Nakit ödemeyerek gayrimenkul yatırımları (Sandviç Kira Seçeneği)

Emlak'ya yatırım yapmanın birçok yolu var. Gayrimenkul yatırımları, kısa vadeli kârlar veya uzun vadeli kira nakit akışı için olabilir. Birçok kişi emlak yatırımcısı olmak ister, ancak peşin ödemeler için nakitten yoksundurlar ve para kazanmanın tek yolları alış ve satış ya da alıp satmaktır. Bu doğru değil.

Nakitsiz Gayrimenkul Yatırım Stratejileri

Nakit olmadan gayrimenkul yatırım stratejileri bulunmaktadır.

Birkaç yüz kartvizitin maliyetine kadar başlayabilirsiniz. Bu, "kolay para" ile ilgili bir makale değil. Gayrımenkul yatırımında sadece arzularınız ve bazı ayaklarınızla yatırım yapmanın yolları olsa da, kolay değildir, ancak cebinizde kısa bir süre içerisinde paraya çevirebilirsiniz.

Tüm bu yöntemleri öğreten, televizyonda, basılı olarak ve internette her yerde gurular var. Gayrimenkul yatırım web sitelerinden çok şey öğrenebilirsiniz, ancak çok pahalı kurslar veya danışmanlık için ödeme konusunda dikkatli olun. Başkaları, öğretmenin ne kadar çok şeyi bildiği ve öğrettiği ne olursa olsun, sizi dışarı çıkarmaya ve uygulamaya devam etmek zorundadır.

Başlamayacak nakitler olmadan gayrimenkulden para kazanmanızı sağlayacak bazı teknikler şunlardır:

• Kuş Kuyruğu Kazma
• Ödevler
• Kira Opsiyonları
• Sandviç Kiralama
• Arkalıklar

Bu yazıda size bu konularda genel bir bakış vereceğim. teknikler, nasıl çalıştıkları ve bazı gayrimenkul yatırımcılarının nakit gelirleri için yatırım işletmelerinin başında nasıl kullandıkları.

1

. Kuş Gözlemciliği

Değerini gerçekten değerlendirebilmeniz için bir kuş köpeği emlak yatırımcıları sağlayabilir, bu yatırımcıların kime bakalım. Akla gelen ilk şey bir "fıçıcı", ev satın alması, onarması ve kâr için çabucak satmasıdır. Sonra uzun vadeli bir yatırımcı, kiralık mülk olarak ev satın alan, nakit akışını ve zaman içindeki beğeniyi fark ediyor.

Bu gayrimenkul yatırım stratejilerinin ikisi de çok karlı olabilir. Yatırımcının hangi stratejiyi seçtiği, hedefleri, mizaç ve risk toleransı ile ilgilidir.

Çoğu insanın düşündüğünden daha fazla olan bu yatırımcıların çoğu, özellikle de uzun vadeli kira yatırımcıları. Onlar kim? TV'de gördüğünüz yüksek profilli türden yalnızca birkaçı var. Çoğunluğu, her gün gördüğünüz insanlar. Başarılı bir başka işi olabilir ve gayrimenkul yatırım yapmak istedikleri nakit paraya sahip olabilirler. İşletmelerini yürütmek zamanlarının çoğunu gerektirir ve yatırım emlak anlaşmalarını bulmalarına yardımcı olmak için emlakçılar gibi geleneksel kaynaklara güvenir. Emlakçılar, Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS) envanterinde çalıştıklarından, bu fırsatlar için genellikle daha fazla ödeme yapacaklardır.Özellikle anlaşma komisyonlarında fiyatlama konusunda çok fazla esneklik yoktur.

Bu yatırımcıların birçoğu birden fazla mülk satın alıyor. Onların, şu anda satın aldıkları fiyattan% 10 ila% 40 daha az para kazanmak için ev satın alma anlaşmaları yapabileceklerini söyleyen birileri tarafından temasa geçilirse, tepkileri ne olurdu? Cevabı yapmak basit, para kazanmak için bu işte.

Bir ev için ne kadar az ödeme yaparsa, nakit akışından elde edilecek yatırım getirisi (ROI) o kadar iyi olur ve daha kısa sürede öz sermayeye sahip olurlar.

Bu kişinin onlara fırsatlar sunmasını istiyorlar. Bu kişi kuş köpekleri olarak bilinir. Biraz toptancı olmak gibi. Çalışma, araştırma ve araştırma sayesinde kuş köpekleri, ipotek zorlukları veya haciz ile ev sahipleri satmak zorunda kalmış olan ve bulamayan ev sahiplerini, listelenmeden önce bulurlar.

Bu kuş kuşağıdır ve başlamak için para, sadece bazı kartvizitler ve çok fazla çaba gerektirmez. Ancak, gayrimenkul çok fazla borcu olan ve fazla parası olmayan ortalama bir insana yatırım yapabilir.

Dışarıda emlakçıların listelemediği evleri arıyorlar. Aslında, bazı kuş köpekleri, sıkıntı yaşayan bir ev sahibi satamadıklarında onları yönlendiren emlakçılarından yararlanırlar. Kuş köpeği yatırımcıya kârlı yatırımlar yapar ve kapanışlarında anlaşma başına 2000 - 10 bin dolar arasında bir ücret ödenebilir.

2. Ödevler

Kendi para harcamanıza gerek duymadan gayrimenkul yatırımlarında para kazanmanın bir başka yolu atamaları kullanmaktır. Bu karmaşık bir süreç değil, ancak bir satın alma sözleşmesine kendinizi kilitlemeden önce alıcıyı sıralamanız gerekiyor. Aslında satıcıyla anlaşma yapacağız ve bir satın alma sözleşmesi yazacaksınız. Sözleşme, Alıcının "Adınız ve / veya Atamalarınız" olduğunu belirtir.

Bu, sözleşmeyi satıcının başka bir rızası olmaksızın alıcıya gönderilen bir başkasına devretmenizi sağlar. Nakit bir alıcı olmalı, ancak normalde bu tür anlaşmalar yaparken durum geçerlidir. Satıcıya, yalnızca alıcı şimdi alıcı olduğu ve işlemin, satın alma sözleşmesi şartlarına göre normal şekilde devam edeceği bildirilecektir.

Fırsatlar belirlenirken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer husus, satıcınıza verdiğiniz cinsten para yatırmanızdır. Bu para kapatma işlemini yürüten şirkete yatırılır ve geri ödeme almazsınız. Alıcınıza aktaracaktır. Bu nedenle, anlaşmanın kapanmayacağı biraz risk olduğu için bu tutarı mümkün olduğunca düşük tutmak isteyeceksiniz.

Yatırımcı alıcılarla düzenli olarak çalışıyorsanız, sözleşmeyi onlara devrettiğinizde fiilen ücret alabilir ve kapanışa kadar beklemek zorunda kalmazsınız. Bununla birlikte, anlaşma sona erdiğinde ödeme alabilirsiniz. Elbette, bazı alıcılarla uyumluysanız ve anlaşmayı açıklayabilir ve sözlü bir taahhütte bulunursanız, evi kilitlemeden önce en ciddi parayı almanız mümkün olabilir.

3. Kira Opsiyonları

Kiralama opsiyon stratejisinin temel bileşenleri aylık kira ödemeleri ile kiralama ve mülkün kiralama süresinin sonunda satın alınması için bir seçenektir.Nasıl çalıştığını göstermek için bir örnek inceleyelim. Bir eve kiralık mülk olarak sahip olmak isteyen bir yatırımcısınız, ancak peşin ödeme için yeterli nakit üzerinde oturmuyorsunuz. Borçlanmayı çok pahalı kılacak bir kredi puanı bile olabilir.

Eşkıya tabelaları, gazete ve Craigslist reklamları ya da sadece bir kelime-of-ağızdan sevk ile pazarlama sayesinde, ev satamadığı oldukça motive edilmiş bir ev sahibi bulursunuz. Hayali bir örneğe göz atalım. Diyelim ki ev sahipleri listelenen eve sahipler, ancak satamıyorlar. Ev, mevcut pazarda 100 $, ipotek bakiyesinin $ 70, 000 ve ödemeleri ise vergiler ve sigorta ile 525 $ 'a denk geliyor. Bir eş işten atıldı ve diğeri daha iyi bir işyerinde bulundu, bu yüzden kısa süre sonra ilerlemeleri gerekiyor. Yatırımcımızın yaptığı iş İşte:

• Ev ödemelerine eşit kira ödemeleri ile evlerini 3 yıl kira sözleşmeleri.
• $ 80, 000'lik bir kontratın sonunda ev satın almak için hakkı olan ancak yükümlülüğe sahip olma hakkına sahip olmak için $ 1, 500 iade edilemez bir kira sözleşmesi ödemesi olarak öder.
• Sözlü bir anlaşma ile yatırımcı, kiralamak için 750 $ / ay ödemek isteyen ev için bir kiracıyı bulmak için pazarlama veya başka yöntemler kullanmaktadır. En az bir yıllık kira kontratı imzalayacaklar.
• 3 yıllık kiralama süresince, vergiler ve sigorta, ödenen emanet miktarıyla bu ürünlerle ilgilidir.
• Nakit çıkışı: İlk ve son ay kira ödemeleri için 525 x 3, kira opsiyonu ödemeleri için 1, 575 + 1 $ 500 = 3, 075 $.
• Nakit giriş: 750 x 3 ilk, son & güvenlik yatırımı = 2, 250.

Bu, nakit durumunun en kötüsü, yatırımcı cebinden 825 dolar. Bununla birlikte, satıcıyla daha iyi müzakere yapmış olabilirler ve güvenlik mevduatını erteleyebilir veya tamamen boşaltabilirler, cebinden çıkacak miktarı 300 dolar civarına düşürürlerdi. Bu evi kontrol etmek ve sonunda karlı bir satın alma işlemi yapmak kötü değil. Zaten ödenecek bedelden daha değerli ve 3 yıllık kiralama süresince büyük olasılıkla takdir edecektir. 250 $ / ay pozitif nakit akışı, 3 yıllık dönemde 9, 000 $ tutarında olacaktır. Yatırımcı ev satın alma opsiyonunu kullanmasa bile, yatırım yaptıkları az miktardaki nakit göz önüne alındığında güzel bir kar elde ettiler.

4. Sandviç Kiralama

Sandviç kirası adından da anlaşılacağı gibi ortada yatırımcı ile iki kira seçeneği. Bu durumda, yatırımcı kira süresinin bitiminde malı satın almak için bir opsiyona sahip olmak ister ve ev satın almak isteyen, ancak kredi problemleri ya da bir eksikliği yüzünden olamayacak bir kiracı bulmak istemektedir. peşin ödemeden nakit. Bu durumda, sahibi olmak isteyen çoğu insan, kira seçenekleriyle satın alabilecekleri doğru evi bulur, kredilerini iyileştirmek ve peşinat toplamak için zamana sahip olmaktan dolayı mutluluk duyar.

Önceki örneği kullanacağız, ancak düzenli bir kiracı yerine, yatırımcı bir evi kiralamak ya da kiralamak isteyen birisini buluyor.Rakamların tümü aynı, ancak şu anda kiracı alıcı, kira dönemi eşleşen 3 yıllık bir süre sonunda ev sahibi olmak istiyor. Kiracı alıcı şimdi yalnızca ilk, son ve güvenlik depolarını öderken, aynı zamanda kira sözleşmesinin sonunda ev satın alma hakkı için geri ödeme yapılmayan bir ödeme seçeneği sunmaktadır. Ayrıca, kiracı alıcı ev satın alırsa, fiyat 110, 000 $ olur. Şimdi yatırımcı için nakit akışı şöyle:

• Aynı $ 3, 075 ilk kiralama seçeneği için satıcıya çıkıyor .
• 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, kiracı alıcıdan $ 3, 750'den 500 kiralama seçeneği ödeme.
• Yatırımcı ayrıca daha yüksek bir kira opsiyonu ödemesi talep edebilir, ancak 675 $ pozitif nakit akımından memnun Her iki anlaşma imzalandığında.
• Satıcı, evini $ 110, 000 karşılığında satarak, kalan 34 ay için (ilk / son ödenen) $ 250 / ay ve $ 30.000 brüt kâr sağlıyor ancak yalnızca 80.000 $ ödüyor.
• Yatırımcı brüt Kâr, yatırım yaptıkları paranın sıfır dolarıyla 39 dolar, 175 dolar.

Bu stratejinin bir diğer avantajı, kiracı alıcı evin sahibi olmayı umuyor ve ona daha iyi bakıyor olması. Aslında, bazı yatırımcılar, kiracının, onarımın ilk 100 doları veya daha fazlasını ödemesini gerektiren kira müzakereleri yürütüyor. Sigorta ve vergilerin orijinal ipotek ödemesinde ödenmesi nedeniyle masraflar azdır.

Yatırımcı, tüm üsleri kapsamak isterse, ipotek ödemelerini doğrudan ödeyebilir, satıcıyı yine de varsayılan olarak alabilecekleri bir konumda bulmalarına izin vermezler.

Kira seçenekleri ve sandviç kiraları, çoğu zaman emlak yatırımcıları tarafından portföylerine mülk eklemek ve aylık nakit akışı oluşturmak için kullanılan stratejilerdir.

5. Sırt Çöpleri

2007 yılında açılmaya başlayan konut ve ipotek karmaşası, borç verme ve gayrimenkul işlemleri işletmelerinde çok değişiklik yarattı. Çifte kapanış yapan ve bir anlaşmayı bir diğerinin geliriyle fonlayan eski şirketlerin şimdi bulunamayacakları bir yeri vardır. Bununla birlikte, kendi paranızı kullanmadan sırt sırta kapanışlarla mülkleri toptan satma ve ters çevirmenin bir yolu vardır.

Tabii ki, ilk şart, kurulan karlı bir toptancı flip anlaşmasının olmasıdır. İlk mülkiyetini doğru fiyata satın almalısın ve hazır bir yatırımcıdan güzel bir kârda satın alman gerekir. Kârın, ilk anlaşmayı kapatmak için başkalarının parasını kullanabilmeniz için gerekli olan bir ücreti karşılamak için yeterli olması gerekir; böylece yatırımcınıza yapılan ikinci satış işlemini kapatabilirsiniz.

İşlemsel finansman, mülkün aynı gün ya da genellikle 24 saat içinde satılması için bir takas kapanışıyla bir anlaşmayı finanse edecek çok kısa vadeli bir kredi alma sürecidir. İşlemsel bir borç veren, fonları ilk anlaşmayı kapatmak için gerekli olan ünvan şirketiyle birlikte verecektir. Bu anlaşma kapandıktan sonra, hemen hemen arkasında planlanan ikinci anlaşmaya geçersiniz. Sözleşmenin kapanış bildirimi, ilk anlaşmada ödemiş oldukları tutarın yanı sıra ücret karşılığı işlemsel borç veren kişiye yapılan bir ödemeyi yansıtacaktır.Bu genellikle en az 2, 500 dolar ve ödenecek tutarın bir yüzdesine dayanabilir. Bakiyeyi ve kazançlarınızı alırsınız.