Gayrimenkul Değerleme ve Değerleme Yöntemi

Bu Yöntem, Gelir Özelliklerinde Kullanılır

Bir mülkün kiralama veya kiralamadan gelir elde etmek için kullanılması durumunda, değer biçme veya değerleme yönteminin en yaygın kullanılması kullanılır. Mülkün ürettiği net gelir, satılırsa mevcut piyasa değerini hesaplamak için belirli faktörlerle birlikte kullanılır.

Sadece mülkiyetin, operasyonlar tarafından üretilen net gelirle ilgilenen yatırımcılar değil.

Hemen her zaman finansman arayışına girerler ve borç verenler, gelirlerinin ve giderlerin mümkün olduğunca yatırımlarının korunması için özenle inceleyeceklerdir. Kredi verenler, ipotek ödemelerini yapmak için masrafları aşan, normal kira ödemelerini görmek istiyorlar.

Değerin Tahmini için Büyük Harf Oranının (Cap Rate) Kullanılması

Bir gelir mülkiyetinin değerini belirlemek için büyük harf kullanma oranını kullanırken, mülkün net işletme geliri kullanılır ve fiyat ve sermaye artırımı ücreti istemek. Başka bir deyişle, üst sınır oranı ne kadar yüksek olursa, soran fiyat da düşer.

Değer Tahmini için Brüt Kiralama Çarpanı Kullanımı

Brüt Kira çarpanı veya GRM, kap oranıyla kullanılan net işletme gelirinden ziyade bir gayrimenkulün brüt kiralamasını kullanır. Brüt Potansiyel Gelir (GPI) ve Brüt Esas Faaliyet Geliri (GOI) olduğu için, bu hesaplamanın iki yolu vardır.

Her birinin hesaplamasından görülebileceği gibi, doluluk ve ödeme yapılmaması için kayıplar düşünüldüğünde, değer tahmini Brüt İşletme Geliri'ni kullanarak daha iyi olur.

Sonra Durum ve Gelecek Giderler Dikkat Edilmesi Gerekiyor

Daha sübjektif, ancak çok önemli, mülkiyet durumunu dikkate alıyor.

Gelir değerleme yöntemlerinden hiçbiri mülkiyet koşulunu ve muhtemel büyük onarım giderlerini dikkate almazken, nihai değer tahminine ulaşılmasında dikkate alınmalıdır.

Mevcut mülkleri satın alırken çok verimli çalışıyor olabilir veya net geliri etkileyen operasyonel sorunlar olabilir. Yatırımcılar bir apartman projesini örnek olarak değerlendirirken, kiralar kira olmayabilir ve masraflar olması gerekenden daha yüksek veya düşük olabilir.

Diyelim ki, bir ev sahibi, hizmet karşılığında bazı kiracılar için kiralık imtiyazlar veriyor veya sadece sorunlar yaşıyor ve ev sahibi bunları tahliye etmek istemiyor diyelim. Veya, onarım ve bakım masrafları benzer özelliklerin normundan daha düşük. Ev sahibi, yönetim görevlerini yorarmış olabilir ya da yoksul bakımdan yola çıkan sorunlarla ilgilenmiyordur.

İşlemin her yönünü inceleyen yatırımcılar, kira sayıları gerçek olmadığı için bir fırsat görebiliyordu.Tam kira ödemelerinde bu birime kiracı bulmanın net karlılıkta önemli bir farklılık yaratacağını ve bu nedenle satın almak istediklerini görüyorlar. Mülkün masraflarının olması gerektiği gibi olmadığını ve mülkün bakıma muhtaç olduğunun farkına varabilirler, bu nedenle satın alım işlemini gerçekleştirebilirler.

Keskin yatırımcılar ve kesinlikle borç verenler, gerçek sayıların birlikte çalıştıklarından emin olmak için projenin mali bilgilerini dikkatli bir şekilde çekeceklerdir. Kaç tane küçük ticari mülklerin yönetimi yanlış yönetiliyor şaşırtıcı. Kiralar çok düşük, masraflar çok yüksek veya ikisinin birleşimi. Kiralama ve harcamalara girmeden temel değerleme hesaplamalarını durduran yatırımcılar, genellikle en iyi fırsatları veya mülkler için fazla ödeme yapar.

Gelir Metodunu Bilinir Çok Satılan Kullanıldığı İçin

Yatırımcı müşterileri ile çalışmayı planlıyorsanız, gelir yöntemini öğrenmek için gerektiğinde vakit harcayın. Yatırımcı alıcının veya satıcı müşterilerin tanımadığınız terminolojiyi kullanmasını veya gerçekleştiremediğiniz hesaplamaları istemesini istemezsiniz.

Bu niş gayrimenkul piyasası oldukça faal olduğundan, yatırımcılarla çalışma oldukça faydalı olabilir.

Ayrıca memnun yatırımcı müşterilerin tavsiyelerinin yanı sıra büyük bir tekrar işi de yapacaksınız.

** Güncelleştirme: Bu makaleyi emlak piyasası çöküşünden sonra ve bir kurtarma işleminin başlangıcı gibi görünen süreçte güncelleyeceğim. Değerleme uzmanları piyasa sorunları sonrasında aşırı derecede muhafazakar hale geldiler ve mülkleri değerlendiremeyerek ve mukayese için haciz uygulamak suretiyle iyileşmeyi yavaşlatmaktan sorumlu tutuldu. Bununla birlikte, artık düz bir omurga haline geliyor gibi görünüyor.