Gayrimenkul İkili ve Tek Ajans İlişkileri

Gayrimenkul satıcısı ve satıcısı, ajanlar tarafından temsil edilen emlak acentelerinin rolü ve emlak ilişkisi konusunda genellikle şaşkına dönerler. Birçok devlet, acentelerin alıcılar ve satıcılara imzalamak için bir ajans açıklama formu vermelerini istiyor.

Örneğin, Kaliforniya'da kullandığımız bu form bir anlaşma değil; Bu bir açıklama. Olası kurum ilişkilerinin çeşitli yönlerini açıklar ve tüm tarafların bunu istediği kurum ilişkisini seçmeye daha iyi hazırlanmak için okuması önemlidir.

Tek Ajans

Alıcıları temsil eden satın alma ajanları, alıcı ajanı olarak tek bir ajans kapasitesinde çalışmaktadır. Satıcıları temsil eden satıcının acenteleri, acenta ajansı olarak tek bir ajans kapasitesinde çalışmaktadır.

Tek ajans kapsamında müşterileri temsil eden ajanlar, müşteriye bir mütalaa borcu vardır. Gizli bilgileri diğer tarafla veya diğer tarafın acentesiyle paylaşamazlar. Tek acentelik ajanları, görevleri yerine getirmek için bakım ve özen göstermek, bütün maddi olguları ifşa etmek ve dürüst olmak zorundadır.

Alıcının ajanları ve alıcı genellikle ajanın görev ve yükümlülüklerini ortaya koyan bir alıcı komisyoncusu sözleşmesi imzalar. Bazı eyaletlerde, alıcılar aracı ile bir alıcı komisyoncu anlaşması imzalamazlarsa, bu aracı alıcıyı temsil etmez, bunun yerine satıcının alt ajanı olur. Alt-acenteler, aynı acentayı listeleme ajansı olarak satıcıya borçludurlar.

Satıcının acenteleri ve satıcısı acentanın görev ve yükümlülüklerini belirleyen bir liste sözleşmesi imzalar.

Listeleme ajanları ve alıcının temsilcilerinin her biri müşterinin sadakat, gizlilik ve hesap verebilirlik borcu sahibidir.

Birçok ajan, alıcılar ile alıcının ajan olarak ve satıcılarla bir satıcının acentesi olarak çalışır. Bununla birlikte, bazı ajanlar yalnızca alıcıların aracıları olarak çalışıyorlar ve hiçbir zaman bir liste hazırlamıyorlar. Diğer ajanlar münhasıran satıcılarla çalışır ve mülk göstermezler.

Genel acenteler üzerinde uzmanlaşmış ajanlarla uğraşmak, müşterilere daha odaklı ve yetiştirilmiş bir bakış açısı sağlayabilir.

İki Acenteli Çift Ajans

Tüm gayrimenkul acenteleri bir emlak komisyoncusu tarafından lisanslandığından, liste acenteliği ile aynı aracı kurum tarafından lisanslanan bir acente ile çalışmak mümkündür. Bu durum ikili bir ajans oluşturur. Temsilcilikler ayrı bürolarda çalışabilir ve birbirlerine yabancı olabilirler, ancak komisyoncu tarafından lisanslandıkları için, bir ajanın alıcıyı temsil ettiği ve diğerinin satıcıyı temsil ettiği halde çift ajans altında hala faaliyet göstermektedir.

Bir aracı, alıcıyla tek bir acentelik ilişkisi oluşturmuş olabilir, ancak alıcı alıcı acentesi tarafından listelenen bir evi seçtiğinde, aracının alıcıyla olan ilişkisi değişir.Tüm tek ajanlar bu ayrımı not etmez. Gerçek dünyada, bu ikili temsilcilerin çoğu ikili ajans konuşmasını konuşuyor ancak tek ajans temsilciliğinin yürüyüşünü yürümeye devam ediyor.

Çift ajans taraflar arasında yazılı olarak anlaşmaya varılmış olmalıdır. Yasalar eyaletten eyalete değişir. Örneğin, Kaliforniya'da, alıcıların komisyoncu anlaşmalarında ikili ajans sağlayan sözler mevcut; bu nedenle çoğu alıcı, alıcının komisyoncusunun ikili ajansa tabi olabileceğini bilmiyor.

Yalnızca mülk alıcının acenteleri ve listeleme ajanları, yalnızca listelemeye odaklanan uygulamaları, ikili ajanlar değildir.

Aynı Acenteli Çift Ajans

Aynı zamanda alıcıyı temsil eden bir mülk için bir listeleme ajanı ikili bir ajandır. İkili temsilciler her iki tarafla da güvene dayalı bir ilişki içinde çalışamazlar ve hem satıcıları hem de alıcıları eşit şekilde ele almalıdırlar. Gizli bilgileri paylaşamazlar, ancak gizli öneride bulunamazlar.

Kaliforniya'daki ikili bir acenta, satıcıdan satıcıya bir halı yardımı talep etmesini söylediği için dava açtı. Acente ayrıca alıcıyı temsil ettiğinde, satıcı için en yüksek ve en iyi fiyatı elde etmek çok zordur. İkili temsilci ev fiyatında ne de herhangi birisi adına pazarlık yapamaz veya pazarlık yapamaz.

Bazı alıcılar, acentenin komisyonun her iki tarafını, yani liste komisyonunu ve alıcının temsilcisi komisyonunu aldığını bildikleri için, sadece acentelerle çalışmayı tercih ettiklerini söylüyorlar.

Bir alıcı, teklifi kabul etmek için bir satın alma teklifi hazırladığında, acentenin "motive edildiğini" düşünüyorlar. Bazı ajanların bu şekilde faaliyet gösterdiğini söylemeseydim özür dilerim, aslında çoğu değil. Bir alıcı bana bu tür düşünceyle yaklaştıysa, sanki bir komisyon için her şeyi yaparımmış gibi davranıyorsam, bunun ima ettiğini hakaret ediyorum.

İkili temsilciden, satıcının kârını düşük top teklifinde artırmak için emlak komisyonunu daha ileri müzakere etmesini isteyebilirler.

İşlem Ajansları

Çift ajansı kullanmaktan kaçınmak için, bazı ajanlar işlem aracıları olarak çalışacaktır. İşlem temsilcileri taraflardan hiçbirini temsil etmez ve satıcının veya alıcının ilgisini korumazlar. İşlemi kolaylaştırırlar.

Bir işlem acentesi satın alma sözleşmesinin yükümlülüklerini yerine getirmeye yardımcı olur ve her taraf için gerekli belgeleri sağlar. Acentelerin ikili ajansı ele geçirmesi ve acenteyi sadakati ortadan kaldırması durumunda maruz kalınan sorumlulukların bir kısmını hafifletir.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.