıradan gelir sanki vergili olacağım anlamına vergi kodu altında "nitelikli temettü", değildir.

Önemli bir portföy oluşturmaya başladıktan sonra, Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) veya başka bir vergi barınağı yoluyla çok fazla satın almanız durumunda, bazen sorun yaşayabilirsiniz; zira ilgisiz İş Gelirlerini tetikleyebilir Vergi veya UBIT. Bu, farklı bir gün için farklı bir tartışma.

Otel GYO'ları Bir Daire GYO veya Leasing Alışveriş Merkezi Uzmanlığında Uzman bir GYO'dan çok farklıdır.

Farklı sektörlerdeki ve sektörlerdeki stoklar farklı risk özelliklerine sahip olduğu gibi, GYO'lar da içinde bulundukları gayrimenkul projesinin türüne uzmanlaşmak. Bu, ilk elden edinilen tecrübelerden bilindiği gibi, mülkiyetini tamamen almaya alışmış olan gayrimenkul yatırımcıları için bir haber değildir; bir apartman binası, temel ekonomi, gelenekler, uygulamalar ve uygulamalar üzerine kurulu bir ofis binası veya depolama birimlerinden çok farklı davranıyor; yasalar ve iş yerinde kuvvetler - ancak yeni yatırımcılar için bir sürpriz halka açık menkul kıymetler aracılığıyla gayrimenkul ediniminde olarak bazen gelir.Ticari ofisinizdeki GYO'nun patlama ve canlanma döngülerini takip ederken döngüsel kiralama oranlarına maruz kalabileceğini anlamıyorlar, oysa endüstriyel depo GYO daha az istikrarlı olabilir; çünkü fazla kapasite en düşük bakım maliyetleriyle mümkün olana göre çok daha çabuk kapatılabilir bir apartman binası gibi bir şey.

Varlık sınıfının doğası budur.

Gayrimenkul yatırım endüstrisinde ilginç bir alt uzmanlık otel REIT'dir. Muhtemelen bu ismin üzerinden tahmin edebileceğiniz gibi, otel REIT'leri otel ve misafirperverlik ile ilgili mülklerin geliştirilmesi, yönetilmesi, edinilmesi veya finanse edilmesine odaklanmaktadır. Bunlar, unutulan otoyolların ve devlet yollarının yanında yer alan bütçe hanlarından, dünyanın eğlence, kumar ve nüfus başkentlerinin birçoğundaki beş elmaslı prestij tatil beldelerine kadar değişebilir. Mülkün geliştirilmesi ve mülk sahibi olmayı, bir paya sahip olanın karşılığında otelin işletmesini ele alacak bir üçüncü taraf yönetim ekibini ödeyebilirler. Çoğunlukla başkalarının otel mülklerini bir gelir kesintisi için yönetmeye odaklanabilirler. Otel projelerinin finanse edilmesini içerebilir, kısmen sabit gelir yatırımları gibi hareket edebilirler.

Neye sahip olduğunuzu mutlaka anlamanız ya da kazandıklarınızdan tasarruf etmektesiniz.

Hotel GYO'ları, genel ekonomik koşullarla ilişkili olduğundan, otellerin genişleme ve daralmaya karşı çok hassas oldukları için, uçucudır. Bir durgunluk yaşandığında işletmeler, seyahat bütçelerini azaltarak, bunun yerine video konferans veya telefon görüşmelerini tercih eder. Aileler ve organizasyonlar, eve daha yakın kalmak ve tatillerini ertelediler. Bir otel GYO için, sık sık nakit akışı kuruduğunu, verimlerin arttığını, böylece birimlerin veya payların değerinde belirgin düşüşler görüyorsunuz demektir. Tersine, işler tersine döndüğünde, nakit akışı bazen çatı boyunca patlar, böylece bu hızla yükselen ödeme ve piyasa değerleri elde edersiniz. Bunlar dünyanın saatinden çok farklıdır, sadece saat gibi, nesilden nesile para pompalamak; Colgate-Palmolive veya Nestle gibi işletmeler.

Gerçek bir otel GYO'nun nasıl çalıştığını göstermek için gerçek dünya illüstrasyonlarına bakalım.

2008-2009 Ekonomik Daraltma Sürecinde Gerçek Otel GYO'sunun İncelenmesi

Ağırlama Hizmetleri Güveni, sahip olunan veya kiralanan 185 seyahat merkezinin yanı sıra, 43, 976 oda veya süiti kapsayan 291 otele sahip bir otel GYOtur. SEC dosyalarına göre, bu tesisler Amerika Birleşik Devletleri, Kanada ve Porto Riko'da 44 eyalette bulunuyor. Otel REİT, Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels gibi çeşitli franchise sözleşmeleriyle otel portföyünü işletmektedir. & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott, ve Park Plaza Hotels & Resorts.

Gayrimenkul çöküşünden önceki patlamada ekonomi, Büyük Buhran'tan bu yana yaşanan en büyük resesyona rağmen ekonomiye kazandırdı; bu otel, GYO sahipleri için yağ dağılımı yarattı. 2004'te 2 doları kazandılar. 88 hisse başına nakit, 2005 yılında 2 dolar. 89 hisse başına nakit, 2006'da 2 dolar. 94 hisse başına nakit, 2007'de 3 dolar. 03 hisse başına nakit, 2008'de 3 dolar. 08 hisse başına nakit. Mali dünya ayrıldığında, otel rezervasyonları bir uçurumdan düştü. İş konferansları iptal edildi ve nakit dağılımları 0 dolara gerileyerek kesildi. Hisse başına 77, şaşırtıcı bir düşüş% 75. Faturalarınızı ödemek için o paraya güveniyorsanız, aniden en çok ihtiyaç duyduğunuz anda buharlaştığını fark ettiniz. Aptallıkla bahislerini satmak (yine bir otel GYO'ya sahipseniz, bunun sahiplik deneyiminin bir parçası olduğunu bilmelisiniz) hisseler 51 $ 'dan yüksek bir miktarda çöktü. 2006'da 50 dolarla 6 dolara. 90. Bu hisse senedi fiyatındaki bu% 86'lık düşüş, pasif gelirdeki ciddi kesintinin yaralanmasına hakaret eklendi.

Otel GYO sahipliğini anlayan karmaşık yatırımcılara ne oldu? Nakit dağılımlarının 1 dolara çıkmasını izleyerek meşhur sırtlarına oturdular. Hisse başına 96 $ hisse bedeli 32 dolarla. 46. ​​Elbette, iyi yıllara yakın hiçbir yerde değil, ancak oldukça korkunç bir ölçüm dönemi için, satın alma gücünü koruyarak vergilerin ardından hafifçe enflasyonu yendiniz. Gayrimenkul emniyetini on yıl önce aldınız, 26 dolar ödeyerek. 50 ve 42 dolar. Hisse başına 40 O zaman boyunca 24 dolar kazandın. 83 ya da öylesine nakit dağıtımı. Eğer kriz döneminde bu temettüleri yeniden akıllıca kullandıysanız, bir finans akademisyeninin "dönüş hızlandırıcısı" olarak adlandırdığı şey haline gelir ve her bir çek veya mevduatta birkaç yüz puan kazanç elde edersiniz; piyasa değerinde iyileşme.

Bu otel GYO'nu bir endüstriyel GYO gibi bir şeyle karşılaştırın. Dünyalar birbirinden ayrılırken bile, işletmeler depolarını, nakliye tesislerini ve fabrikalarını boşaltmak istemiyorlar. Buna ek olarak, şirketin kendisi sonuçta iflas etse bile yasal olarak borcu bulunan kira sözleşmelerini genellikle ödeyemiyor (her zaman değil). Aynı çöküş sırasında, EastGroup Properties gibi bir endüstriyel GYO temettüsü kesmedi. Stok 48 $ 'dan düştü. 54 ila 24 dolar. 58, Dow Jones Endüstri Ortalaması ve S & P 500 gibi borsa endekslerinden çok farklı olmayan sadece% 49.36'lık bir düşüş! Menkul kıymetlerin akış geçişi doğası göz önüne alındığında ve bu menkul kıymetlerin piyasa değerini nasıl etkilediği inanılmaz etkileyicidir. Daha etkileyici miydin? Paylar aslında 59 dolardır. Şu an 32, 10 doların var. 78 gerçekleştirilmemiş sermaye kazancı, veya% 22 + hisse senedi kendisi keyfini tüm bu temettü üstünde.

Otel GYO Yatırımcıları İçin Sonuçlar Net Oldu

Otele ait GYO'ları stratejik olarak ele geçirmek için bunlara sahip olmak isterseniz dört ana yol vardır:

1. Sadece borsa boyunca GYO bloklarını satın alarak çöker, endeks fonlarınızdan ya da sonsuza kadar tutmayı planladığınız diğer varlıklarınızdan çok farklı şekilde davranır.Maliyet tabanınız ne kadar düşük olursa, o parayı başka bir yere yatırım yapmayı planlıyorsanız, satın alma fiyatınızı nakit temettülerinizde ne kadar hızlı bir şekilde çıkarabilirsiniz.
2. Bazen, en kötü zamanda satın alacağınız, ancak tekrar yatırılan temettüler ile birlikte en üst ve en düşük seviyelere güvenerek, dolar, ortalama olarak otel GYO'larına girerse, sizin için her şeyin ortalamasını alacaktır. tatmin edici toplam getiri. Çoğu insan için, muhtemelen daha iyi bir yaklaşım budur, çünkü dolarlama maliyeti ortalaması, özellikle çeşitlendirme ile birleştirildiğinde borsa riskini önemli ölçüde azaltır.
3. Spekülasyon. Otel endüstrisi çöktüğü zaman, patlama yılları gelene kadar otel GYO'ları satın alıp, daha da yükselecek olsa bile onları boşaltın. Otel endüstrisini açıkça anlayıp REIT alımını, doğrudan bir mal almak için milyonlarca dolar harcarsanız yapacağınız gibi tedavi edemediğiniz sürece burada uzun vadeli başarının oranı o kadar da iyi değildir, ancak bir gayrimenkulün azınlığı var Mali açıdan sofistike olan insanlar, yatırımcılara verilecek olan çok erken satın almayla ya da çok erken satın almakla yaşayabildikleri sürece onu değerleme temelli yapabilme yeteneği ile dışarıda toplamışlar, çok iyimser olma alışkanlığına sahipler. ya da zaman zaman kötümser. Havluya atın ve çeşitlendirilmiş bir portföyün parçası olarak otel GYO'ları dahil olmak üzere birçok farklı GYO'yu bir araya getiren Vanguard GYO Endeksi Fonu
4. gibi bir şey satın alınız. Çok düşük bir temettü getirisi vardır, ancak azaltılmış riskin bu dengeye değeceğini düşünüyorsanız, bu sizin en akıllıca hareket biçiminiz olabilir. Her durumda, otel GYO'ları kalbin bayanı değildir. Ne yaptığınızı bilmiyorsanız, hafifçe yürüyün.