İKi Kredili Ne Zaman Bir Kısa Satışta Olur?

Soru: İki Kredili Olduğunuzda Kısa Sürede Satılırken Neler Oluyor?

Bir okuyucu soruyor: "Evimiz, ona karşı borcumuzun altında, 85.000 dolarlık ilk ipotek ve 55.000 dolarlık ikinci bir ipotimize sahibiz. Acentemiz, 85.000 ABD doları satmaya çalışırsak, bu durumda ikinci bir krediye ne olur? "

Cevap: Kısa bir satış yapmak yeterince sert, açıkçası, ama iki krediniz olduğunda daha da zor oluyor - - İki katı baş ağrısı.

Senin acısını hissediyorum. Çünkü sadece ilk kredi kuruluşunun işbirliğine ihtiyacınız yok, ikinci ipotek sahibinin de bu krediyi bırakması gerekiyor.

Davanıza bakarsanız, evinizde 85.000 $ tutarında 140.000 $ borcunuz var. İlk kredi verenin ödenmesinden sonra, hâlâ 55.000 $ kısa bir maliyette olacaksınız. Kapanış masraflarından bahsetmiyorum bile.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Gerçekten sonra bir ev kredisi temin ettiniz. Birincisi astına istekli olmadığı sürece, ikinci borç veren her zaman ikinci konumda olacaktır. Normal şartlar altında, birinci konumda olan bir ipotek vereni pozisyona boyun eğmez.

İlk sırada tutukluluk halinden tahsil etme hakkı birinci sırada. Bu, Bir Varsayım Bildiriminin yapıldığı durumda, ikinci borç veren, ihale veya satıştan elde edilen gelirleri almak veya mülkün alınması için ilk sırada olmak istediğinde, ikinci borç veren kendi haciz işlemlerini başlatmalıdır.

Ülkenin pek çok yerinde ikinci borç veren, ilk borç verenin geri ödemelerini oluşturması, İlk borç vereninin Varsayılan Bildirim ve ilişkili giderlerini karşılaması için ödeme yapması ve ardından kendi Varsayım Bildirgesinin dosyalanması gerektiği anlamına gelir. İkinci borç veren bunu yapmazsa, ikinci borç veren haciz içinde silinebilir ve özellikle de dolaşmaya yetecek kadar para yoksa hiçbir şey alamazdı.

İkinci borç veren, evin değerini kontrol ettikten sonra, ilk borçlanmayı durdurduğunu bildiren bir bildirim aldığında, pek çok ikinci kredi aracı kendi icra takibini başlatmaz. Bu tutumu alıyorlar, çünkü ikinci borç veren için haciz maliyetini karlı kılmak için yeterli özsermaye olmayabilir. Bu hareketsizlik ikinci borç verenin savunmasız bir konumdadır.

Kısa Satış Kapanış Maliyetleri Nasıl Ödenir

Satıcı, bir emlakçı ile bir liste anlaşması imzalamış olsa da, borç veren komisyonu yeniden müzakere edecektir. Kredi verenler, geleneksel ücretlerden daha az ödeme yapar ve işlem masraflarını mümkün olan her yoldan kesmeye çalışırlar.

Kapanış maliyetlerini daha da düşürmek için, borç verenin ödemeyi reddedeceği ücretler de vardır. Bunlar:

Evde Garanti Planları

Zararlı Muayene ve Zararlılarla İlgili İş

Çatı Sertifikaları

• Kanal Denetimleri
• Alıcıların Onarım Talebi gibi Talep Edilen Onarımları
• Alıcının Kapanış Maliyetleri için Krediler
• İkinci Satışverenle Kısa Bir Satışla Görüşme
• Durumunuzun kısa satış niteliklerine uygun olduğunu belirledikten sonra, tüm borç verme taleplerine uyduğunuz - artı istekli ve kalifiye bir alıcı bulduysanız - henüz değilsiniz tehlikeden uzak.
• Diyelim ki, kapanış masraflarınız% 5 veya $ 4, 250'dir. Kapanış maliyetlerini 85.000 ABD Doları satış fiyatından düştükten sonra yaklaşık 81.000 ABD doları kalmış olacaksınız. Şimdi iki borç verenin arasında bir çekyat oluyor.

İlk müzakere, ikinci kredi verene küçük bir tutar sunmaktır (1, 000 dolar). Şimdi, 55.000 ABD Doları tutarındaki ikinci kredi bakiyesine kıyasla çok fazla görünmeyebilir, çünkü borç verenden 54.000 Dolar kaybedersiniz. Öte yandan, ikinci kredi veren reddederse sonuçta bir şey elde edilemez.

Görünen o ki, genç kredi verenler, yüzlerine rağmen burunlarını kesmiş gibi görünürler. Fakat ilk borç veren bu anlaşmayı yapmak için biraz daha vazgeçebilir. Deneyimlerime göre, birinci sıradaki pek çok kredi kuruluşu% 90 oranında kazanmaktan çok heyecanlıydı, bu da $ 85,000'lık bir kredi karşılığında kredi verenin 76, 500 $ almasını kabul edebilir.

Net 81.000 doları kapattıktan sonra Bu, ilk borç verenin ikinci borç verene sunabileceği 4, 500 $ 'ı bırakacaktır. İkinci kredi verenin krediyi serbest bırakmayı kabul etmesi gerekir. Değilse, kısa satış reddedilecek ve ilk borç veren büyük olasılıkla icrası mülkiyet ele geçirmek, ikinci kredi ortadan kaldırarak.

Karara varılıncaya kadar müzakereye devam edin. Hatırlayın, birinci ve ikinci hem kısa satış işi yapmakta hemfikirdir.

NOT: Kaliforniya'daki küçük bir lienholder'ın işbirliği yapmayı reddetmesinin bir nedeni, kredinin 1 ila 4 ünitelik bir konutu güvence altına alan bir sabit para kredisi olmasıdır. Bu durumda, ikinci mükellef, bir mütevelli satışında bulunan bir hacz sırasında silindiyse, bu ikinci borç veren bir eksiklik kararı alma hakkına sahip olabilir.

(Roseleaf Corp. - Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

Yazarken, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapmaktadır. .