Banka Sahipliğinde Vadeli İşlemler veya REO'ları Satın Alma

Bir haciz almayı mı düşünüyorsun? Evlerin bir forklosuna nasıl dönüştüğü konusunda ilk önce biraz öğrenmeye yardımcı olur.

Bankalar emlak sahibi olmakta, çünkü bankalar haciz yoluyla evleri satın almışlardır. Bir bankanın kitaplarındaki evlere REO adı verilir; bu, "sahip olduğu taşınmaz mal" ın kısaltmasıdır. Bankaların rehin tutarak mala tapu aldığında, genellikle adalet merdivenlerinde varolan ipotek (ler) in minimum tutarını veya bankayı bilinçli olarak asgari teklifi sunmak için kimse ortaya çıkmadığı için kimsenin dokunmayacağı kadar yüksek olduğunu fark edin.

Yüzeyde, haciz kazançlı gibi sanki, özellikle de banka bir zamanlar eski ipotek tarafından bankaya borçlu olduğu miktarı açık piyasada satmak isterse . Bununla birlikte, REO'nun size karlı olabilmesinin en az iki sebebi vardır:

• Mülke iki kredi temin edildiğinde (bu günlerde yaygın olan) ikinci kredi verenin bazen önüne geçmez. İkinci borç veren, geri ödemeleri birinci borç verene kadar yapmaz ve kendi icra takibine başlarsa, ikinci borç verenin icrasında silinir. Birçok ikinci ipotek, orijinal piyasa değerinin% 20'sinden fazlasını oluşturur.
• Banka genellikle envanterinde oturmak istemiyor. Mahkemedeki rehin satış sırasında bir yatırımcıdan veya evden alıcının minimum teklifini almadığı için banka, REO'nun evini sadece daha az kazanmak için fiyatlandırabilir, sadece ondan kurtulmak için olabilir. İç muhasebesine bağlıdır.

REO Listeleme Aracı Bulma

Foreclosures'u bulmak için çevrimiçi olarak birçok yerde bulunmaktadır. Ancak, bunları MLS'de de bulabilirsiniz. Alıcınızın temsilciliğinden MLS'de "REO'lar" aramasını istersiniz, muhtemelen çok küçük bir avuç emlakçının semtinizde satılık REO'ların listeleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu göreceksiniz.

REO listeleme ajanlarıyla ilgili ipuçları:

• Çoğu REO listeleme aracıları yalnızca REO'ları listeler, başka hiçbir özellik türü.
• REO listeleme ajanları, iş karşılığı olarak bankalara sıklıkla indirim uygularlar çünkü bu ajanlar hacimlidir ve bazen varlık yöneticisi kesim yapar.
• REO listeleme ajanları, çok sayıda REO satarak veya ikili bir acentelikle çalışarak para kazanıyor. İkili acentelik kapsamında, REO listeleme ajansı hem liste komisyonunu hem de alıcının acentesinin komisyonunu kazanacaktır.
• Alıcı temsilcilerini cezbetmek için, birçok banka, aracı ajansın komisyonunu indirirken alıcının temsilcisine komisyonun daha büyük bir yüzdesini sunuyor.
• REO listeleme ajanları genellikle alıcıyı temsil eder, alıcıyı temsil etmez. Kendi temsilini isteyip istemediğini düşün, yapabilirsin.
• REO listeleme ajanları, yaptıkları iş hacmi nedeniyle genellikle üst üreticilerdir.Genellikle alıcılarla çalışmak için çok fazla vakit harcamıyorlar.
• Bazı REO listeleme ajanları çok meşgul olup alan görüşmelerinde asistan görev yapıyorlar. Birçoğu iletişimlerini zorlaştıracak özel cep telefonu numaralarını vermez.

Bir Alıcının Acentesini İşe Alma

Bankalarla doğrudan görüşme deneyiminiz yoksa, kendi aracınızın acentesini seçerek daha iyi bir temsilci edinebilirsiniz.

Bir aracı seçmeden önce, birkaçını seçin ve iyi bir uyum bulmak için emlakçılarla görüşün.

• Alıcının menfaatlerini korumak için mütekabil bir sorumluluğu vardır.
• Alıcının acenteleri satıcının temsilcisi değildir. Satıcı komisyonlarını ödediğinde bile.
• Alıcı ajanlar genellikle satıcı tarafından ödenir. Bu, bir alıcının acentesini kiralamanın maliyeti olmadığını gösterir.
• Alıcının acenteleri, aracınızın vazifelerini size gösterecek ve komisyon ücretini kimin ödeyeceğini belirtecek bir alıcı aracısı anlaşması imzalamanızı isteyebilir.
• REO'larla deneyimli bir alıcı ajanla çalışmayı düşünün.

REO'lar ile müzakereler

Liste piyasaya nispeten yeni ise, bankanın talep eden fiyattan çok fazla sapmamasının mümkün olması mümkündür. Piyasada 30 günden fazla süredir evlerde yapılan tekliflerde bulunursanız, daha fazla müzakere gücü elde edersiniz.

Daha fazla ipucu:

• Bankalar, ünvan ve emanet şirketleri ile toplu ücret indirimleri müzakere eder. Bankanın unvanını / emanet şirketini kullanmayı seçerseniz, bu şirketlerin ücretlendirdiği ücretleri kontrol edin. Genel olarak, banka tarafından ödenmeyen ancak alıcı tarafından ödenen ücretler daha yüksek olacak, ünvan ve emanet, çoğunlukla bu indirimleri, alıcıları daha fazla borçlayarak oluşturuyor.
• Birçok banka, alıcı için tipik kapanış ücretlerini ödemekten kaçıyor. Transfer vergileri, ilçe ve devlet ücretleri gibi bazı ücretler, banka değil alıcı tarafından karşılanır. Bankalar zararlı raporları, onarımları veya ev garanti planlarını sıklıkla ödemezler.
• Bazı bankalar, tüm şartlar karşılıklı olarak taraflar arasında sözlü olarak anlaşmaya varılıncaya kadar karşı teklifte bulunmayacaklardır.
• Banka, kendi satın alma sözleşmesini veya zeyilnamesini standart satın alma sözleşmesine çekmesini bekleyin. Bunu iyice okuyun ve anlamak istemiyorsanız bir emlak avukatına danışın. Bahis yapabilirsiniz, bankanın avukatı bu sözleşmeyi hazırladı ve sizin lehinize değil.
• Banka havaleye çıkmaz ve bir teklif reddi alırsanız, 30 gün daha bekleyin ve orijinal teklifinizi orijinal tarihi kapatın ve yeni tarihinizi girerek tekrar gönderin.
• Bankadan teklifinize cevap olarak 10 gün bekleyebilirsiniz. Sabırlı ol. Bazı bankaların yanıt vermek için uzun sürebileceğini delirmiş gibi geldiğini biliyorum, ama yapabilirler.
• Banka, bir kredi başvurusu yapmanızı isteyebilir, böylece size ön yeterince hak sağlayabilir; Bununla birlikte, o bankadan kredi almak zorunda değilsiniz.
• Eğer önceden belirlenmiş kapanış tarihine kadar kapanamazsanız, banka o tarihte geçtiğiniz her gün için bir ceza talep edebilir.Bir teklif göndermeden önce kendi borç vericinizden bir kredi ön onay mektubuna sahip olduğunuzdan emin olun ve borcunuzu beklenmedik gecikmelere maruz kalmadan borç alanınızdan alacağınıza dair güvence alın.
• Muhtemelen evinizi "olduğu gibi" almanız istenecektir. Foreclosures satın almak sakıncaları var. Teklifinizi evde incelemeye tabi tutun. Varsayılan bazı satıcılar haciz evlerinden malları soyuyor.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.