Kısa Satış için Sorumlulukların Kaldırılması Nedir?

Kısa bir satış yapmanın birçok nedeni var, ancak en önemli nedenlerden biri de sorumlulukların serbest bırakılması. Neden kısa bir satışta sorumlulukların serbest kalmasını istiyorsun? Çünkü banka olmadan bir bankanın ödememesi nedeniyle banka dengeyi toplama hakkına sahip olabilir.

Bir borç vereni kısa bir satış yapmayı kabul ettiğinde, genellikle bu karara varır, çünkü bankanın kısa satışı önlemekten daha karlı olması.

Satıcının maddi bir sıkıntıya sahip olmasını veya talep etmesini istemeyebiliriz, ancak ev kesinlikle su altındadır.

Kısa bir satışla banka borcu ödemek yerine, borcu bırakmayı kabul eder. Ancak satıcının serbest bırakılması zorunlu değildir. Krediden mülkün serbest bırakılması ve satıcı serbest bırakılması 2 farklı şeydir. Eğer bankaya 200.000 $ borcunuz varsa, ancak eviniz 75.000 $ değerinde ise, banka 75.000 $ ödemeyi kabul edebilir ve krediyi serbest bırakabilir. Bununla birlikte, sorumluluk serbest bırakılmadıysa, birkaç yıl sonra bankanın şimdi peş peşe geleceğini ve 125.000 $ farkı ödemenizi talep ettiğini keşfedebilirsiniz.

Sorumlulukların Kaldırılması ve Kısa Satış Onay Mektubu

Kısa satış onayı belgesinin anahtarı vardır. Bu onay mektubu, bankanın tam olarak ne beklediğini ayrıntılarıyla anlatıyor.

• Kabul edilebilir satış fiyatı
• Maksimum izin verilen komisyonlar
• Maksimum kapanış masrafları
• Minimum net gelirler
• Kapanış tarihi

Her kısa satış onayı mektubu bir sorumluluk serbestliği içermez. Aslında, bazı onay mektupları, sorumlulukların yayınlanmasına yönelik değildir. Avukatlar, eğer konu ele alınmazsa, borç veren, federal ve / veya eyalet kanunlarına göre borç veren tarafın haklarından yararlanma hakkına sahip olup olmadığına karar vermek için elindeki hakları saklı tutabilir.

Bir avukatın okumasını ve size yasal tavsiye vermesini istemeden hiç bir kısa satış onay mektubu imzalamayın. Acentenize sormayın çünkü ajanınız avukat olmadıkça, bu acentenin hukuki tavsiye vermek için lisanslı olmaz. Bir emlak acentesinin hukuki tavsiye vermesini yasalara aykırıdır.

Müşterilerime, kısa satış onay mektubunda bir sorumluluk yayınlandığını görürsem, onlara böyle bir tavsiyede bulunamam. Onlara bir avukat çağırmasını söyle. Mektup muntazam değilse veya spesifik olarak yazmadıysa, satıcının bir sorumluluk serbestisi elde etmeye çalışmak için bir avukata başvurmasını öneriyorum. Hiçbir koşulda yasal tavsiye vermiyorum.

Satıcıların gayrimenkul temsilcilerine karşı dava açtıklarını duymakla şaşkın olmam; çünkü bu ajanlar, borç verenin bir eksiklik kararı sonrasında gitmeyeceğine dair onlara güvence verdi.Belirli gayri nakdi kredilere sahip olduğumuz şanslı olduğumuz Kaliforniya'da bile, söz konusu gayri menkul, tipik olarak kısa satışlar değil, haciz için geçerlidir. Başka bir deyişle, bir satın alma-para kredisi ile kısa satış yapan bir satıcı, borç veren tarafından satıcının serbest bırakılmadığı sürece, kısa bir satış verenin serbest bırakılacağına dair bir garantisi yoktur.

1 Ocak 2011'de Eklenen Kaliforniya Medeni Kanununun 580e maddesine sahibiz ancak bu mahkemede henüz test edilmemiştir ve ikincil finansman ve önceki yıllar için geçerli değildir.

Kısa Satış Onayı Mektubunda Verbiyenin Türleri Sorumlulukların Iptalini Konuşan Mektuplar

Size kısa vadeli satış onay mektuplarında sorumluluğun serbest bırakılması veya serbest bırakılmasının akla gelebilecek her türünü veremem ama bazı örnekler aşağıda verilmiştir. Bu ifadelerden bazıları satıcıyı serbest bırakıyor, bazıları sorumluluk serbest bırakmıyor.

• Banka, $ XXXXXX tutarında alındığında, borcunu serbest bırakır ve geri kalan borcunu tahsil edebileceği bir bakiye olarak kapatır.
• Banka iskonto edilmiş bir ödemeyi onayladı. Bu mektubun hiçbir şeye, ödenmesi gereken tüm tutarı tahsil etmede, bankanın hukuktaki haklarını veya hukuk yollarını veya özsermaye hakkını ihlal etmek, feragat etmek, değiştirmek veya değiştirmek için yorumlanamaz.
• Banka, ipotek için kısa bir ödeme yapmasına neden olan konu mülkünü satma konusundaki onayını yayınlar ve varsa eksiklik haklarını feragat eder.
• Bu ödemeyi aldıktan sonra, borcunuzu tüm kredi kuruluşlarına "tam bakiyenin altında ödenmiş" olarak raporlayacağız.
• Borçlu ekli bildirimi bu onayta belirtilen tüm şartlara imzalamalıdır ve bankanın not, güven ve / veya güvenlik sözleşmesi ile yerel ve federal yasalar tarafından sağlanan eksiklik haklarını elinde bulundurduğunu kabul etmelidir.
• Banka, kredinin tamamı olarak ödeme olarak $ XXXXXX sertifikalı fonlarda kabul etmeyi kabul eder ve ek olarak banka, verilecek borcun miktarını İç Gelir Hizmeti'ne rapor eder.
• Banka, yukarıda belirtilen krediyle kısa satışlar kapanırsa, aksi kararlaştırılmadıkça veya yasalarca yasaklanmadıkça, alınan ödeme farklılıkları ve toplam bakiye için eksiklik kararı izleyebilir.
• Fonların alınması üzerine banka haciz tasfiye eder ve eksiklik bakiyesi tahsil edilebilir bir bakiyeden mahsup edilir.
• Mutabık kalınan miktarı aldıktan sonra, banka yukarıda belirtilen kredi nedeniyle kalan bakiyeyi feragat eder ve borçluyu daha fazla yükümlülüğünden kurtarır ve daha fazla yargılama veya eksiklik izni için tüm hakları feragat eder.

Eğer banka size bir yükümlülük serbest bırakmazsa, bankaya bunu sağlamaya teşvik etmek için bir satıcı katkısı sağlamanız gerekebilir. Bazen, banka politikasını anlamayan bir müzakereci bulursunuz. Bankanın bir eksiklik kararı alma hakkına sahip olmadığını ve bankanın sizi serbest bırakmayı reddettiğini düşünüyorsanız, dosyayı serbest bırakmak için bir yöneticiye tırmandırmanız gerekebilir. Ancak hepsi başarısız olursa, en iyi ihtimaliniz bir avukattan sizin için sorumluluğun kaldırılmasını veya en azından yasal bir hakkın sorumluluktan kurtarılmasının mümkün olmadığını açıklaması çağrısında bulunmaktır.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, California, Sacramento'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.