Ipotek Hesaplayıcı: Borç Servis Kapsama Oranı (DSCR)

Ticari borç verenler, sözleşmelerinde oldukça dikkatli davranıyorlar. Ticari kredilendirmede alıcıların kişisel kredi geçmişleri nadiren önem taşıdığından, borç verme kararlarında diğer kriterleri kullanırlar. Ticari mülk gelir elde etmek için satın alındığından, popüler olan kriterlerden birisi ipotek ödemek için yeterli olup olmadığını görmek ve borçlular için kar bırakmak için yeterli olup olmadığını görmek için gelir bakmaktır.

Bir borç verene, bir apartman dairesinde veya çok amaçlı mülkte bakıldığında, ipotek verilip verilmeyeceğini ve ne kadarını DSCR'yi kullanarak veya Borç Hizmeti Kapsama Oranı kullanılarak belirlenebilir. Bu basit bir hesaplama, ancak çok önemli. Borç veren, bireysel kredi puanları veya sahiplerinin geçmişleriyle fazla fazla ilgilenmiyor. Yatırımın amacı yatırım getirisi, Yatırımın geri dönüşü ve nakit akışından ibarettir, bu nedenle nakit akışı birincil değerlendirmedir.

Aslında, yatırımcılar, bir daire projesi için nakit akışı hesaplamaları için doğru olduğundan emin olmak için kredi verenin bakımını önemsemelidir. Gelir ve giderleri gösteren finansalları görmek isteyeceklerdir. Daha sonra, bu sayıların gelecekte de devam edecekmiş gibi görünüp görünmeyeceğini belirleyecek veya muhtemelen daha iyi veya kötüleşecektir. Rakamlar, nakit akışının borç servisini yeterince kapsayacağını gösterdiğinde, yatırımcının (ların) yatırım seçimini ve değerleme becerilerini doğrulamaktadır.

DSCR'yi halihazırda bulunan bir proje ve ipotek tutarı ile nasıl hesaplayacağınızı görebileceğiniz pek çok yer olsa da, bir alıcı, bir projede ne kadar borç verebileceklerini bilmek isteyecektir Satın almayı düşünüyorsun. Yatırımcılar kendi hesaplamalarını yapıyorlar ve ortaya çıktıkları rakamları doğrulamak için seçtikleri borç verenlerine bakıyorlar.

Bu bağlamda hem yatırımcılar hem de borç verenler ortak bir hedefe sahiptir. Proje yeterli kârla borcu karşılayacak kadar karlı olacak mı?

Buna iki yönden bakacağız ve mevcut DSCR'yi edineceğiz ve bir malı da borç veren tarafından gerekli bir DSCR ile değerlendirelim. Bu hesaplama, ortak bir borç verenin minimum kabul edilebilir DSCR 1 değerini kullanarak bu miktara geri döner. 20. Sonra DSCR'yi elde ederek diğer yönde bunu yaparız.

Zorluk: Ortalama

Süre Gerekli: 20 dakika

Nasıl Yapılır:

1. Boşluk ve kredi zararları çıkarıldıktan sonra nakit akışını veya brüt işletim gelirini belirleyin.

   Kira tutarı 187,000 $ / yıl -% 9 boşluk ve kredi kaybı ($ 16, 830) = 170 $, 170

2. Sonra NOI'ye veya işletme ve yönetim için vergiler ve sigorta.

   Brüt Faaliyet Gelirleri - Tüm Giderler = NOI veya Net Faaliyet Gelirleri

   170, 170 - 72, 470 (giderler) = 97, 700 NOI

   97, 700/12 ay = 8142 $ / ay NOI > Borç verene, kabul edilebilir en az 1 DSCR değeri veriyorsa.20, o zaman 8142 $ / ay aylık ipotek ödeme 1,2 kat olmalıdır. Bu maksimum ödemeye ulaşmak için $ 8142'yi 1. 2.999 $ 8142 aylık net gelir / 1.20 minimum DSCR = ayda 6785 $ aylık maksimum ipotek ödemesi olarak bölmek gerekiyor.

3. Şimdi sadece cari oranlarda ne kadarının ödeneceğini belirlemek gerekiyor. Bu alıcı, 30 yıllık bir krediyle% 6,875 faiz oranı bekleyebilirse, bir ipotek hesaplayıcısı, borç verenin,

   $ 1, 032, 836, bu mülkte

4. civarında ödünç vermek istediğini bize bildirir; bu kredi ve faiz oranı, ana para ve faiz ödemelerinin 6785 $ / ay ve minimum 1.20 DSCR'ye neden olacaktır. Çoğu ipotek hesaplayıcısı, kredi tutarını hesaplamak için ödeme, faiz oranı ve zamanı girmenize izin verir. Başladığımızda belirttiğimiz DSCR'yi kullanarak bir ipotek miktarına geri döneceğimizi biliyorduk, çünkü alıcılar, satın almak için değerlendirdiğimiz bir malı ipotek etmek için ne kadar ödünç alabileceğinizi tahmin etmek istiyorlardı. Ancak, mevcut projenin giderlerini ve ipotek ödemelerini bildiğimiz bir DSCR hesaplamasını yapalım.

   223,000 $ NOI / 172.000 $ Yıllık İpotek Ödemeleri = 1. 30 DSCR

5. 1. 3, 1'den iyidir. Bu durumda, muhtemelen kabul edilebilir bir DSCR. Bununla birlikte, bir işletme projesinde yeni bir kredi aranıyorsa, başlangıçta bir ipotek tutarı olarak ne olabileceğini görmek için yaptığımız gibi mevcut NOI kullanılacaktır.

   Rakamlar işlediğinde, yatırımcılar ve borç verenler proje finansmanı ve gelecekteki kârlılık konusunda iyi hissettirebilirler.

   İhtiyacınız Olan:

Mülkün gelir ve gider ayrıntıları.

Bir mortgage calculator.