Büyük Gayrimenkul Efsanesi

Bu makale 24 Şubat 2007 tarihinde orijinal olarak yayınlandı.

Birincil konut satın almak muhtemelen birinin finansal geleceği için yapabileceği tek en iyi karardı. Bununla birlikte, ikinci evlere, tatil evlerine, kiralık evlere, ticari binalara ve potansiyel takdir için düzenlenen çiğ araziye girdiğinizde yepyeni bir top oyunu oynuyorsunuz demektir. Bunun nedeni, uzun süreler boyunca, ortak hisse senetleri tarafından sunulan gerçek getiriler (enflasyon net değeri), gayrimenkul mülkiyetinde mevcut olanları ezmişti.

Evet. Bunu doğru okuyorsun. Amerikalılar gayrimenkul sahipliği nedeniyle o kadar çok büyüdü ki, ipotek, ek sigorta, vergi dairesi üzerinden vergi sonrası faiz masrafını ortadan kaldırdıktan sonra beş yılda 500 bin dolardan 580 bin dolara yükselen bir mülk fark etmiyorlardı. tapu masrafları vb. bile enflasyona ayak uyduramıyor! 80 bin kazancın sizi daha fazla mal ve hizmet satın almayacağı; aynı miktarda hamburger, yüzme havuzu, mobilya setleri, grand piyanolar, arabalar, dolma kalemler, kaşmir kazak veya elde etmek isteyebileceğiniz başka şeyler. Bu beş yıl boyunca% 6,25 oranında bir ipotek varsayarsak, uygun vergi indirimlerinden sonra 151, 401 brüt faiz veya 93, 870 dolar ödemiş olurdunuz (ve en üstteki parantez içinde olduğunuzu varsayarsanız, en uygun Durum). İpotek bakiyeniz yaklaşık $ 466, 700'e düşürüldü ve size $ 113, 300 ($ 580,000 piyasa değeri - $ 466, 700 ipotek = 113 $, 300 sermaye) tutarında öz sermaye verdi. Bu süre zarfında, Ödemelerde 184, 715 dolar.

Mülkiyet bakımı, sigorta ve diğer masraflarda faktoring yaptığınızda, cebinizde cebinizde olan harcamaları en az 200.000 $ olurdu.

Bu, tüm yatırımcıların hatırlaması gereken temel bir ilkeyi göstermelidir : Emlak genelde kira masraflarında ödemiş olabileceğiniz parayı korumanın bir yoludur, ancak zenginliğinizi büyük ölçüde azaltmak için yeterince yüksek getiri oranı yaratmayacaktır.

Elbette düşük maliyetli ev alımı, rehabilitasyonu ve satışı, otel tasarımcıları heyecan verici bir varış noktası yaratan yükleniciler gibi kaldıraçlı bir şekilde yüksek getiri elde edebilen ve gerçekleştirebilen özel operasyonlar vardır kentin sıcak bir kesiminde (bu durumda zenginlik yaratmanın gayrimenkulden değil, otel işletmeleriyle yaratılan işten - ya da ortak hisse senetinden - ya da bir depoda depolama biriminden geldiğine dikkat çekilmelidir) (yine de gerçek zenginlik gayrimenkulden değil de yaratılan işten kaynaklanıyor olsa da!)

Bu büyük mülkiyet efsanesinin gelişmesine ne sebep oldu? Neden onun tarafından kandırıldık?Analizler, cevaplar ve kullanabileceğiniz pratik bilgiler için okumaya devam edin.

1. Birçok Yatırımcıya, Gayrimenkul Stoklardan Daha Elde Edilebilirdir

Ortalama yatırımcı muhtemelen hisse senetlerine tesisler, çalışanlar ve bir umut, kâr olan gerçek, gerçek bir işin bir parçası olarak bakmaz. Bunun yerine, bunu bir grafikte sallayan bir kağıt parçası olarak görüyorlar. Temel kazanç ve kazanç getirisi kavramına bakılmaksızın, Home Depot veya Wal-Mart hisseleri 70 $ 'dan 33 $' a düştüğünde neden panikleyebilirler anlaşılabilir.

Fiyatın en üst düzeyde olduğunun farkında değilsiniz - yani, yatırımınızın geri dönüşünün nihai belirleyicisidir - hisse senetlerini mülkiyetten daha çok piyango bileti olarak düşünüyorlar, The Wall Street Journal ve biraz yukarı doğru hareket görmek umuduyla.

Kiralık mülklere yürüyerek gidebilirsiniz; ellerinizi duvarlar boyunca uzatın, ışıkları açın ve kapatın, çim biçin ve yeni kiracılarınızı selamlayın. Aracılık hesabınızda oturan Yatak, Banyo ve Ötesi paylaşımı ile gerçek gibi görünmeyebilir. Normalde evinize, işyeriniz veya bankanıza gönderilecek temettü çekleri, elektronik olarak genellikle hesabınıza yatırılır veya otomatik olarak yeniden giriş yapılır. İstatistiksel olarak uzun vadede, bu mülkiyet türü üzerinden net değerinizi oluşturma olasılığı daha yüksek olmasına rağmen, mülkiyet kadar gerçekçi değildir.

2. Emlak'ın Günlük Piyasa Değeri Yok

Gayrimenkul, diğer taraftan, vergi sonrası, enflasyon sonrası getirilerden çok daha düşük teklif verebilir, ancak ne yaptıklarına dair ipucu olmayanları ayırır her gün kote edilmiş bir piyasa değeri görmemek. Devam edebilirler, mülklerini elinde tutabilir ve kira geliri toplayabilirler; faiz oranları her hareket ettiklerinde tamamen cahil; varlık ve tahvil gibi hisse senetlerinin mahiyetindeki değerler de etkilenmektedir. Bu hata, Benjamin Graham, yatırımcılara pazarın onlara talimat vermek değil, onlara hizmet etmek için orada olduğunu öğrettiğinde ele alındı. Fiyatdaki hareketler hakkında duygusallaşmanın diğer insanların yargılardaki hatalarından zihinsel ve duygusal acı çekmeye eşdeğer olduğunu söyledi. Coca-Cola hisse başına 50 dolarla ticaret yapıyor olabilir, ancak bu fiyatın rasyonel veya mantıklı olduğu anlamına gelmiyor; ayrıca 60 dolar ödemeniz ve kötü bir yatırım yaptığınız hisse başına 10 dolar kağıt kaybınız olması anlamına gelmiyor. Bunun yerine, yatırımcı kazanç getirisini, beklenen büyüme oranını ve mevcut vergi yasasını kendilerine sağlanan diğer tüm fırsatlarla karşılaştırmalı ve kaynaklarını en iyi, riske göre düzeltilmiş getirileri sunana tahsis etmelidir. Gayrimenkul bir istisna değildir. Fiyat, ne ödersiniz; değer ne aldığınızdır.

3. Kıymetli Olanın Yanında Bulunduğu Kafa Karıştıran

Psikologlar uzun süredir uzak olana kıyasla yakın ve el altında bulunduklarının önemini fazlasıyla tahmin ettiğimizi söylediler. Bu, kısmen neden bu kadar çok kişinin eşini aldattığını, kurumsal bir şirketten zimmet ettiğini veya gösterilen bir iş adamı olarak yatırım hesaplarında 100 milyon dolarlık zengin birinin 250 doları kaybetmekten acı çektiğini açıklayabilir. Nakit bir otelde komidin terk etti.

Bu ilke, bazı kişilerin ortak hisse senetleriyle oluşturulan 250 TL'lik "kazan-kazan" kazanç karşılığında her gün kendi posta kutularında gösterilen kira geliri 100 doları ile neden daha zengin olduklarını açıklayabilir. Aynı zamanda birçok yatırımcının geri ödemeleri paylaşmak için nakit temettüleri tercih ettiklerini açıklayabilir, çünkü ikinci hükümet daha fazla vergi verimlidir ve diğerlerinin hepsi eşit olmakla birlikte, kendi adına yaratılmış daha fazla zenginlik ile sonuçlanır.

Bu çoğunlukla insanların kontrolü gereği artar. Worldcom veya Enron'un aksine, hiç karşılaşmadığınız kişiler tarafından yapılan bir muhasebe dolandırıcılığı, kiraladığınız ticari binayı bir gecede yokedemez. Sıklıkla sigortalı olan bir yangın veya diğer doğal afetler dışında, aniden uyanmayacak ve gayrimenkul varlıklarınızın kaybolduğunu veya Menkul Kıymetler ve Takas Komisyonu'nu işaretledikleri için kapatıldığını keşfedeceksiniz demektir . Birçoğu için, bu duygusal rahatlık düzeyi sağlar.