Banka Bir Foreclosure veya Short Sale'den Sonra Bir Eksiklik Kararının Dağıtılması

Bir okuyucu soruyor: "Birinci ipotek ve ikinci (kredi hattı) ile California'da kısa bir satış gerçekleştirdik. İlk kredi verenin 360.000 TL'lik kısmını alan satış $ 402, 000 borçlu ve ikincisi $ 14800 000 borçlanarak 1.000 $ alacaktı Altı ay sonra, ikinci ipotek şirketinin borç toplayıcı borcunu ödemiş 148.000 $ bakiyenize 60.000 $ tutarında bir ödeme yapmamızı talep etti. banka kısa bir satıştan sonra bize bir eksiklik kararı gönderir mi? "

Eksiklik kararları bazen haciz veya kısa satış sonrasında belirir.

Ev sahipleri genellikle onları almaktan şaşırırlar ve bu genellikle doğru hukuki veya vergi önlemlerini önceden almadığından şüphelidir.

Vasiyetnameler ve ipotek sayısı

Eksiklik kararları, borçlu tarafından , ipotek oranının olmadığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Bir vaat belgesi, ödemenin vaadidir. Ayrıca, eyalet kanunlarına bağlı olarak kişisel sorumluluk da yaratabilir. Kişisel sorumluluk borç verenin borç ödeyememesi nedeniyle borç alanın varlıklarına devam edebileceği anlamına gelir.

Finansman aracına bağlı olarak, bir güven belgesi veya ipotek ile bir teminat belgesi temin edilmektedir. Tipik olarak, ipotek veya güven olayı, mülkün bulunduğu kamusal kayıtlara kaydedilir ve bu durum, evin kendisine karşı bir ihtarı bulunduğu konusunda bilgilendirir.

Foreclosure

Eğer bir sözleşme üzerinde anlaşmaya varıldığı gibi ödenmezse, lehtar mülkün üzerine vazgeçme hakkına sahiptir, çünkü mülk sözleşme notunun güvenliği altındadır.

Borçlu, haciz süresince ödemeleri geçerli tutmazsa veya mevcut krediyi ödemezse, mülk açık artırmaya gider. Mülk, borcu olan miktardan fazla satarsa, eksiklik yoktur; Ancak, bu nadiren olur.

Bankalar, kimsenin bankayı ödemek için yeterince teklif vermediği durumlarda mülkiyetin haczedilmesi durumunda.

Banka, açık artırmada en yüksek teklifi veren tarafa daha az satma hakkına da sahiptir, ancak genelde bankalar, açık artırmada daha fazla para kazanmayı umarak, hacizden sonra özel bir partiye satış yapmayı tercih etmektedir.

Kısa Satış

Bir ev haciz beklemekle birlikte, banka zararlarını kesmeyi kabul edebilir. Bu, satıcının kısa satış yapmasına izin verir ve borcun ödemesi gereken borcundan daha az para kabul eder.

Ev satıcısı, kısa satılık bir alıcı bulmak için bir emlakçı kiralamaktadır. Alıcı bir teklifte bulunur ve eğer banka bunu kabul ederse, ev bir zarara uğradığında satılır.

Eksiklik Kararları

Bir eksiklik, alınan tutarın borçlu tutardan düşük olması koşuluyla, ödenmesi gereken asıl bakiye ile alınan tutar arasındaki farktır.

Banka, bir hacz veya kısa satış sonrasında bir eksiklik kararı takip edip etmeyeceği, kısmen, sözleşme notunun satıcının borcundan şahsen sorumlu olmasına bağlıdır.Bazı eyaletler kişisel sorumluluğa izin verir.

Kaliforniya'da Eksiklik Hükümleri

Kaliforniyalı borçlular için iyi haberler, bir ila dört üniteli konut sakinlerinin tamamında alım-para kredileri eksiklik kararlarından muaftır.

Kaliforniya'da para yatırma kredileri - ev, bir yeniden finansman veya ikinci ipotek yoluyla satın alınmasının ardından alınan krediler - aşağıdaki koşullar altında bir eksiklik karara bağlanabilir:

Borç vergileri, adli işlemler kapsamında mahsup eder > (California Code Civil Proc. § 726).

• Çoğu kredi borç veren bir istisna
• ile eksiklik yargı sürdürmeye hakkı vermek (ikinci sabit para ikinci ipotek göremez yapan bir yediemininin satışı yoluyla haciz aşağıda) . Üç aylık zaman sınırı, bir adli haciz altındaki eksiklik kararlarına yönelik eylemler için geçerlidir. İkinci ipotek sert karşılığı ise ve borç veren bir rehine veya kısa satış yoluyla bu kredi için güvenlik kaybetti - senet değerinde hiçbir şey için güvenlik yapım - ikinci ipotek yararlanıcı
• can > bir eksiklik yargı sürdürmeye
• (Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Cal. 2d (1963) 35. 1 Ocak 2011 etkili SB 931, kredi ise Kaliforniya kısa satış satıcılarına eksikliği koruma sağlar birinci konumda. Bu haciz için geçerli değildir. Koleksiyon Müzakere kredi kuruşa bir rehine sonra yatırımcıya senet satmak Bazı sert para. Daha sonra, yatırımcı borçlarını tahsil çalışacaktır .
• Bir borç verenin, kısa bir satış yoluyla 100.000 ikinci ipotek için 1.000 $ ödemeyi kabul etmiş olmasına rağmen, paralı ikinci para için güvenlik serbest bırakılır, ancak sözleşme notu olmayabilir. Kısa bir satış satıcının okuyucusu gibi bir gün bir telefon aldığında, bu zorlu işin bittiğine inanabilir hepsi geri ödemeyi istiyor. Bu olduğunda:

Borç verenin indirimli bir ödeme için pazarlık yapacağını fark edin.

Borç veren, eski ihale notunu değiştirmek için yeni bir senet isteyebilir. Bu durumda, borç verenin "tam ücretli" bir belge gönderdiğinden emin olun.

Borç verene zaten not sattıysa, indirim daha büyük olabilir.

• Tüm zor para senetleri nakit olarak ödenmemelidir. Bazı borç verenler ödemeleri kabul edecektir.
• Borç verene ödeme yapmasını başka bir kuruluşa yönlendirirse, notun nominal değerin altında satılmış olabileceğini ve yeni borç verenin ödemeyi tamamen kabul etmiş olabileceğini fark edin.
• Notun tamamı yatırıldıktan sonra, borç verenden "Tam Ödenmiş" işaretli sözleşme notunu iade etmesini isteyin.
• Hukuki tavsiye verme ve bu bilgilere sadece genel bilgi amaçlı lisans verilmez. Yasal tavsiye veya daha fazla bilgi istiyorsanız, lütfen bir gayrimenkul avukatıyla iletişime geçin.
• Kaynak: California Emlakçılar Birliği
• Yazı yazarken Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, California, Sacramento'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.