Yaratıcı Gayrimenkul Finansmanı

Gayrimenkulde yaratıcı finansman 1970'lerde çok sıcak bir konuydu. Yaratıcı finansman konusunda öncü efsanelerin birçoğunun ölü olduğuna, ancak doruğa çıkarken ne kadar çılgın bir yolculuk olduğuna inanmam benim için zor.

1970'lerin sonunda faiz oranları% 18'e çıktığında, birçok alıcı gayrimenkul pazarından çıkarıldı ve yaratıcı finansman bu ihtiyacı karşılayan hayata dönüştü. Satılık birçok ev, OWC'nin baş harfi ile birlikte reklam edildi, anlamı sahibi taşıyacak (sahibi finansmanı).

Bu dönemde herhangi bir şey ve her şey yaratıcı finansman kisvesi altında yapıldı. Bu kadar çılgınca ki, pek çok ajan, bir araya getiren anlaşma türlerinin yasal olmadığına karar vermek için durmadı. Düşünülebilecek herhangi bir süreç, iyi bir fikir olmasa bile çoğu zaman kullanıldı.

Yaratıcı Finansman Olanakları Türleri

• Kıyısız yabancı güvenler. Bazı insanlar halen bugün kıyıdan uzakta olan bir yabancı güven altında faaliyet gösteriyor ancak eğer IRS bunları bulursa, bu insanlar hapishaneye düşebilir. IRS, pahalı bir İtalyan müsabakasında hızlı konuşan bir satış elemanının ne denli olursa olsun, off-shore yabancı güvenlerini nazikçe görmüyor. Kıyı dışındaki bir yabancı güven para gizlice başka bir ülkeye taşımanın bir yoludur. Vergi dodgers sonra yabancı ülkede mülk satın güven ikamet olsun.
• İşlemlere tabi tutulur. Birçok kredi, hızlanma çağrısında bulunan yabancılaştırma maddeleri taşımadığından, alıcılar mevcut bir ödemeyle ilgili ödemeleri devralabilir, satıcının adına kredi olarak bırakabilir ve bu da tamamdır. Vay. Bankalar, daha düşük bir faiz oranına ve potansiyel bir borç alanına kapılmaktan, alıcılar finansman konusu olan evleri satın aldığında hoşlanmıyordu. Konuya yapılan işlemler bugün risklidir çünkü borç verenler satılacak krediyi arayabilir ve arayacaklardır. Bahsetmemek gerekirse, çoğu satıcı bir konu-işlemle ilişkili sorumluluğu istemiyor.

• Varsayılan krediler. Bazı ipotek türleri açık bir şekilde yeni bir müşterinin mevcut sahibinin kredisini üstlenebileceğini bildirdi. Alıcı krediyi üstlenmeye hak kazandığında, banka satıcının sorumluluğunu bıraktı. Bir kredi varsayımı borç verenlerin binlerce dolarlık o günlerde bir alıcıyı kurtardı ve bir çok satış bu şartlar altında çabucak kapatılabilirdi. Bugün, varsayılabilir kredilerin azından hiçbiri yoktur.
• Arazi sözleşmeleri. Bir arazi sözleşmesiyle ilgili bir sorun, işlemi güvence altına almak isteyen bir unvan sigortası şirketi bulma. Bahsetmiyorum bile, bir alıcıya adil bir üne sahip olan bir arazi sözleşmesi, genellikle bir altta yatan ipotek içermez çünkü çoğu kredide bir yabancılaştırma maddesi bulunur. Bir arazi sözleşmesi, bir evin satıcı tarafından serbestçe ve anlaşılır bir şekilde satın alınması durumunda en iyi şekilde kullanılır.
• Satıcı tarafından taşınan ipotek veya güven belgesi. Bir satıcı tamamen mülkiyete sahipse ve borçlu için finansman sağlamak istiyor ise, kullanımı kolay bir araç bir ipotek veya bir güven belgesidir. Her bir devletin bir ipotek veya bir güven sözleşmesi kaydı yaptırmanın alışageldiği konusunda kendi yasaları vardır. Örneğin, Kaliforniya'da, unvanları iletmek için verilen işler ve güvence vermek için güven belgeleri yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Dodd-Frank Yasası ve Ev Alışında Yaratıcı Finansman Koşulları

Dodd-Frank Yasası, Temmuz 2010'da yasalaşarak yürürlüğe giren Dodd-Frank Wall Street Tüketici Reformu ve Koruma Yasası için kısaltılmış bir terimdir. Kongre Üyesi Barnett Barney Frank ve sonra Senatör Christopher John Dodd, Dodd-Frank Yasası finansal düzenlemelerde kapsamlı değişiklikler yaptı ve Ödünç Verme Yasası'nda değişiklik yapıldı. Bu kapsamlı dönüşüm yeni ajanslar yarattı ve birçok yasayı değiştirdi.

Dodd-Frank Yasası'na basmadan ölü bir kediyi finanse edemezsiniz. Bu referans için zavallı kediden özür dilerim; Bu cümle çok iyi uyuyor.

Dodd-Frank Yasası'nın bir kısmı satıcı finansmanı ile ilgilidir. Geçmişte kolayca izin verilen bazı finansman türlerini düzenleyen ve yasaklayan. 1970'lerin serbest salınım günlerinden farklı olarak, bir kişi bir emlak lisansı aldığı sürece herhangi bir kişi bir kredi düzenleyebilir ve ödeme alabilir. Artık bir birey bir ipotek kredisi yaratıcısı olarak lisanslanmalıdır. Satıcılar, yılda 3'ten fazla mülkte, sahibinin finansman şartlarını genişletmedikleri takdirde muaftır. Diğer kurallar şunlardır:

• Satıcı, satıcı ev inşa etmediği sürece, sahibinin finansman sunabilir. Bu, konut finansmanını sunan konut üreticilerini ortadan kaldırır.
• Balon ödememiz yok. Yaratıcı finansman sunmanın en gözde yöntemlerinden biri genellikle 3 ila 5 yıl gibi kısa vadeli bir krediydi, sonunda bir balon vardı, yani tüm bakiyenin vadesi geldi ve ödenmesi gerektiği anlamına geliyor. Sahibi tarafından finanse edilen krediler artık itfa edilmelidir.
• Satıcı, gerçekleşen herhangi bir alıcıya malikane finansmanı sunamaz. Satıcı, alıcının ev satın almaya ve ödemeyi geri ödemeye yeterli olduğunu belirlemekle yükümlüdür. Bu, satıcının muhtemel kötü alıcılarla tüm alıcıları ortadan kaldıracak bir kredi raporu çalıştırması gerektiği anlamına gelebilir.
• Kredi, makul bir yıllık artışa ve makul ömür boyu kısıtlamaya tabi olmak üzere 5 yıl sonra sabit veya ayarlanabilir olmalıdır.
• Sahibi tarafından finanse edilen kredi, Federal Reserve Board tarafından belirlenen diğer kriterleri karşılamalıdır. Bununla birlikte, pek çok yaratıcı finansman çabasına bir son vermeyi amaçlayan balonsuz bir gereklilik. Bazı satıcılar ve alıcılar için bir çözüm, kira opsiyonu satışı olabilir.

Yaratıcı finansman yoluyla bir ev satın almadan önce, yasal tavsiye alın.

Yazarken, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.