Ipuçları

1980'lerde sahip olduğum en kötü evlerden biri beyaz bir fil eviydi. Satış, sahibinin finansmanı nedeniyle çok hızlı gerçekleşti; gözlerim kırpmak için zamanım olmadığına göre, eylemlerimin sonuçlarını göz önüne almamalıydı. Yedi gün içinde kapattık. Satın aldığım ev, kapalı bir havuza sahipti ve Kuzey Tustin, CA eteklerinde oturan 8 600 metrekare ölçüldü. Temel sorun mahalle çevresindeki evlerin yaklaşık 3, 500 metrekare olmasıydı.

Bu ev tek bir ördekti.

Birkaç yıl sonra satma zamanı geldiğinde, neden bu evin satılması zor olduğu anlaşıldı. Ev alıcılar, diğer tüm evlerin satın aldıkları ev gibi olduğu mahallelerde ev satın almak istiyor. Bir alıcı 8, 600 feet kare büyüklüğünde bir ev satın almak isterse, yakınlardaki diğer evlerin aynı boyutta olmasını isterler. Sonunda daha büyük bir aptal bulup eve o kişiye sattım. Fakat bu samanlıkta bir iğne aramak gibiydi. Ben sadece şanslıydım.

Bir beyaz fil ev satma zamanı geldiğinde çoğu insan çok şanssız. Sorun alıcılar uygunluk aramaktır. Bu arzu doğada gömülüdür. Tanıdık ve birleştirilmiş şeylerle çevrili olmak rahattır. Bu, insanlar köşenin ortasında, örneğin köşedeki evlerden bir ev satın almayı tercih etmelerinin nedeni. Köşe evlerini köşeler arasında olanlardakinden daha riskli, daha fazla maruz kalmış olarak görüyorlar.

Alıcılar çevredeki diğerlerine benzemeyen aşırı gelişmiş evler ile geçme eğilimi gösterirler.

Örneğin bir mahalledeki tüm evler genellikle 2.000 metre kare, eviniz 4000 ise, satmak biraz zaman alabilir. Bunun nedeni, 4.000 metrekarelik ev satın alan alıcılar, diğer 4.000 metrekarelik evlerin bir mahallesinde bu boyuttaki ev satın almak istiyorlar.

Sanki kendileri gibi diğer insanlar yanında yaşamak istiyorlar. Onlar 2.500 metrekare evde yaşayamayacak insanlar. Blokta en iyi evi almak istemiyorlar. Tam tersine, para blokta daha kötü bir ev satın alarak ve bu evin diğerleriyle uyumlu hale getirilmesiyle yapılır.

Bu tür insanları evlerinin çevresindeki diğer evlere kıyasla muazzam bir bölgede yaşamaktan çok rahatsız eder.

Beyaz bir fil ev satmak zorunda olduğum bir durumda kendimi bulduğumda ilk işim satıcılara neden ilk etapta ev satın aldıklarını soruyor olması. Onları özellikle bu özel eve çeken şey nedir? Bunun cevabı, böyle insanlar bulmak için üzerine düşeni yapıyorum. Ben ev pazarlamak için ne odaklanmak, bu yüzden aynı şeyi isteyen alıcılar çekebilirsiniz.

İkincisi, beyaz fil evini arzulayan hale getiren piyasa koşullarını araştırıyorum.Örneğin, piyasa koşulları bir satıcı pazarını gösteriyorsa, bu mükemmel bir iştir. Çünkü beyaz bir fil evini satmak için en iyi pazar türü budur. Satıcının pazarlarında, evler genellikle çok hızlı bir şekilde satılır ve arzının sınırlı bir envanteri vardır. Bu beyaz fil ev mahalledeki tek satılık ev olmaya başlarsa, o evin satıcısı için iyi bir haber.

Bu, bir alıcı çevredeki evlerden herhangi birini fark etmeyebilir veya karşılaştırma için kullanamaz demektir.

Satıcının pazarlarında, alıcılar genellikle bir ev bulmak için baskı altında hissediyorlar ve çok fazla rekabet var. Genellikle bu pazar koşulları birden fazla teklifle sonuçlanır. Birden fazla teklif arzuyu besler ve beyaz filin satışa sunulan tek ev olduğu zaman, daha yavaş, rekabet etmeyen bir alıcı piyasasında aksi çizilmeyeceği çok ilgiyi çekebilir.

Üçüncü bir ipucu, başka bir şehirde, yeniden yerleşim için şehrinizi seçme eğiliminde olan alıcılara pazar sağlamaktır. Güney Kaliforniya'daki Riverside şehri gibi bir topluluk Los Angeles'tan alıcılar çıkarabilir. Pahalı bir alandan daha ucuz bir bölgeye taşınan alıcılar, daha düşük satış fiyatlarını nakit ödeyecek kadar cazip bulabilir. Nakit ödüyorlarsa, değerlendirme yok.

Değerlendirme yoksa, bir değerleme kuruluşunun küçük evler için daha düşük satış fiyatlarına dayalı olarak düşük bir değerlendirme yapması ihtimalini azaltır.

Ve son olarak, elbette, bir satıcı, o beyaz fili satmak için, bölgedeki diğer evlere göre daha düşük bir fiyata basitçe satma fırsatı daima vardır. Bazı satıcılar için, bu satış üzerinde bir kayıp anlamına gelmektedir.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.