Fannie ve Freddie İpotek Krizine Yol Açtı

Subprime mortgage krizinin asıl nedeni Fannie Mae ve Freddie Mac miydi? Bunu düşünmek tehlikelidir. Bunun nedeni, bankacılık kredi krizine ve kurtarma işlemine neden olan daha büyük ekonomik güçlerin başlıca örneğiydi. Fannie ve Freddie'yi hızla soğutmak için yasama çabaları, başka bir durgunluğu engellemez. Daha da kötüsü, konut piyasasına daha da zarar verebilir.

Fannie ve Freddie, devlet tarafından desteklenen kuruluşlardı (GSE'ler).

Bu, özel bir şirket gibi rekabetçi olmaları ve hisse senedi fiyatlarını koruması gerektiği anlamına geliyordu. Öte yandan, ikincil piyasada yeniden sattıkları ipoteklerin değeri hükümetçe garanti edilen örtük olarak idi. Bu, kaybettiklerinde ipoteklerini desteklemek için daha az sermayeye sahip olmalarına neden oldu. Sonuç olarak, Fannie ve Freddie karlı olmak için risk almaktan baskı gördüler, ancak işler güneye dönseler sonuçlardan çekilmeyeceğini biliyordu.

Hükümet, onlara nitelikli ipoteği satın almalarını, sigortalanmalarını ve yatırımcılara satmalarını sağlamak için onları bu şekilde hazırladı ve bankalara yeni ipotek sağlamak için para biriktirdi. Bu şekilde, geleneksel olarak her yıl yapılan tüm yeni mortgage'ların en az yarısına dahil oldular. Aralık 2007'de, bankalar borçlarını kısıtlamaya başladığında, tüm mortgage kredilerinin% 90'ından sorumlu olan Fannie ve Freddie hâlâ faaliyet gösteren tek kredi sağlayıcıdır.

Hükümet düzenlemeleri, Fannie ve Freddie'nin peşinat ve kredi şartlarını karşılamayan ipotek almalarını engelledi.

Fakat ipotek piyasası değiştikçe işler de aynı şekilde gerçekleşti.

2005-2007 yılları arasında edindikleri ipotek oranlarının birçoğu konvansiyonel sabit faizli kredilerden% 20 azalma ile sınırlı kaldı. Aslında, satın aldıkları veya teminat altına aldıkları ipoteklerin çoğu, yalnızca faizli, faizsiz veya negatif amortisman yöntemidir. Bunun nedeni, bankalar ve düzenlenmemiş ipotek brokerleri tarafından yapılan kredilerin türüdür.

Yatırımcıların portföylerinin faiz oranı riskini önlemek için türev araçlarını kullanmaları daha kötüydü. Fakat hissedarları olan özel sektör şirketleri memnun etmek için bunu diğer bankalarla rekabet edebilmek için yapıyorlardı. Hepsi aynı şeyi yapıyordu.

Hükümet düzenlemeleri, Fannie ve Freddie'nin peşinat ve kredi koşullarını karşılamayan ipotek almalarını engelledi. Bu, ipotekların% 50'sini satın aldıklarını, yeniden sattıklarını veya teminat altına aldıklarını, ancak en güvenilir yarısı olduklarını gösteriyordu. 2007'ye gelindiğinde portföylerinin sadece% 17'si subprime veya Alt-A kredileri idi. Ancak konut fiyatları düştüğünde ve ev sahipleri temerrüde düşmeye başladığında, bu göreceli olarak küçük subprime kredilerin yüzdesi kayıpların% 50'sini oluşturdu.

Fannie Mae'nin kredi satın alımı şu şekildedir:

• % 62 negatif amortisman
• Sadece% 84 faiz
• % 58 subprime
• % 62% 10'dan az ön ödeme.

Freddie Mac'in kredileri daha da riskli idi:

• % 72 negatif amortisman
• Sadece% 97 faiz
• % 67 subprime
• % 68% 10'dan az ön ödeme.

Egzotik kredilerin yanı sıra Fannie ve Freddie'nin kredi satın almalarını çok zehirli hale getiren subprime borçluların üstünlüğü buydu.

Fannie ve Freddie, Çoğu Çoğu Bankadan Daha Az Zengin Kredi Satın Altı

Bununla birlikte, düzenlemeler nedeniyle bu kredilerin çoğu bankadan% 999'dan daha az daha fazla kredi kullandıklarını anlamak önemlidir. Birkaç analiste göre, çok rekabetçi bir pazar haline gelen pazar payını korumak için bu kredileri satın almalarını sağladılar. (Kaynak: (Kaynak: SeekingAlpha, Fannie ve Freddie suçlanıyor, 2 Ekim 2008, Washington Post Fannie ve Freddie Sıcak Konunun Olunması, 10 Ekim 2008)

2005 yılında Senato, aranan bir tasarıyı destekledi hükümete olan riski azaltmak için portföyünde ipotek destekli menkul kıymet tutmalarını yasaklamak için toplamda iki GSE şirketi 11,2 trilyon liralık ipotek piyasasının 5,5 trilyon dolarına sahip oldu ya da garanti etti < Senato faturası başarısız olduktan sonra, Fannie ve Freddie riskli kredilerin varlığını artırdı, çünkü kredilerin yüksek faiz oranlarından, kredileri satmaktan aldığı ücretlerden daha fazla para kazanabildikleri için.

Yine Çok rekabetçi bir konut piyasasında yüksek hisse senedi fiyatlarını korumaya çalışmak. (Kaynak: Barron, Fannie Mae Bir Sonraki Hükümet Kurtarmaya Hazır mı, 10 Mart 2008, IHT, Fannie ve Freddie'nin 24 Ağustos 2008 suçlama oyunu)

Hükümet olarak -Ortaklı şirketler, Fannie ve Freddie daha fazla r çünkü mükellefler nihayetinde zararlarını emmek zorunda kaldı. Ancak konut krizine neden olmamışlardır. Egzotik kredilerle piyasaya sızmadılar. Bunun yerine, mortgage krizinin bir nedeni değil, bir örnek oluşturuyorlardı.

Türevler Fannie'nin Düşüşüne Neden Oldu

GSE'ler olarak Fannie ve Freddie, kredi portföyünün boyutunu, bunu kapsamak için hisse senedi satışlarından yeterli sermayeyle dengelemek zorunda değildi. Bu hem lobicilik çabalarının hem de kredilerinin sigortalı olmasının bir sonucuydu, böylece ihtiyaç duymadıklarını hissettiler. Bunun yerine, portföylerinin faiz oranı riskini önlemek için türev araç kullandılar. Türevlerin değeri düştükçe, kredileri temin etme becerileri de azaldı. (Kaynak: NYT, Fannie, Freddie ve Siz, 14 Temmuz 2008)

Türevlere maruz kalma, çoğu banka için olduğu gibi düşüşünü kanıtladı. Konut fiyatları düştükçe, nitelikli borçlular bile evin değerinden fazla olduğu için sona erdi. Evi satmak için herhangi bir sebepten dolayı ihtiyaç duyulursa, bankanın foresol yapmasına izin vererek daha az para kaybedecekti. Negatif itfa ve faiz kredilerinde olan borçlular daha da kötü durumdaydı.

Fannie ve Freddie'nin ortadan kaldırılması, herhangi bir Konut İmarını Durdurabilir

Bazı yasama meclisleri, Fannie ve Freddie'yi ortadan kaldırmayı önermektedir. Diğerleri, ABD'nin çoğu ev ipoteğini finanse etmek için örtülü tahvilleri kullanmada Avrupa'yı kopyalamasını öneriyor.Kapalı tahvillerle bankalar, konut ipoteklerinde kredi riskini korurken, bu ipotekler tarafından desteklenen tahvilleri dışarıdaki yatırımcılara satmakta, dolayısıyla faiz oranı riskini ortadan kaldırmaktadır.

Fannie ve Freddie'nin ortadan kaldırılması, ipotek kullanım oranını önemli ölçüde azaltacak ve maliyeti artıracaktır. Bankalar ipotek temin etmeye başlamıyor ve olmaz. Çalışmalar gösteriyor ki, Fannie ve Freddie olmadan ipotek faiz oranları% 9-10 gibi yüksek bir orana kadar çıkabilir. Bu, kurtarma şansı bulmadan önce konut piyasasına zarar verebilir. (Kaynak: Barron's, Eski Fannie ve Freddie'den Sonra Yaşam, 15 Eylül 2008)