Foreclosure 101: Kendinizi Korumak İçin

Ev almak genellikle mutlu bir kilometre taşıdır. Büyük bir eşiği aştın. Yaşam kilometre taşına ulaştınız. İyimser ve gelecek konusunda kendinizi güvende hissedeceksiniz.

Partinize soğuk su dağıtmak istemiyorum, ancak bir dikkat notu uzatmak istiyorum.

Gerçek şu ki, milyonlarca ev sahibi rehale sarılmaktadır. Bu insanlardan birçoğu bir zamanlar yaptıkları gibi satın alma konusunda mutlu ve iyimser hissettiler.

Sonuçta, bir ev satın aldığınızda, bir gün bu evin haciz altında kalabileceği fikri belki de en son aklındadır.

Bu riski nasıl önleyebilirsiniz? Okumaya devam etmek.

Ev Sahipleri Neden Evlerini Kaybetti?

Birçok ev, ipotek kredisinde, sahibin temerrüde düşmesi veya ödemelerin tamamlanmasının ardından rehinine düşer. Bu nasıl oluyor?

Bazen, bu durum sahibinin gereğinden fazla genişlettiği, makul olarak alabileceğinden daha fazla ev satın alması nedeniyle olur. Aynı şekilde, borç veren ayrıca niteliksiz bir alıcıya kredi teklif etti; Bu büyüklükte bir konut kredisi verilmemesi gereken biri. (Önceki durgunluk, birçok kredi kredi ödüllendirme önce bir kişinin geliri doğrulanmadı. Beklendiği gibi, birçok kredi başvuru sahipleri onlar aslında olduğundan daha fazla para kazandırdı davrandı.)

3'ten büyük ->

Diğer zamanlarda, bu tür işlerini kaybetme ya da aylık ipotek ödeme yapmak için yeteneklerini etkileyen büyük tıbbi faturaları, bakan gibi beklenmedik yaşam olayları, bir dizi Vurulduk sonra sahibi varsayılan.

Bazı durumlarda, sahibi ikinci bir ipotek çıkardı ve yükümlülükler üzerinde para harcanan (ziyade gelir getirici varlıklar), onların genel net değer azalmış ve ikinci nota geri ödeme kapasitelerinin zarar vermiştir.

Diğer durumlarda, mülk sahibi, oran artarsa ​​ödeme yükümlülüğünü yerine getirebileceklerini varsayarak bir ayarlanabilir oranlı ipotek kabul eder.

(Federal yasalar, borç veren tarafından, sahibinin kendi ayarlanabilir ipotek notunun hükümleri uyarınca ödeyebileceği azami faiz oranını açıklamasını zorunlu kılar.) Sahibi zamanla düşük tanıtım faiz oranlarına sahiptir ancak bu oranlar arttığında, sahibi bu ödemelerin karşılanmasının tahmin edilenden daha zor olduğunu keşfeder ve borçlara düşer.

Ve birçok durumda, ev sahibi o kendi ipotek (bir kavram aşağıda ele alacağız) hakkında "sualtı" olduğunu fark uzaklaşması en makul seçenek olmadığı sonucuna varır.

Gördüğünüz gibi, sahiplerin ödemelerini geride bırakmasının birçok nedeni var.

Kendinizi nasıl koruyabilirsiniz?

Kimse potansiyel olarak rehin verilmesi sürecini düşünmekten hoşlanmaz. Ancak, kişisel finansmanımıza güçlü, sorumlu bir yaklaşım geliştirmek istiyorsak bizi rehin tehdidine götüren risk faktörlerine çok dikkat etmeliyiz.

Buna ek olarak, haciz sürecinin nasıl yürüdüğünü de anlamak zorundayız, böylece geleceğimiz daha da kötüye giderse, önümüzde neler olabileceği konusunda bir fikrimiz olurdu. Bu, hangi diğer seçeneklerden seçim yapabildiğimiz konusunda bize yardımcı olacaktır.

Bu yazıda öncelikle haczete neden olabilecek başlıca risk faktörlerini ele alacağız ve daha sonra asıl işleme dalacağız.

Cezalandırmaya Neden Olan Riskler

CBS News'a göre, Büyük Durgunluk döneminde yaklaşık 7 milyon kişi evlerini kaybetti.

O zamandan beri hacizlerin sayısı azalırken, birçok ev sahibi hala sıkıntı çekiyor. 2015 yılı sonu itibari ile, yaklaşık 4,3 milyon ev sahibi su altıydı. Bu, ev sahibinin, ipotek borcu yüzünden daha az değere sahip bir ev sahibi olduğu anlamına geliyor.

Evinizde su altı olmak, rehin vermeyi gösteren en büyük risk faktörlerinden biridir. Her şeyden önce, eğer ev denge bakiyesinden daha düşük değerse, artık evden çıkmak daha mantıklı sonuç verebilir.

Bu kararı vermeden önce, bir uyarı: hareketsiz kalmanız, krediniz için büyük etkilere sahip. Gelecekte başka bir ev satın alabilmenize, ev kiralamanıza, kredi kartlarını açmanıza, diğer kredi türlerinden borçlanma ve hatta belirli işlerde kalma yeteneklerine zarar verebilir.

Eviniz su altındaysa ne yapmalısınız? Evde tutmak ve malın değerini tekrar kazanmasını beklemek isteyebilirsiniz. Taşımanız gerekiyorsa, evi bir kiracıya kiralayabilirsiniz. Alternatif olarak, evi satmanız gerekiyorsa, borç vereninizden kısa satış onayı isteyebilirsiniz (bunu aşağıda tartışacağız) veya kapanış masasına nakit getirin.

Su altında değilseniz, ancak ödemeyi yapmak için uğraşıyorsanız ne olacak?

İlk olarak, bir ev satın almadan önce, hak ettikleri evden daha ucuz bir ev satın alın. Almaya hak kazandığınız maksimum miktarda bir ev satın almak zorunda değilsiniz.

Emlak sektöründeki birçok kişi ipotekinizin kendinizin evden eve aldığınız ücretin üçte birini yemesine dikkat etmeniz gerektiğini söylüyor. Bu rakam onarımlar, bakım, yardımcı programlar ve diğer yan masrafları içermez. Ancak, bu rakam çok yüksek olabilir. Bunun yerine, bu yaklaşımı deneyin: genel bir kural olarak, ev hizmetleri ile ilgili hizmetleri, onarımları ve bakımı da dahil olmak üzere evinize ilişkin ödemelerinizin tamamını eve aldığınız ödemenin yüzde 25 ila 30'unu oluşturmayı hedefleyin.

Bunun üzerine, harcamalarınızın en az altı aylık bir kısmını kapsayan bir acil durum fonu hazırlayın. Bu acil durum fonunu, herhangi bir yatırım türü (hisse senedi gibi) yerine, nakit bazlı bir tasarruf hesabında tutun. Buna tatiller, doğum günleri veya yıllık harcamalar için dokunmayın. Bunu sadece gerçek acil durumlar için sakla.

Kendinizi ödeme yapmak için mücadele ediyorsanız, hayatınızın çeşitli alanlarındaki harcamaları büyük ölçüde kesmeye başlayın. Bir finansal krizin ortasındasın; onun gibi harcamak Kablonuzu kesmeyin; tüm TV'yi sat. Öğlen yemeğini sadece kahverengi torbaya koyma. Ayaklarınızın üzerine gelene kadar bir üniversite öğrencisi pirinç-fasulye diyetine geçin.Çocuklarınız uyurken evinizden çevrimiçi olarak yararlanabileceğiniz, serbest çalışmayla akşamlarınızın ve hafta sonlarınızın her bir yedek saniyeünde ekstra para kazanın. Düşük faiz oranlı bir ipotek için yeniden finanse edebilmeniz için uygun olup olmadığınızı kontrol edin.

Ödemelerinizi geride bıraktıysanız ve yetişebileceğinizi düşünmüyorsanız, şimdi evinizi satma vakti geldi. Evinizi satmak icat etmekten çok uzaktır.

Eviniz borcunuzdan azsa, kısa bir satış için borç vereninizin onayına ihtiyacınız olacaktır. Kısa satış, borç alanın şu anda borçlandıklarından daha az aldığı ev satışıdır. Borç veren farkı kaybeder.

Borç veren, kayıplarını, geleneksel bir rehin sürecinden ziyade kısa bir satış yoluyla geri kazanma ihtimalinin daha yüksek olduğunu fark ederse, borçlunun mülklerini kısa bir satış olarak listelemesine izin verecektir.

Kısa satışlar, tam ölçekli bir hacz uygulamasının kredi etkilerine karşı gelmekten kaçınmanın bir yoludur, ancak ideal değildir. Bunu son çare olarak arka cebinde sakla.

Bütün bunlar söylenip gerçek rehine işleminden bahsedelim. Göreceğiniz gibi rehine kaydı süreci oldukça uzundur ve bu sürecin içinde evinizi haciz yerine kısa bir satışla serbest bırakmaya çalışabileceğiniz çok sayıda fırsat bulunmaktadır.

İşlemin her adımında neler olup bittiğini anlayabilmeniz için süreci inceleyelim.

Foreclosure Process

Öncelikle bir feragatname: süreç devlete göre değişir. Bazı eyaletlerde, borç verenin gücü elinde tutuyor ve "adli olmayan bir haciz" izleyebiliyor. Aşağıda özetlenen süreç, bazı eyaletlerde adli haciz işleminin oldukça genelleştirilmiş bir açıklamasıdır. Kendinizi olası bir haciz ile karşı karşıya buluyorsanız, bir avukatla konuşun.

Borçlu, ipotek ödemelerini varsayılan olarak belirlediğinde, borç veren, daha sonra Varsayılan Bildirim veya Lis Pendens olarak da bilinen genel bir varsayılan bildirimde bulunabilir. Halka açık olarak ilan edilen Varsayım Bildirisi, borçluyu bir sözleşmenin ihlal edildiğini bildirir.

Borçlu, Varsayılan Bildirim'i aldıktan sonra, devletin kanunlarına göre belirlenen bir ödemesiz süreye sahiptir ve bu borcun ödenmemiş gecikmiş bakiyesini ödeyerek ipotek ödemeleri ile yakından takip ederek borçlarını geri alabilir. Bu ödemesiz dönem, haciz öncesi olarak bilinir.

Vadesi geçmeme, Varsayım Bildirimi ile bir mülkün kamuya açık artırmada yeniden pazarlanması veya satılması arasında geçen süredir. Bu ödemesiz dönem boyunca, borç alanın kredi ile güncellemek için birkaç seçeneği vardır:

1. Borçlu, ödemelerini güncelleyebilir ve vadesi geçmiş bakiyeleri ödeyerek borçlarını geri yükleyebilir.
2. İpotek ödemelerini azaltmak için bir kredi modifikasyonu başvurusunda bulunabilirler.
3. Mülkleri icrayı önlemek için mülkünü üçüncü bir tarafa satmaya çalışabilirler.
4. Mülkiyetin haciz öncesi açık artırmada satılmasına izin verebilirler.

Borçlu, kredisini eski haline getiremiyorsa, borç verenin mülkün geri alınması ve mülkün yeniden satılması amacıyla mülkiyet hakkı vardır.Kredi verenin (genellikle bir banka tarafından) elden çıkarılan gayrimenkuller, Gayrimenkul Sahipliği Olarak (REO) bilinir hale gelir.

Bottom Line

Kişisel ipotek krizi riskini azaltmak için birkaç temel yönergeyi izleyin: Ödeyebileceğinizden çok daha az ev satın alın. En az altı aylık giderlerle acil bir fon tutun.

Birden fazla kaynak akışı oluşturun, böylece bir kaynak kuruyorsa, geliriniz sıfıra düşmez. Araba kredileri veya kredi kartı borcu gibi ipotek dışı tüketici borçlarından kaçının. Sürecin nasıl çalıştığını anlayın, böylece herhangi bir sürprizle karşılaşmazsınız.

Bununla evinizin keyfini çıkarın. Ev sahiplerinin büyük çoğunluğu haksızlık etmiyor. Bu talihsiz tecrübeye yol açan başlıca risk faktörlerine proaktif bir bakış açısı getirecek kadar iyi anlayışlısınız ve böylece bunlara karşı korunabilirsiniz. Ve bu güvenlik önlemleri genelde vasıtalarınızın altında yaşamanın zamansız kişisel finans prensibi etrafında döner.