Bir Mazeretin Müzayedesini Nasıl Ertele Öğrenin

Gayrimenkulde genellikle bir mütevelli müsadesi veya mütevelli satış tarihi olarak anılan bir açık artırmayı ertelemek için, borçlu ilk önce temerrüde düşmüş olmalıdır. Varsayılan duruma geçmek, borç alanın ipotek ödemeleri yapmadığı anlamına gelir.

İpotek ödemelerini durduran Borçlular er ya da geç bankanın foresolmasına neden olacak. Şimdi, bu haciz nasıl ele alınır devlet yasalarına bağlıdır. Birleşik Devletlerin eyaletlerinin yarısından fazlası güvenin devletidir ve güven sahipliği yapan devletlerin haciz işlemleri mütevelliye aittir.

Fannie Mae'nin varsayılan kısa satışların farklı şekilde ele alındığını unutmayın. Fannie Mae ve Freddie Mac mütevelli heyetinin emrini normalde ertelemez.

Açık artırmanın ertelenmesinden önce

Bir borçlu, ipotek ödemelerini yapmayı bıraktıktan sonra, mütevelli heyetine haciz işlemlerini başlatmasını bildirir. Mütevelli heyeti, üçüncü kişidir, bazıları "çıplaklık sahibi" olarak nitelendirilir.

Varsayım Bildiriminin yapılmasından önce gerekli bir zaman süresi olmamasına rağmen, çoğu borç veren, haciz altına almak yerine borçluya ilk 60 ila 90 gün boyunca borç almayı denemek ister. dava. Kaliforniya gibi bazı eyaletler borç verenin Borçlu'ya Varsayılan Bildirim Sunmadan en az 30 gün önce bildirimde bulunmasını istemektedir.

Varsayılan Bildirim gönderildikten sonra, borçlu geri ödemeleri telafi ederek ve mütevelli ücretlerini de içeren geç ücretleri ödeyerek krediyi eski haline getirmek için yaklaşık 90 güne sahiptir.

Bir Mütevelli Heyetini Ertelemenin 5 Yolu

• İpotek Kullanın: Bir ipotek iadesi ile bir ipotek itfa arasında bir fark var, ancak sıklıkla değişebilir sözcükleri duyarsınız; yanlış. Bir ipotek kullanmak için ipotek ödemektir; yeniden hizmete girmek için ipotek getirilir. Yargı dışı haciz işleminin son günlerinde, bir borç verenin bir eski haline geri döndürmeyi kabul etmesi gerekmez, ancak bir geri ödeme yapılmasına izin verilmelidir.
• Kredi Değişikliği Başvurusu: Kredi verenler, kredi değişikliği karşılığında açık artırmayı ertelemeğe de gerek duymazlar, ancak çoğu banka geçici bir geri ödeme planı hazırlamaya çalışacaktır. Bu, banka evin açık artırmasına gönderilmeyeceği anlamına gelmez. Yani dikkatli ol. Borçlular, açık artırmayla ilerlememek için bankaya yazılı bir söz vermelerini isteyebilir.

  Bazı bankalar sinsi. Bu bankalar geçici bir kredi değişikliği yapacak ve borçlu kalıcı bir kredi değiştirme hakkına sahip olmadığı için 3 ila 6 ay sonra borçluya haciz kararı verdiklerini söylediler. Kısmi ödemeler için teşekkürler derler ve Varsayılan Bildirim olurlar.

• İflas Dosyası: İflas başvurusu bir açık artırmayı kalıcı olarak durdurmaz ancak açık artırmayı bir süre erteleyebilir.Bir borçlu iflas başvurusunda bulunduğunda, mahkeme, bir açık artırmayı ertelemeyi de içeren, alacaklılardan para toplamaya yönelik girişimlerini durduran Otomatik Konaklamayla ilgili bir emir yayınladı. Bu, eğitimli bir köpeğe oturup kalmasını söylemek gibidir. Ancak, borç veren daha sonra, özellikle Varsayılan Bildirim önceden açılmışsa, Otomatik Konaklamayı kaldırmak için bir hareket başlatabilir.
• Geçici Kısıtlama Emri Tasarısı: Çoğu kişi geçici bir kısıtlama emrini evde yapılan istismarla ilişkilendirir ancak mahkemeye istismarın engellenmesi için başvuruda bulunma hakkı da bir açık artırmayı erteleme talebini içerebilir. Borçlular geçici bir yasaklama kararı vermek için bir avukat tutmak zorunda kalacaklar ve bu avukatın borç verme yetkisine dayanan bir sebep bulması gerekecek veya borç veren tarafın bir çeşit yanlış yapması gerekebilir. Avukat başarılı olmasına ve tartışmayı kazanmasına rağmen, sınırlama emri kalıcı değildir.
• Kısa Satışı Yapmaya Çalışın: Borçluya kısa satış yapmaya çalışan bir borç veren'e genellikle yeterli değildir. Borçlu, nitelikli bir alıcıdan bankaya bir teklif sunmalıdır. Borçlu için müzakereyi yürüten emlakçı veya avukat daha sonra bankanın müzakerecisini arıyor ve açık artırmanın ertelenmesini istiyor. Açık artırma birkaç gün uzaktayken bankalar sıklıkla bir erteleme talebi düşünmeyecektir. Sanki banka borçluları pim ve iğnelere oturtmak istiyor ve açık artırmanın ertelenip engelleneceğini merak ediyor.

_{Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.}