Gölge Envanteri: Ekonomi Üzerindeki Etkisi, Tanımı ve Etkisi

Tanım: Gölge envanter, hacizin bir aşamasında olan ancak henüz piyasaya girmemiş evleri sayar. Konut arzının doğru bir resmini elde etmek için satılık olarak listelenen satılmamış evlere eklenmelidir. Capital Economics'e göre 2010 yılında satılık her biri için haciz olarak iki ev vardı.

CoreLogic gölge envanterini daha net tanımladı. 90 gün veya daha fazla suçlu, haciz olan ve borç verenlere ait olan evleri saydı.

Ödemelerin arkasında bulunan evler dahil değildi, fakat banka icra prosedürlerine başlamamıştı.

Bu yüzden Capital Economics'in tahmini çok daha yüksek. CoreLogic, Ekim 2010'da 2 milyon ev veya dokuz aylık tedarik olduğunu tahmin etti. Reel sayı hakkındaki bu belirsizlik belirsizliği yarattı.

Bu gölge envanteri konut fiyatlarını bir yıldan üç yıla kadar herhangi bir yerden aşağıya çekti. Yatırımcılar, gölge envanterinin orada asılı olduğunu bilerek ev satın almak konusunda isteksiz davrandılar. Bu vaat edilen evler emilene ve fiyatların daha erken yükselme şansına ulaşana kadar beklediler.

Gölge envanteri, satılmamış evlerin gerçek envantere eklendi. Bu, Eylül 2011 itibarıyla yaklaşık 4 milyon evdi. Bu satış oranında, 8,5 aylık bir arz oldu. Her ay 250.000 ev daha gölge envanterine eklendi.

Gölge Envanterini Kültmek İçin Yapılması Gereken Neydi?

Ne yazık ki, hükümet programları gölge envanteri konusunda bir sıkıntı yaşamadı.

İki yıldır satılmamış evler ve gölge envanteri, konut fiyatlarını yıllarca yatay tuttu. Federal hükümet bu sorunu çözmek için daha fazlasını yapmış olabilir.

Neden hükümet bu belirsiz tehdidi neredeyse yok sayıyor? Ne yapacağını bilememiş olabilir. PIMCO fon yöneticisi Bill Gross,% 5-7 ipotek oranını% 4 ipotek oranına çevirmek için devlet fonları kullanmayı önerdi.

Bu durumun konut fiyatlarının% 5-10 artıracağını söyledi.

Çoğu girişim, rehin alan gelgit dalgasına neden olmadı. HARP (Ev Sahibi Affordable Refinance Program) Nisan 2009'da piyasaya çıktı. Evlerinde baş aşağı olan 2 milyon krediye layık olan ev sahibi, daha düşük oranlarda yeniden finanse etme imkânı verdi. Ne yazık ki, sadece 810, 00 ev sahibine yardım edildi. Niye ya? Bankalar en iyi başvuru sahiplerini kiraz topladı.

Hazine Bölümü, 2009'da Ev Fırsatları Alınması'nı başlattı. Sahipleri, rehine girmeden önce sahiplerinin kredilerini değiştirmelerine yardımcı olmak için bankalar ile birlikte çalıştı. Maalesef, bankalar yalnızca ödemeleri değiştirdiler, müdürü değiştirdiler. Çoğu ev sahibi evin değerinde olduğu için ipoteklerinin iki katı kadarına borçludur. Yatırımlarında iyi bir getiri elde etme umuduyla ödeme yapmak için mücadele etmek anlamsız olduğunu fark ettiler.

Federal Reserve, bir tüketici yardım web sitesine sahipti. Ayrıca, toplum liderlerinin sorun alanlarını değerlendirmesine ve bunlara çözüm bulmasına yardımcı olacak bir kişi vardı. Fed faiz oranlarını düşük tuttu. Bankalardan zehirli bir borç satın aldı. Bu programlar, konut sakinlerinin rehin alanındaki sorunlarının kökenini asla ele almadı.

Şaşırtıcı bir şekilde, bazı yasa koyucular, sorunu daha da kötüye kullanacak şeyler önermişti. Bazıları Fannie Mae ve Freddie Mac'i ortadan kaldırmayı önerdi.

Bu felâket olurdu. Bir banka, borç vermeyi düşünmeden önce kredi garantileri talep etmektedir. Finansal krizden önce, Fannie ve Freddie tüm ipoteklerin% 50'sini garantiledi. Daha sonra,% 90'a yükseldi.

Dodd-Frank Reform Yasası tüm ipoteklerde% 20 peşinat ödemeyi gerektiriyordu. Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, o zaman ev alıcılarının sadece% 40'ı peşinat olarak% 20 alabiliyordu.

Gölge Envanter Zaman Çizelgesi

• Eylül 2011 - "Ev Satışları% 7 Daha Yüksek Geçen Yıl." Bankalar, rehin boru hattına girerek ev satışlarını artırıp fiyatları düşürmeye başladı.
• Temmuz 2011 - "Bir Milyon Foreclosures 2012'ye Yürütülüyor." Banka işlemedeki gecikmeler sayesinde, haciz devam etmeye devam ediyor. Bankaların, bir yıl öncesine göre 41 gün kala ikinci çeyrekte forekloca atması 318 gün sürdü.
• Mayıs 2011 - "Ev Fiyatları Düşmeye Devam Edin." On altı milyondan fazla ev sahibi (% 28) ipoteklerinde baş aşağı kaldı, gölge envanterine eklendi ve ev fiyatlarının ayda% 1 düşmesine neden oldu.
• Aralık 2010 - "Gölge Envanterine Hapishanedir." Rehin tutarı bir önceki yıla göre% 24 azaldı. Bu harika bir haber olmalıydı, değil. Bunun nedeni, bankaların aceleyle rehin tutma uygulamaları konusunda Federal hükümetin bir soruşturmasına yanıt olarak rehine işlemlerini yavaşlatmasıydı. Ev sahipleri ödemelerini geride bırakmaya devam ediyorlardı. Bu sadece gölge envanterindeki 1.8 milyon konuta eklendi.
• "2010'un Dördüncü Çeyreğindeki Ekonomik Büyüme% 3.6'ydı." Geri ne tuttu? Yavaş bir konut piyasası. En durgunluklardan sonra, konut genellikle ekonominin kurtarması için ilk sektördür. Yeni ev inşaatı iş yaratır. Bu iyileşmede inşaat işleri ciddi bir şekilde yoktu.
• Eylül 2010 - "Foreclosures, Tüm Satışların% 35'ini Buluyor." Federal araştırmalara tepki olarak rehine alanındaki süreçleri yavaşlatan bankalar sayesinde, bu durum bir yıl öncesine göre daha düşük.
• Temmuz 2010 - "Satış için Herkesin Vazgeçtiğinde İki Ev Var". Capital Economics tarafından yapılan bir araştırma, gölge envanterinde 7,8 milyon ev bulunduğunu gösteriyor. Bu, CoreLogic'in 2 milyondan az konut tahmininden çok daha kötü.
• Nisan 2010 - "Seçenekli ARM Kredileri Gölge Envanterini Kötüye Kullanıyor." Bu krediler yalnızca tüm ülke genelinde ipotek kredilerinin% 2'sini oluşturuyordu, ancak California'da% 60'dı. Diğer tehlikeler yanında, refinancing için cezalar var
• Ekim 2009 - "Gölge Envanteri Yaklaşıyor." Barron'un dergisi, Ekim 2009'un başlarında gölge envanteri konusunda uyarıda bulundu ve bu da o zamanlar bile olsa 15 ay sürecekti.