Başka Bir Borçluya Nasıl Yatırım Yapabilirsiniz?

Bir ev sattığınızda veya ev sahiplerinden bir tanesi dışarı çıkarsa, ipoteri yeni sahibe devretmeniz mantıklı olabilir. Yeni bir kredi talebinde bulunmak yerine, kapanış ücreti ödemek ve daha yüksek faiz ödemeleri ile başlamak yerine, sahibi mevcut ödemeleri devralacaktı.

Bir ipotek aktarmak mümkündür, ancak her zaman kolay değildir. Ayrıntıları aşağıda göreceğiz, ancak seçeneklerinizin kısa bir özeti:

1. Değişikliği yapmak için borç vereninizden isteyerek varsayılabilir bir ipotek aktarın.
2. Krediyi yalnızca yeni sahibinin adına refinanse edin.
3. Durum, bir kredinin "satış nedeniyle" maddesi tetiklenmediğinde aktarma.

Varsayımlı ipotek

Eğer bir kredi "varsayılabilir" ise, şansa sahipsiniz: Bu, ipotekini başka birine devredebilir demektir. Kredi sözleşmesinde, bir devri tamamlamanızı engelleyen bir dil yok. Bununla birlikte, varsayılabilir ipotek bile aktarmak zor olabilir.

Çoğu durumda, "yeni" borçlunun krediye hak kazanması gerekir. Borç veren, krediyi geri ödeme imkânını değerlendirmek için borç alanın kredi puanlarına ve borç oranına bakacaktır. Süreç temel olarak borçlu marka yeni bir kredi başvurusu yapıyormuş gibi (ancak borçlu mevcut krediyi kısmen devralabilir) aynıdır. Kredi verenler, orijinal başvuru sahibinin kredi ve gelirlerine dayanarak orijinal kredi başvurusunu onaylarlar ve kimsenin yerine kimsenin borç vermediği sürece kimsenin kanca yapmasına izin vermezler. geri ödeme olasılığı da yüksektir.

Tahmini bir kredinin transferini tamamlamak için, borç alanınızla değişim isteğinde bulunun. İşlem sırasında, başvuruları tamamlamanız, gelir ve varlıklarınızı doğrulamanız ve mütevazı bir ücret ödemeniz gerekecek.

Sahipliği aktarma: Bir kredideki isimleri değiştirmek, yalnızca krediyi etkiliyor. mülkünü kimin sahibi olan 'un unvanını devrederek, geri bildirim ile ya da durumunuzda gerekli olan diğer adımları atarak değiştirmeniz gerekebilir.

Bulmak zor?

Maalesef varsayımsal ipotek yaygın değildir. En iyi ihtimaliniz, bir FHA krediniz veya bir VA krediniz varsa olabilir. Diğer konvansiyonel ipoteği nadiren varsayılabilir. Bunun yerine, borç verenler, satış nedeniyle maddesi kullanır; bu, evin sahipliğini devrederken ödünç verilmesi gerektiği anlamına gelir.

Refinansman

Eğer bir kredi varsayılabilir değilse ve satış nedeniyle bir madde için bir istisna bulamazsanız, krediyi yeniden finanse etmek en iyi seçenek olabilir. Bir varsayıma benzer şekilde, yeni borç alanın krediye hak kazanması için yeterli gelir ve krediye ihtiyacı olacaktır.

"Yeni" ev sahibi sadece bireysel olarak yeni bir kredi talebinde bulunacak ve bu krediyi mevcut ipoteği borcunu ödemek için kullanacaktır.Borç verenlerle (yeni borçlu ve yeni borç verenler onlara katılıp katılmadıkça) borcunuzu kaldırmak için borç verenlerle koordine etmeniz gerekebilir, böylece evi teminat olarak kullanabilirsiniz, ancak işi yapmak için iyi, temiz bir yoldur. Bazı imtiyaz sahipleri düzenli olarak bir mülk sahibinden bir diğer müteferere transfer eder (örneğin, PACE finansmanı ile iyileştirmeler yapıldıysa).

Satış Sona Erdi

Kredi verenler genellikle bir ipotek aktarmanıza izin vermez. Alıcılar, erken faiz ödemeleri yoluna girmeksizin daha "olgun" bir kredi alarak öne gelecekler (ve daha düşük bir faiz oranı elde edebilecekler).

Satıcılar evlerini benzer kolaylıklar nedeniyle daha kolaylıkla - daha yüksek bir fiyata satacaktı. Ancak borç verenler kaybedecek, bu yüzden transferleri onaylamaya hevesli değiller.

Satışa bağlı bir madde, bir kredi anlaşmasının, mülkün satılması üzerine ödeneceğini söyleyen bir bölümdür (kredi "hızlandırılmıştır").

Kurallara uygulanacak istisnalar: Bazı durumlarda, satılık bir maddeyle bile olsa, bir kredi aktarabilirsiniz. Aile üyeleri arasında genellikle aktarım yapılmasına izin verilir ve borç vereniniz her zaman kredi sözleşmenizin söylediğinden daha cömert olabilir (bu, uygulayabilecekleri bir seçenektir ve bunu yapmak zorunda değildirler - ancak, umutlarınızı arttırmayın). Kesin olarak bilmenin tek yolu, borç vereninizden sormak ve yerel bir avukatla yaptığınız anlaşmayı gözden geçirmektir. Borç verenler bunun mümkün olmadığını söylese de, bir avukat bankanızın doğru bilgi sağlıyorsa anlamanıza yardımcı olabilir.

Garn-St. Germain Yasası , borç verenin belirli koşullar altında hızlanma seçeneklerini yerine getirmesini önler. En yaygın durumlardan bazıları şunlardır:

1. Müşterek bir kiracı öldüğünde ve mülkiyet hayatta kalan müşterek bir kiracıya devredildiğinde
2. Borçlu öldükten sonra bir akraba aktarılması
3. Eş mülkiyetinin eşe devri veya borçlu olanların çocukları
4. Boşanma ve ayrılma sözleşmeleri sonucu transferler
5. Borçlunun yararlanıcısı olduğu inter vivos güvenine (veya yaşayan bir güvenin) transferler

İstisnaların tam listesini ve inceleme Bu liste avukatınızla birlikte.

Resmi olmayan Transferler

Talebinizi onaylayamıyorsanız, "gayrı resmi" bir düzenleme oluşturmaya cazip olabilirsiniz. Örneğin, evinizi satabilir, mevcut krediyi yerinde bırakabilir ve alıcının ipotek ödemeleri için size tazminat ödemesini sağlayabilirsiniz.

Bu kötü bir fikir. İpotek sözleşmeniz buna muhtemelen izin vermez ve işlerin nasıl gittiğine bağlı olarak kendinizi hukuksal bir sorun haline getirebilirsiniz. Dahası, krediden hala siz sorumlusunuz - artık evde oturmamanıza rağmen.

Neyin ters gidebilir ki? Birkaç olasılık vardır:

• Alıcı ödeme yapmayı bırakırsa, kredi sizin adınıza gelir, bu nedenle hala sorununuzdur (geç ödemeler kredi raporlarınızda görünecek ve borç verenler sizden gelecektir).
• Ev, hacinden daha düşük bir miktarda satılırsa, eksikliklerden sorumlu olabilirsiniz.

Potansiyel bir alıcıya satıcı finansmanı sunmanın daha iyi yolları vardır.

Seçenekleriniz

Eğer ipotek transfer edilemiyorsa durumunuza bağlı olarak seçenekleriniz hala var demektir. Yine, ölüm, boşanma ve aile transferleri, borç vereniniz aksini söylese bile, size transfer yapma hakkını verebilir.

rehine ile karşı karşıyaysanız, bazı hükümet programları ipotekle uğraşmayı kolaylaştırır - su altında veya işsiz olsanız bile.

'ten boşandıysanız avukatınıza, borçlarınızın tümü nun nasıl ele alınacağını ve eski eşinizin ödeme yapmaması durumunda kendinizi nasıl koruyacağınızı sorun.

Bir ev sahibi 'tan öldüyse, yerel bir avukat size daha sonra ne yapacağınızı belirlemenize yardımcı olabilir.

Varlıkları bir güvene transfer ediyorsanız , bir hızlanma uyarısı tetiklemeyeceğinizden emin olmak için emlak planlama avukatınıza bir kez daha bakın.

Refinancing , diğer hiçbir yaklaşım mevcut olmadığında son seçenek olabilir.