Kaliforniya'da

İlk allıkta, California'daki yeşil ipotek, eviniz için enerji tasarruflu iyileştirmeler ve yükseltmeleri finanse etmek için mükemmel bir yol gibi görünüyor. Yeşil ipotek için pek çok fayda var, ancak içinde saklı olan tehlikeler de var, bu da her satış aşamasında ev sahiplerine açıklanması hızlı ya da net değil. Bu finansman türlerinin altına düştüğü şemsiye, Property Assessed Clean Energy'nin kısaltılmış kısaltması olan PACE kısaltmasıyla çağrılır ancak PACE terimini hiç duymadan evinize güvence altına alabileceğiniz bir PACE değerlendirmesi yapabilirsiniz.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ PACE programları kamu kuruluşlarından kaynaklandığında, genellikle HERO veya Ygrene veya California First gibi başka bir ad kullanan özel kuruluşlar tarafından idare edilirler. Bunların hepsi Kaliforniya'daki PACE yeşil ipotek örnekleridir. Ev sahiplerine sunulan muazzam avantajları gördüğünüzde, bu yeşil ipotekların temyizinin anlaşılması kolaydır.

PACE Green Mortgages Nasıl Çalışır?

İlk fayda peşinat yoktur. PACE programları az ya da hiç kredi çekiyle% 100 finansman sunmaktadır. Ödemeler, tipik bir ipotek modeli ile ele alınmaz, çünkü yeşil ipotek borcunu bir ev sahibinin yerel emlak vergisi faturasına bağlanır ve bir değerlendirme olarak giyinir.

Hızlı yeşil ipotek, çift panelli pencereler, HVAC sistemleri, su sistemleri veya güneş panellerinin ön maliyeti gibi enerji tasarruflu ev geliştirme veya yenilenebilir enerji tesisatları ile inşaat amaçları için onaylı tedarikçiler aracılığıyla anında finansman sağlıyor.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- fiyatlar. Bazı sahipler 20.000 $ pencere yükseltmesi veya 40.000 $ "geliştirilmiş" pencere yükseltmesi arasındaki farkı bilmiyorlar.

Cep dışı maliyetler olmadığı ve projenin tamamı emlak vergisi ödemeleri ile finanse edildiğinden karşılaştırmalı alışveriş, yol kenarında düşebilir.

Bununla birlikte, ana dezavantaj çok fazla ödeme yapmamakla birlikte, bu çok gerçek bir endişe kaynağıdır. Temel sorun, ev sahibi evin daha sonra ev satmayı seçmesi durumunda, yeni bir alıcı tarafından lien'in varsayılabilir olduğuna genellikle söz verdiği ve bu gerçekten doğru değildir. Örneğin, yeni bir alıcı iyileştirme maliyetini üstlenmeyi kabul ederse ve az sayıda kişi istekte bulunursa, alıcı Fannie Mae, Freddie Mac veya VA veya FHA kredileri aracılığıyla değil, ev satın almak için bir kredi temin edemiyor. Alıcı ev satın almak için konvansiyonel veya devlet finansmanını kullanıyorsa, bankalar buna izin vermeyeceklerinden finansman varsayılabilir değildir.

Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA), varsayıma izin vermeyecektir; çünkü yeşil finansman, mülkiyet vergisi tasarısının bir parçasıdır; bu, mülkiyetin yüksek bir haciz aracı olarak kabul edilir; bu, bir haciz durumunda öncelik taşır ve önce ödenmesi gerekir ve mevcut ipoteklerden önce.Kredi veren kuruluşlar, başka bir varlıktan üstün statüye sahip olmalarını ve mevcut bir kredinin önüne yerleştirilmesini istemiyorlar.

Bu, satın alma işlemini finanse eden başka bir alıcıya satmak için ev sahibinin PACE kredisini tam olarak ödemesi gerekeceği anlamına gelir.

Yaralanmaya hakaret eklemek için, ödeme de bir ön ödeme cezası içerebilir. Tabii ki, örneğin nakit ödeyecek ihtiyatlı bir ev satın alan kişi, muhtemelen ev sahibinin, PACE kredisinin nihai olarak geri ödenmesine izin vermek için fiyatı indirdiğinde ısrar edeceğini savundu. Bu nedenle, ev sahibi, programın ev sahibine nasıl sunulduğuna bakılmaksızın, yeniden satış durumunda, bu oyunda gerçekten kazanamaz veya öne çıkamaz.

Gayrimenkul Vergilerinde Yeşil İpotekleri Unutmak kolaydır

Birçok ev sahibi, yılda iki kez geldiğinde vergi borcunu ödemektedir; aksi takdirde kredi anapara ve faiz haricinde aylık olarak ödenmektedir. Genellikle haciz gösterilmez ya da mortgage kredisi subayları ve hatta bazı sigortacılar tarafından işten çıkarılması kolay bir vergi değerlendirmesi gibi görünür. Bir borç verici, geçenlerde satıcının kredi kontrolünde kredi soruşturması yapan ve bana satıcının evini listelemeye karar verdiği birkaç ay önce bir dosyadan bahsetti.

Soruşturma son 60 günde yapıldığından ipotek kredisi sorumlusu, ev sahiplerinin bir otomobil veya başka bir büyük satın alım satımı finanse etmek suretiyle ilave borç almadığından emin olmak için bunu sordu.

Ev sahiplerinin $ 18, 000 (8. 25% faiz, 20 yıllık) PACE kredisine sahip oldukları ortaya çıktı. Vergi borcuna yapılan kayıtlarda ve unvan şirketinin mülk profilinde krediden bahsedilmedi. Geçerli vergi matrahına ilişkin değerlendirmeler listesinde yer almadı. Borç veren, ön başlık raporunun bir nüshasını elde etti ve istisna olarak şu ifadeyi aldı:

7. Sacramento İlçesi için "Gerekli Sözleşmenin Ödemesinin Ödenmesi" ve / veya "Değerlendirme Bildirisi" (California HERO Programı) başlıklı bir belgede yer alan değerlendirmeler ve diğer konular, XX / XX / XXXX'u Belge No. Kitabı XXXXXXXXX, Sayfa XXXX olarak kaydetti. Resmi Kayıtlar. Yukarıdaki belge ile ilişkili herhangi bir Değerlendirme, yıllık vergilerle toplanır.

Eğitimsiz bir göz için, bu sadece başka bir değerlendirme gibi görünüyor. Ancak, satıcının kapanışında tamamen ödenmesi gereken bir PACE kredisinin kanıtıdır.

Bu, PACE kredilerinin veya HERO Programının tamamının kötü olduğunu söylemek değildir, çünkü bu doğru olmayacaktır. Programlara birçok fayda var ve ev sahiplerine aksi takdirde karşılayamayacakları iyileştirmeler yapmalarında yardımcı oluyor. Ancak, açıklamaların bir sahibinin, eğer biliniyorsa, ev sahibini yeşil ipotek üzerinde geçirecek kadar yeterli olabilecek, bu kredilerin sonuçlarını ve ince ayrıntılarını anlamasına yardımcı olması için yetersiz olabileceğinin farkında olun.