Emlak Piyasası Krize Gidecek mi?

2017'de, Amerikalıların çoğunluğu emlak piyasasının çökeceğini düşünmeye başlamıştı. Nitekim, ankete katılanların yüzde 58'i önümüzdeki iki yıl içerisinde bir "konut balonu ve fiyat düzeltmesi" olacağı konusunda anlaştı. Sonuç olarak, yüzde 83'ü satmak için uygun bir zaman olduğuna inanıyorlar.

Uyarı İşaretleri

Konut piyasasının kabarcık topraklara doğru ilerlediğine dair birçok işaret var. Çökmelerin çoğu, yalnızca bir varlık balonu açtığından gerçekleşir.

Bir varlık balonu işareti, konut fiyatlarının arttığına işaret ediyor. Ulusal medyan aile konut fiyatları enflasyona göre yüzde 32 daha yüksek. Bu, yüzde 35'in aşırı değerlendiği 2005 yılına benziyor.

Housing Bellwether Barometer, inşaatçılar ve mortgage şirketlerinin bir endeksidir. 2017'de 2004 ve 2005 yıllarında olduğu gibi hızla yükseldi. Bu, 2008 mali krizini tahmin etmek için kullanan Stack Financial Management'ın yaratıcısı olana göre. Benzer şekilde, SPDR S & P Homebuilders ETF, Mart 2009'dan bu yana yüzde 400 arttı. S & P 500 yükselişinin yüzde 270 üstündendi.

Case-Shiller ulusal endeksi, Aralık 2016'da rekor seviyelere ulaştı. Fiyat artışları, yedi kentsel alanda yoğunlaşıyor. Denver ve Dallas'daki ev fiyatları, öncülüğündeki zirvelerinden yüzde 40 daha yüksek. Portland ve Seattle fiyatları yüzde 20, Boston, San Francisco ve Charlotte zirvelerinin yüzde 10 üzerinde.

CoreLogic'e göre, Denver, Houston, Miami ve Washington'daki ev fiyatları, sürdürülebilir seviyelerden en az yüzde 10 daha yüksek.

Aynı zamanda uygun fiyatlı konutlar da düştü. 2010 yılında ülke çapındaki kiralık birimlerin yüzde 11'i düşük gelirli hane halkları için uygun durumdaydı. 2016'da bu yüzde 4'e düştü.

Sıkıntısı, konut fiyatlarının yükseldiği kentlerdeki en kötüydü. Örneğin, Colorado'nun ekonomik kira bedelleri, 2010 yılından bu yana yüzde 32,4'ten yüzde 7,5'e düştü.

Mart 2017'de, Cato Enstitüsü'nde kıdemli bir çalışan olan William Poole, bir başka subprime krizi hakkında uyardı. Fannie Mae'nin kredilerinin yüzde 35'inin ipotek sigortasına ihtiyacı olduğu konusunda uyarıda bulundu. Bu 2006'daki seviyeyle ilgili. Bazı açılardan, bu krediler daha kötüydü. Fannie ve Freddie, subprime tanımlarını 660'dan 620'ye indirdiler. Bu, bankaların artık 620 ile 660 subprime arasındaki puanlarla borç alanlar olmadığı anlamına geliyor. Poole, 2005 yılındaki subprime krizi hakkında uyarıda bulunan Kansas Federal Rezerv Bankası'nın başındaydı.

2016'da, tüm ev satışlarının% 5.7'si hızlı satış için satın alındı. Bu "çevir" evler bir yıldan az bir sürede yenilenmekte ve satılmaktadır. Attom Data Solutions, son patlama sırasında 2006'dan bu yana en yüksek yüzdeliğini bildirdi.

2008 Konut Pazarı Krizi

2008 kazasında yakalanmış olan insanlar, 2017 balonunun bir başka çarpışmaya neden olacağı konusunda şaşkına dönüyor. Ama artık var olmayan kuvvetlerden kaynaklanıyordu. Kredi temerrüdü ipotek garantili menkul kıymetler gibi sigortalı türevleri takas eder. Hedge fon yöneticileri, sözde risksiz menkul kıymetler için büyük bir talep yarattı.

Bu, onları destekleyen ipotek talebini yarattı.

Bu ipotek talebini karşılamak için, bankalar ve ipotek brokerleri konut kredisi teklif ettiler. 2006'da subprime mortgage krizi yarattılar.

Pek çok niteliksiz alıcı piyasaya girdikçe talep yükseldi. Birçok kişi, evlerin fiyatlarının yükselişini sürdürmesi nedeniyle satmak için yatırım amaçlı evler satın aldı. Herhangi bir varlık balonunun damgasını oluşturan irrasyonel coşku sergilediler.

2006'da ev inşaatçılar nihayetinde talebi yakaladı. Arz artı talep varken, konut fiyatları düşmeye başladı. Varlık balonunu patlattı.

Eylül 2006'da Ulusal Emlakçılar Birliği, ev fiyatlarının 11 yılda ilk kez düştüğünü bildirdi. Envanter, 7,5 aylık arz sağlayarak yüksekti. Kasım ayında Ticaret Bölümü yeni ev izninin 2005'den% 28 daha düşük olduğunu açıkladı.

Fakat Federal Reserve bu uyarıları gözardı etti. Ekonominin konut çöküşünden kurtaracak kadar güçlü olduğunu düşündü. Güçlü istihdam, düşük enflasyon ve artan tüketici harcamalarına dikkat çekti. Ayrıca, faiz oranlarını düşürme sözü verdi. Bu, ekonomiye büyümeyi hızlandıracak kadar likidite verecektir.

Fed, ipotek destekli menkul kıymetler piyasasının boyutunu ve etkisini hafife aldı. Bankalar bu yeni menkul kıymetleri yaratmak için "jocks" işe almışlardı. İpotek paketlerini yüksek riskli ve düşük riskli paketler halinde sıralanan bilgisayar programları yazdılar. Yüksek riskli gruplar daha fazla ödeme yaparken varsayılan olarak daha fazla ödeme yapıyorlardı. Düşük riskli paketler daha güvenli, ancak daha az ödenen.

Bu paketler bilinmeyen miktarlarda subprime ipotek tutuyordu. Bankalar, ipotekları ikincil piyasada sattıkları için borç alanların kredi değerliliğini umursamadılar.

Zamanlama bombası yalnızca milyonlarca faiz kredisiydi. Bu borçluların daha düşük aylık ödemeler almasına izin verdi. Fakat bu ipotek oranları, üç yıl sonra daha yüksek bir düzeye getirildi. Bu ev sahiplerinin birçoğu ipotek ödeyemedi. Sonra konut fiyatları düştü ve karlarını kazanmak için evlerini satamadılar. Sonuç olarak, varsayılanları.

Zamanlar iyi olduğunda, önemli değildi. Herkes yüksek riskli paketleri satın aldı, çünkü daha yüksek getiri elde etti. Konut piyasası düştükçe, herkes ürünlerin değer kaybettiğini biliyordu. Kimse onları anlamadığından, bu türevlerin satış değeri belli değildi.

Son olarak, bu MBS'nin alıcılarının birçoğu sadece diğer bankalardan değil. Bireysel yatırımcılar, emeklilik fonları ve hedge fonlardı. Bu risk ekonomiye yayılmıştır. Hedge fonları, bu türevleri borçlanma amacıyla teminat olarak kullandı.Boğa piyasasında daha yüksek kazançlar yarattı, ancak herhangi bir düşüşün etkisini büyüdü. Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, finansal riskten korunma fonlarını düzenlemedi; bu nedenle, kimse ne kadar fazlasının devam edeceğini bilmiyordu.

Fed, Mart 2007'ye kadar bir çöküşün gerçekleştiğini fark etmedi. Hedge fon konut kayıplarının ekonomiyi tehdit edebileceğini fark etti. Yaz boyunca bankalar birbirlerine borç vermeye isteksiz davrandılar. Bunun karşılığında kötü MBS alacaklarından korkuyorlardı. Bankacılar, kitaplarında ne kadar kötü borca ​​sahip olduklarını bilmiyorlardı. Kimse itiraf etmek istemedi. Eğer olsaydı, kredi notları düşürülecektir. Sonra, hisse senedi fiyatı düşecek ve işte kalmak için daha fazla para toplayamayacaktı. Piyasa gözlemcileri ne kadar kötü şeylerin olduğunu anlamaya çalıştıklarından, borsa yaz boyunca görmüş oluyordu.

Ağustos ayında, kredi, bankaların 75 milyar dolar borç vermesi için o kadar sıkı hale geldi. Bankaların kayıplarını not alıp para ödünç vermeye devam edebilmesi için likiditeyi geri yüklemek istedi. Bunun yerine, bankalar neredeyse herkese borç vermeyi bıraktı.

Aşağı doğru sarmal devam etti. Bankalar ipotek azalttığında, konut fiyatları daha da düştü. Bu, daha fazla borç alanın banka defterindeki kötü kredileri artıran temerrüde düşmesini sağladı. Bu, bankaların daha az borç vermesine neden oldu.

Konutta Bir Kriz Neden Yaklaşmadı 9 Sebepler

1. 2005 yılında konut piyasası ile 2017 arasında birçok farklılık var. 2005 yılında, subprime kredileri 620 milyar doları buluyor ve ipotek piyasasının yüzde 20'sini oluşturuyordu. 2015 yılında toplam 56 milyar ABD doları tutarında piyasa yüzde 5'i oluşturdu.
2. Bankalar kredi standartlarını yükseltti. CoreLogic Konut Kredisi Endeksine göre, 2016 yılından itibaren kaynaklanan krediler son 15 yılda üretilen en yüksek kalite arasındaydı. Fair Isaac'a göre Ekim 2009'da ortalama FICO puanı 686 idi. 2001'de ortalama puanı 490-510'du.
3. Daha sıkı kredi standartları "flip" piyasasında bir değişiklik yarattı. Kredi verenler, yalnızca ev değerinin yüzde 55'ini finanse etmektedir. "Flipper" gerisi ile birlikte gelmek zorunda. Alt kriz döneminde bankalar yüzde 80 veya daha fazla kredi kullandı.
4. Bugün satılan ev sayısı, kaza öncesi pikin yüzde 20 altındadır. Bu, satılık sadece dört aylık ev arzının olduğu anlamına gelir. Sonuç olarak, Amerikalıların yaklaşık yüzde 64'ü kendi evlerini sahibi olurken, 2007'de yüzde 68'dir.
5. Ev satışları daha düşüktür, çünkü durgunluk gençlerin bir kariyer başlatma ve ev satın alma becerilerini körüklemektedir. Fakir bir iş piyasasıyla karşı karşıya olan çoğu eğitimlerini ilerletti. Sonuç olarak, artık okul kredileri ile yükümlü. Bu, bir ev satın almak için yeterli tasarruf sağlama olasılığını daha da düşürür. Bu talebi düşürecek.
6. Ev fiyatları gelirden daha geride kaldı. Ortalama gelir-konut maliyeti oranı yüzde 30'dur. Bazı metro bölgelerinde, yüzde 40 veya 50'ye fırladı. Ne yazık ki, metro alanları da işlerin olduğu yerlerdir. Bu, gençleri, bir ev satın alacak kadar para ödemeyen bir işe yakın olmak için kira için daha fazla para ödemeye zorlar.Bugün ev satışlarının yüzde 32'si ilk kez ev satın alanlar, buna karşılık tarihsel olarak yüzde 40'tır, NAR. Tipik olarak, bu alıcı 32, 72.000 $ kazanıyor ve bir ev için 182 $, 500 öder. İki gelirli bir çift ortalama olarak 208, 500 dolar ödüyor.
7. Ev sahipleri evlerinden fazla öz kaynak çıkarmıyorlar. Ev eşitliği 2006'da 85 milyar dolara yükseldi. 2010'da 10 milyar doların altına kadar çöktü ve 2015'e kadar burada kaldı. 2017 yılına kadar sadece 14 milyar dolara yükseldi. Obamacare bunun bir nedeni. ACA devrildiğinden bu yana iflas başvuruları yüzde 50 düştü. 2010'da, 1.5 milyon kişi açtı. 2016'da sadece 770, 846 yaptı.
8. Bazı insanlar, ulusal konut fiyatlarının 2006 yılı zirvesini aştığına işaret ediyor. Fakat bir kere enflasyonun 11 yılına ayarlandığında, bunlar sadece 2004 düzeyindedir. 2012-2017 yılları arasında ev fiyatları yılda yüzde 6,5 arttı. 2002 ile 2006 yılları arasında yıllık yüzde 7,5 yükseldi. 2005 yılında yüzde 16 oranında fırladı.
9. Homemade inşaatçılar üst düzey evlere odaklanırlar. Yeni evler daha büyük ve daha pahalıdır. Yeni bir tekli evin ortalama büyüklüğü yaklaşık 2, 700 metrekare.

Neyin Çökmesine Neden Olabilir?

Daha yüksek faiz oranları geçmişte çöküşe neden oldu. Çünkü kredileri daha pahalı hale getiriyorlar. Arzı düşürerek ev binasını yavaşlatıyor. Ancak, borçlanmayı da yavaşlatmakta, bu da talep üzerine geri dönmektedir. Genel olarak, yavaş ve istikrarlı bir faiz oranı artışı bir felaket yaratmaz.

Daha yüksek faiz oranlarının 2006'da konut çöküşünden önce geldiği doğrudur. Fakat faiz kredileri ve ayarlanabilir faizli ipotek kredisi kullanan birçok borçlu yüzünden. Geleneksel bir kredinin aksine, faiz oranları fed fon oranı ile birlikte yükselmektedir. Birçoğunun da, üç yıl sonra sıfırlayacak tanıtıcı teaser oranları vardı. Federal Reserve oranları yeniden başlattıklarında, borç alanlar ödemeleri artık karşılayamayacaklarını keşfettiler. Ev fiyatları aynı anda düştü, bu ipotek sahipleri eve veya ödeme yapamaz hale geldi. Bu yüzden varsayılan oranlar çok yüksekti.

Federal fon oranının geçmişi, Fed'in 2004 ve 2006 yılları arasında oranları çok hızlı yükselttiğini gösteriyor. Bu oran, Haziran 2004'te yüzde 1.00 iken Aralık ayında yüzde 2.25'e çıktı. Oranları tekrar Aralık 2005'e kadar yüzde 4,25'e çıkardı. Altı ay sonra oran yüzde 5,25 oldu.

Fed, 2015'ten bu yana oranları çok daha yavaş artırdı. Aralık 2015'te yüzde 0,5'e yükseltti. 2016 yılının sonunda 1/4 puan, Haziran 2017'de ise yüzde 1,25'e yükseltti.

Bankalar ve hedge fonlar riskli finansal ürünlere yatırım yaparsa emlak piyasası çökebilir. Bu türevler, finansal krizin ana nedenlerinden biriydi. Bankalar ipotek dilimleri kesip ipotek desteğiyle sattılar. Bu menkul kıymet ipoteklerin kendisinden daha büyük bir işti. Bu nedenle bankalar ipotek sattılar. Onların türevleri desteklemelerini istediler.Kötü ipoteği iyilerle paketlenmiş şekilde gizlediler. Sonra borçlular varsayılan olarak, tüm türevlerinin kötü olma ihtimalinden şüphelendi. Bu yüzden Bear Stearns ve Lehman Brothers'ın ölümüne neden oldu.

Trump vergi reform planı, fiyatların çökmesine neden olabilecek bir düşüşe neden olabilir. Kongre ipotek faiz oranlarının düşülmesini kaldırmayı önerdi. Bu indirimin toplamı 71 milyar dolar. Konut piyasasına federal bir sübvansiyon gibi davranıyor. Vergi mülkleri ev sahiplerinin ortalama net değeri 195, 400 dolardır. Bu, kiracıların ortalama net değeri olan 5.000 dolardan çok daha yüksektir. Vergi planı kesintiyi de bıraksa bile, vergi planı teşviklerden büyük kısmını alıyor. Trump'ın planı standart kesintiyi artırdı. Sonuç olarak, Amerikalılar artık parçalamıyorlardı. Bu gerçekleştiğinde ipotek faizinden indirimi yapamazlardı. Emlak sektörü vergi planına muhalefet ediyor.

Hazine notlarındaki verim eğrisinin ters çevrilmesi durumunda piyasa çökebilir. İşte bu noktada, kısa vadeli Hazineleri faiz oranları uzun vadeli getirilerden yüksek çıkıyor. Normal kısa vadeli getiriler daha düşüktür, çünkü yatırımcılar bir yıldan az bir süre için yüksek bir yatırım getirisi gerektirmez. Bunu tersine çevirdiğinde, yatırımcıların kısa vadenin uzun vadeden daha risklidir olduğunu düşünüyorlar. Bu ipotek piyasasında büyük bir etki bırakıyor ve bir durgunluk işaret ediyor. Getiri eğrisi, 2008, 2000, 1991 ve 1981'deki durgunluklardan önce tersine döndü.

Ev Fiyatları Düşecek mi?

Son konut balonunda, inşaatçılar yeni inşaat için izinler sundular. Bu durgunluk sırasında 1990'da 1 milyondan daha azdı. 1990'lı yıllarda kademeli olarak 1998'de 1 milyondan fazla yükseldi. 1,5 milyonu aşan 2002 yılına kadar bu seviyede kaldı. 2004 ve 2005 yıllarında 2 milyon yeni rekor kırdı. 2006'da konut fiyatları düşmeye başladı. Ev inşaatçılarında 1,5 milyondan fazla izin istendi. Bu, 2007'de 1 milyonun altına düştü. 2009'da 500.000'e düştü.

2017'de sadece kademeli olarak 1.3 milyona ulaştı. Beklentilerin 1,1 milyona düşmesi bekleniyor

Konut Pazarı Yeniden Çarpılacak mı?

Harvard Uzatma Okulu profesörü Teo Nicholas'a göre, bir sonraki pazar kazası 2026'da gerçekleşecek. Bunu ekonomist Homer Hoyt'un yaptığı bir çalışmaya dayandırıyor. Gayrimenkul patlaması ve büstleri 1800'lerden beri 18 yıllık bir döngüyü takip etti. Sadece istisnalar İkinci Dünya Savaşı ve stagflasyon idi.

Nicholas, 2017 emlak piyasasının halen genişleme aşamasında olduğunu söyledi. Bir sonraki faz, aşırı besleme, kiralık boşluk oranları artmaya başlayıncaya kadar gerçekleşmeyecek. Fed, faiz oranlarını yükseltirken bu gerçekleşirse bir kazaya neden olabilir.

Kendinizi Nasıl Kazayla Koruyorsunuz?

Eğer endişelenen Amerikalıların çoğunluğundaysanız, kendinizi bir emlak kazasında korumak için yapabileceğiniz yedi şey var.

1. Yaşamak için bir ev satın alın, tersine çevirmek değil. Finansal kriz sırasında kaybedilen evlerin üçte ikisi ikinci ve üçüncü evlerdi.Satış fiyatı ipotek altına düştüğünde, sahipler uzaklaştı. Evlerini korudular, ancak yatırımlarını kaybettiler.
2. Sabit faizli bir ipotek edin. İpotek oranları arttıkça, ödemeniz de aynı kalacaktır. Eğer bu demektir ki, daha küçük bir ev göze alabilirsin, öyle olsun. Bu risk almaktan ve daha sonra kaybetmekten daha iyi.
3. Değişken faizli ipotek alırsanız, faiz oranının ne zaman tekrarlanacağını öğrenin. Aylık ödemeyi hesaplayın ve mevcut geliriniz ile ödeyebileceğinizden emin olun. Gelecekteki ödeme ile bugün düşük faiz oranını kullanarak ödediğiniz şey arasındaki farkı alın ve kaydedin. Böylece, geliriniz düşerse ipoteğinizi ödeyebilecek fonlara sahip olacaksınız.
4. Ödeyebileceğiniz en iyi bölgede en kötü evi al. Kendiniz de çocuk sahibi olmayı planlamasanız bile, bölgedeki iyi okulların olduğundan emin olun. Potansiyel alıcılar. Geliriniz izin veriyorsa, her zaman evinizi iyileştirebilirsiniz. İyi mahalleler, sonraki yoksullukta yoksul bölgeler kadar fazla acı çekmeyecek. Ayrıca daha hızlı geri dönecekler.
5. Evinizin en az üç yatak odası olduğundan emin olun. Eğer yeniden satmanız gerekiyorsa bu aileleri etkileyecektir.
6. Kendinizi korumanın en iyi yolu çok yönlü bir portföy portföyü oluşturmanızdır. Çeşitlendirme, evinizdeki hisse senetlerinin, tahvillerin, emtiaların ve eşitliklerin dengeli bir karışımı anlamına gelir. Birçok finansal planlayıcı, ev eşyasını bir varlık olarak içermez, ancak yapmalıdırlar. Çoğu insanın sahip olduğu en büyük varlıktır.
7. Bir emlak çöküşünün hasarını sınırlamak için, makul derecede yaşayabileceğiniz en küçük ev satın alın. Evinizi bir kriz döneminde kaybetmemek için ipotekinizi erkenden ödemeye çalışın. Hisse senedi, tahvil ve emtia yatırımlarınızı ev eşitliğinize eşit veya aşmak için artırın. Konutta bir varlık kabarcığı varsa, yeniden finanse etmek ve özsermayeyi çıkarmak için cazibe düşmekten çekinmeyin. Bunun yerine, dengelenmiş olduğundan emin olmak için öğe ayırmanızı tekrar gözden geçirin.