Ev İçi İşyeri Ofisi Sonuçları

Soru:

Önümüzdeki birkaç yıl içinde evimi satmayı planlıyorum. Odalardan birini yalnızca işyerim için bir ev ofisi olarak kullanıyorum. Tıpkı ofiste dolanan tüm ekipman ve mobilyaları yazarken olduğu gibi amortismanın ve oda işyeri kullanımıyla ilişkili diğer masrafların orantılı bir kısmı için ev-ofis kesintileri talebinde bulundum. Evimi sattığımda vergi kuralları nasıl çalışır?

Cevap:

2002'den önce, ikametinizin bir bölümünü iş amaçlı kullandıysanız ve ardından evinizi sattıysanız, kurallar daha zordu. Evet, yasalar birincil konut satışından elde edilen kâr - vergilerden kaçma - hariç tutmaya izin verir. Hariç tutma miktarı, tekli kişilerle ve ayrı iadeler veren evli çiftler için 250 bin dolar kadar ve ortak iadeler düzenleyen evli çiftler için ise 500 bin dolar kadar. Ancak bu kurallar, yalnızca ikamet bölümüne atfedilen kârın bir bölümü için bir hariç tutmaya izin vererek, ofis bölümünde kâr için herhangi bir hariç tutulmayı yasaklamıştı.

Konut vs İşyeri Tedavisi

Gerçekte, IRS bu tür satışları, iki mülk satmış gibi davranıyordu: bir tanesi bir konut ve diğer bir ticari gayrimenkul. Sonuç olarak, ikamet ve işletme kârı için satış fiyatını, satış masraflarını ve esasını bölen ayrı hesaplamalar yapmanız gerekiyordu.

IRS eski kuralları attı ve ikamet ve iş arasında bir tahsisat yapmayan yenileri ile değiştirdi. Satış, ev bürosu ve konut bölümü tek bir konutta - bir "konut birimi" olduğu sürece - bir ajans düzenlemeleri belirttiği gibi - tek bir işlemdir. Buna göre, sizin gibi birisi, evin bir bölümünü iş için kullanmasına rağmen, tüm karı hariç tutabilir.

Amortismanın Yeniden Ele Alınması

Bu mola çift bir kazancı önlemek için tasarlanmış bir "yeniden yakalama" kısıtlamasına tabidir. Mayıs 1997'den sonra ev ofisinde izin verilen ya da izin verilen herhangi bir amortisman kesintisine eşit kâr kısmı için herhangi bir hariç tutma işlemini kaybedersiniz. Bunun yerine, o bölüm için vergi ödersiniz. İzin verilmiş veya izin verilebilir, daha önce hak talebinde bulunduğunuz şey veya hak talebinde bulunabildiğinizden az olduğunuzu iddia etmeniz durumunda hak talebinde bulunabileceğiniz tutardır. Bu bağlamda, yeni kurallar eski kuralların size uymak zorunda kaldığımızdan farklı değildir.

IRS'nin gerçekleştirdiği şey, satış öncesi yıllarda vergileri düşürmenize imkan veren amortisman iptallerinin geri kazanılmasıdır. Ajans, iş yerinde kullanmak için o odayı bırakırsanız ve tüm ev, satış tarihinde sona eren beş yıllık sürenin en az iki yılı aşkın bir süre için olsa bile, yeniden ele geçirme kurallarını uygular.

Recapture'dan Kurtulma

Recapture'dan kurtulmak için, "yeterli kayıtlar ya da diğer deliller" ile göstermek zorundasınız - genellikle geçtiğimiz dönekler yeterli olmalıdır - "izin verilen amortisman kesintisinin miktarından daha az olması gerekir" izin verilen."Öyleyse" dışarıda bırakamayacağınız miktar izin verilen miktardır. "

Örneklemek gerekirse, ev ofisinizin amortisman talebinde bulunduğunuzdan emin olduğunu varsayarsak, ancak hiç bir iddia yapmadığınızı gösterebilirsiniz.

O halde, dışlanma miktarında herhangi bir azalma yoktur ve herhangi bir yeniden yakalama olmaz.

Yenilenmiş Amortismana Bağlı Vergi Yükümlülüğü

Yeniden ele geçirilen amortisman, uzun vadeli sermaye kazançları için en fazla yüzde 15, artı geçerli devlet gelir vergileri yerine maksimum yüzde 25 vergilendirilir. Bu yeniden yakalanan tutarı D Formunda (Sermaye Kazançları ve Zararları), Form 4797'de (İş Mülkiyetinin Satışı) değil, bildirin. Artı tarafta, gayrimenkul vergileri ve ipotek faizleri gibi diğer masrafların geri alınamamış olursunuz.

_{Julian Block, avukat, sendikasyon köşe yazarı ve eski IRS özel ajan (ceza araştırmacı). Bu makale broşürden izin alınarak çıkarıldı: "Evde Satıcı'ın Vergi Tasarrufuna İlişkin Kılavuz: Herhangi Bir Satıcı İçin Yasal Minimuma Giden Basit Yollar", 19 TL göndererek sipariş edilebilir. 95, J. Block'a faturalı bir kopyası için, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapmaktadır.}