HARP Refinance veya Short Sale

Soru: Sualtı Evini Harp Refinansmanı veya Kısa Süreli Satışı Yapmamız Gerekiyor mu?

Bir okuyucu soruyor: "Kocam ve ben, evimizi kısa satılık olarak satıp satmamaya çalışıp çalışamayacağımızı anlamaya çalışıyoruz ve hükümetin HARP yeniden finansman programına başvuruyoruz. ipotek ödemelerini azaltma fikrinden hoşlanıyor Neredeyse 300 bin dolara borçluyuz ve evimizin değeri yaklaşık 165 bin dolar iken ipotek adamım, hak kazanırsak ayda 635 dolar tasarruf edebileceğimizi söylüyor bir HARP yeniden finansmanı için ne öneriyorsunuz, HARP yeniden finanse mi yoksa kısa satış mı yapalım? "

Cevap: Bir ev sahibinin bir HARP yeniden finansmanına karşı kısa satma yapması gerekip gerekmediği kesme ve kuruma değildir. Elbette, çoğu durumda mantık, bir ev sahibinin kısa bir satıştan sonra bir HARP yeniden finansmanından çok daha iyi durumda olduğunu belirtir, ancak bu kararı vermeden önce düşünmesi gereken çok şey var.

Her iki program için de hak kazanacak olup olmamanız gerekir. Birçok kısa satış bankası, kısa bir satış gereksinimini gevşetti ve her borç verenin özellikle 2012'den sonra mali bir zorluk çıkarmaması gerekir. Bununla birlikte, bankanız maddi bir sıkıntı gerektiriyorsa ve bir zorluğu belgeleyemiyorsanız, kısa bir satış için uygun olmayabilir hiç de değil. Hangisi soruyu tartışmalı bir noktaya getirecek, değil mi?

Dolayısıyla, yapmanızı öneririm ilk şey kısa satış acenteliğiyle konuşarak kısa satışa uygun olup olmayacağınızı öğrenmektir. Eğer düzenli bir kısa satış çok kısıtlayıcıysa hükümetin HAFA kısa satış programını düşünün.

Ancak HAFA rotasına giderseniz, HAFA için başvurmadan önce kısa satış yapmak istediğinizden emin olun. Onaylandıktan sonra zihninizi değiştirmeniz gerekiyorsa, bazı borç verenler, ön yeterlik kazanmanızdan sonra yeniden başvurmanıza izin vermez.

Her ikisini birden yapamayacağınızı belirtmek önemlidir. Bir program seçmelisiniz. Ya HARP Refinance veya kısa satış.

HARP Haklılığı Refinance

• Fannie Mae ve Freddie Mac kredileri ile sınırlıdır.

  HARP yeniden finansman programı yalnızca Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından tutulan krediler için geçerlidir. Krediniz Fannie Mae ya da Freddie Mac değilse, hak kazanamazsınız. Krediniz Fannie Mae veya Freddie Mac olup olmadığını öğrenmek için Fannie Mae Loan Look Up'a veya Freddie Mac Loan Look Up'a gidin. Birincil borçlunun son dört haneli Sosyal Güvenlik numarasını bilmeniz gerekecek.

• Kredi kullandırma tarihi 1 Haziran 2009 veya önceki.

  2 Haziran 2009'da veya sonrasında bir ipotek çıkardıysanız, muhtemelen HARP Yeniden Finansmana hak kazanamazsınız. Şu anda bir istisna yok ancak değişebilir.

• % 80'den fazla LTV

  Eviniz su altında ise, LTV (kredi-değer oranı) piyasa değerinin% 80'ini aşacaktır - çünkü piyasa değeri genellikle kredi bakiyenizden daha düşüktür.Çoğu insan bu nitelik faktörüyle herhangi bir problem yaşamaz.

• Geç ödemeler yok.

  HARP Refinance programı önceki 12 ayda geç bir ödeme yapılmasına rağmen, pek çok borç verene, HARP kurallarından bağımsız olarak, borçlu olan bir borçluya kredi vermeyecektir. Programda belirtilenlerden farklı olabilecek bu ilave borç verme gereklerine Kaplamalar denir.

• İlk HARP yeniden finansmanı.

  Kurallar değişmezse ve küçük bir istisna dışında, yalnızca bir tane HARP yeniden finanse edebilir ve bir kere onaylandıktan sonra tekrar HARP aracılığıyla yeniden para kazanamazsın. Bununla birlikte, HARP Refinance'tan sonra, ödemelerde sorun yaşarsanız, daha geç bir tarihte kısa bir satış başvurusunda bulunabilirsiniz.

HARP Refinance Vs. Kısa Satış

Kısa bir satıştan sonra başka bir ev satın almak için kısa satış kuralları, konvansiyonel bir kredi için 5 yıl ve FHA kredileri için 3 yıl. Bunun yerine kısa bir satış yaptığınızı ve evinizi sattığınızı varsayalım. Kısa bir satışın sakıncaları şöyledir:

• Artık bir ev sahibi olamazsınız.
• Başka bir yere gitmek ve kiracı olmak zorundasın.
• Mahallemizden çıkmanız gerekebilir.
• Bir ev sahibi olduğunuz için vergiden düşüşünüzü kaybedeceksiniz.
• Kişisel durumunuz değiştiğinden ve yasalar değiştiğinden, başka bir ev satın almak için 3 yıl içinde hak kazanacağınıza dair bir garanti yok.

HARP yeniden finansman seçeneğini seçtiyseniz, 2 yıl içinde 15, 240 TL (635 ABD Doları ödeme farkı x 24 ay) kazanmış olursunuz. 3 yılda daha fazla $ 22, 860 kurtarmalısınız. Evinizin piyasa değeri, 165.000 $ 'lık bir evde yaklaşık 300.000 $ borçlu olduğunuzu doğrulamak için artacak mı?

Bu önemli olmayabilir. Önemli olmayabileceğinin nedeni, satmak istemeyebilmenizdir. Bu, 300.000 $ ipotek ödeyene kadar evde ödeme yapmaya devam edeceğiniz anlamına gelir.

Bununla birlikte, kısa satışı seçtiyseniz, ancak 3 yılın sonunda, başka bir ev satın almaya hak kazanabilirsiniz. Ev fiyatlarının bu süre zarfında nispeten istikrarlı kalacağına inanıyorsanız, bugünkü piyasa değeri 165.000 ABD Doları hariç, sattığınız ev gibi bir ev satın alabileceksiniz demektir. Faiz oranları ikiye katlansa bile, ödemeniz yine de düşük olacaktır bugün ödediğiniz ödeme tutarından daha fazla.

Fakat bazı insanlar için, mantıksal veya mali mantık meselesi değildir. Ve her şey yolunda, kesinlikle tamam. İnsanlar sık ​​sık duygu üzerine gayrimenkul alırlar ve duyguyu temel alarak evde kalırlar. Kısa bir satışla HARP yeniden finansmanı seçerseniz kendinizi kötü hissetmeyin. Yaptığınız karar sizin için doğru karardır.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.