Kredileri için Krediler: Ne İşler ve Hangi Özel Kredilerden Gelen Özel Kredilerin Olmadığı

Ev işi yapan bir ev sağlıklı bir gelir elde edebilmekte ve kariyer fırsatını değiştirebilmektedir. Popüler televizyondan yola çıkarak yapmak kolay görünüyor ve başarılı olmak için pahalı bir eğitim programında yıllar harcamanıza gerek yok.

Ne yazık ki göründüğü kadar kolay değil. Doğru planlama ve teknik bilgi birikimi zorunludur, ancak en büyük barikat olasılıkla finansman kaynağıdır - para kazanmak para ister.

Öyleyse parayı nasıl alıyorsunuz?

Bildiğiniz insanlar da dahil olmak üzere özel yatırımcılar ve zor para ödünç veren kuruluşlar, evleri çevirmek için en iyi kredi kaynağıdır. Bu borç verenler geleneksel bankalarla aynı miktarda zaman ve evrak işine ihtiyaç duymazlar. Bunun yerine, mülkiyetin kendisini (iyileştirmelerden önce ve sonra) ve projeyi başarıyla tamamlama yeteneğinizi değerlendirirler.

Aşağıdaki özel borç verenler hakkında tartışacağız, ancak para aramak için dolaşmadan önce borç çevirme konusundaki zorlukları anlamak yararlı olabilir. Özellikle de yaşadığınız ev satın almak için bir ipotek için onay alındıktan sonra, sadece başka bir ipotek almak zorunda olduğunuzu varsayabilirsiniz.

Konut Artırmak İçin İpotek Kredileri?

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için, geleneksel ev kredileri muhtemelen olmayabilir - en azından başlamak üzere olduğunuzda.

İyi haber , bankalardan ve geleneksel borç verenlerden alınan kredilerin nispeten ucuz olmasıdır: faiz oranları yatırım amaçlı gayrimenkuller için bulabileceğiniz en düşük fiyatlardandır (ancak yine de kapanış ödemeniz gerekir maliyetler).

Maalesef bu krediler her zaman pratik değildir.

Yavaşça kapayın: Geleneksel bir borç verenin kullanılmasında karşılaşılan başlıca zorluklardan biri, bir krediyi kapatmak için gereken süre. Kredi verenler kapsamlı bir başvuru formatı doldurmanızı ister ve paralarını ince dişli bir tarakla dolaşacaklardır. Soruları gündeme getiren herhangi bir şey görürlerse daha fazla belge talep eder ve başvurunuzu incelemek için daha fazla zaman alırlar.

Süreç nadiren 30 günden az sürer (45 ya da 90 gün daha gerçekçik olabilir) ve yatırım fırsatları çoğu zaman bu çizgide çok hızlı hareket eder. Özellikle eğer haciz veya kısa satışlar stratejinizin bir parçasıysa, geleneksel kredi verenlerinin hızından ötürü hayal kırıklığına uğrayacaksınız demektir.

Gelirlerin değerlendirilmesi: Geleneksel kredi verenler borç verme kararlarını bir krediyi geri ödeme yeteneğiniz üzerine dayandırır. Bir borç-gelir oranını hesaplamak için gereken aylık kredi ödemelerine kıyasla her ay ne kadar kazandığınızı inceleyeceklerdir. Gayrimenkul yatırımcısıysanız veya başka bir yerde kendi hesabınıza çalışıyorsanız, aradıkları "gelir" türünden olmayabilirsiniz (borç verenler W-2 formlarını görmek ve kupon ödemek isterler).

Bu mülk değer ne kadar? Kredi verenler, satın aldığınız mülkün değerini, talep ettiğiniz krediyle karşılaştırırlar. Borç / değer oranı olarak bilinen geleneksel kredi verenler genellikle bu rakamı yüzde 80'in altında tutmayı tercih ederken, yüzde 3, 5'lik bir oranda FHA kredisi almak mümkündür. Dövüştüğü için bir ev satın aldığınızda, muhtemelen mevcut durumda çok değerli değildir - ancak evden daha fazla miktarda olabilecek iyileştirmeler için ve mülklerini satın almak için yeterli paraya ihtiyacınız vardır değer.

Evin onarımdan sonraki değeri (ARV) daha iyi bir önlem olabilir, ancak geleneksel kredi kuruluşları bir mülkün şu an itibariyle değerlen- dirilmiş değerini düşünmektedir.

Klasik kredi: Çoğu banka ve mortgage kredisi kredisi için onay almak için güçlü bir krediye sahip olmanızı gerektirir. Ödünç alma geçmişiniz olmayabilir veya kredi raporlarınızda olumsuz bazı öğeleriniz olabilir - ancak bu evleri başarıyla çeviremediğiniz anlamına gelmez. Alternatif borç verenler, kredi puanınızdan daha önceki projelerinizle daha fazla ilgileniyorlar.

Evdeki Sorunlar: Geleneksel borç verenler makul derecede iyi durumda olan evlerde kredi kullanmayı tercih ederler. Sağlık ya da güvenlikle ilgili sorunlar varsa, kredi hayır demektir. Bu sorunları çözmek niyetindesiniz, evin kârlılığını önemli ölçüde artıracaksınız, ancak borç verenler evden çıkarmaya hazır evler için borç verme konusuna en çok ilgi duyuyorlar.

İmkansız? Aşağıdaki durumlarda, özellikle bir ev çevirmek için geleneksel ev kredileri kullanmak mümkündür:

Hak sahip olmanıza yardımcı olacak önemli varlıklar (999) var - bunlar teminat olarak mı yoksa bir alt bölümün bir parçası mı kullanılıyor olsun ödeme. Evde "şaşkın değil" (999) değilsiniz. Birincil konut satın alırken (sahibi / kiracınız olduğunuzda) hem bir Satın Alma
hem de iyileştirmeler için bir FHA 203k kredisi kullanarak para alabilirsiniz. Bununla birlikte, süreç yavaştır ve çok sayıda kısıtlama ile birlikte gelir. Bir konut sermayesi kredisi (veya emlak dahil, teminat olarak kullanılabilen diğer varlıklar) için kullanılabilecek önemli bir öz sermayeniz . Ödemeleri takip edemediğiniz takdirde, emlak içerisindeki mülkünü kaybedebileceğinizi unutmayın; bu nedenle bu seçenek (özellikle de ailen bu mülkte yaşıyorsa) risklidir.
Geçmişte başarılı projeler ile deneyimim var. Bilgili ortaklarıyla, sağlam bir süreçle ve finansal kaynaklarla gerçek bir iş olduğunuzu ikna ederseniz, bankalar ve kredi birlikleri tarafından gayrimenkul yatırım kredileri elde edebilirsiniz.
Güvenli olmayan krediler alabilirsiniz. Teminat taahhüdü olmadan borçlanma yapabiliyorsanız, iyileştirme için para yatırmak için kredi kartları gibi kredileri kullanabilirsiniz. Mülkünüzü satın almak için hâlâ para gerekecek, ancak ek bir para teminatsız bir krediden gelebilir. Kredi kartı hatırı sayılır pahalı olduğu için bu strateji risklidir; kredi hattınız beklenmedik şekilde kesilir veya dondurulursa (ve ayrıca yüksek kredi limitlerine ihtiyaç duyarsanız) projeniz öğütmeye son verecektir.
Flipping İmkanları için Özel Krediler Özel kredi kuruluşlarından alınan krediler, yukarıdaki zorlukların çoğunu hafifletir. En büyük dezavantaj maliyettir, ancak amaç bu kredileri stratejik olarak kullanmaktır. Özel krediler neredeyse her yerden gelebilir ancak en çok oynanan krediler iki geniş kategoriye girer:

Bildiğiniz insanlardan borçlar

Sabit para kredileri

Başlarken
kimseyi bulmak zor olacak

para vermek istersiniz - sizi tanıyan insanlar (ve kimin için çok fazla para ya da hoşgörüsü olmayabilir) tek seçeneğiniz olabilir. Alternatif olarak, ilk birkaç fırsatınızı kendi başınıza yatırmanız gerekebilir. Şebeke kurun: Yerel emlak yatırım topluluğuna katılın. Zamanla, insanlarla tanışırsınız ve potansiyel olarak ödünç verebilecek kişileri öğreneceksiniz. Üstelik insanlar sizi tanımaya başlarlar. Diğer yatırımcılar, gayrimenkul acenteleri ve özel kredi kuruluşları, başarılı bir iş yürütmeye kararlı olduğunuzu (yetkili olmamak adına değil) görecek ve bir kredi alma şansınız artıracaktır.

Sonunda, zor para ödünç veren kuruluşlardan borç almaya başlamalıydın. Bu borç verenler, borç çevirme ve diğer yatırımlar için krediler konusunda uzmanlaşmışlardır ve geleneksel bankalardan farklıdırlar. Hızlı kapanış:

Özel bir borç veren kuruluşla süreç farklıdır ve krediniz çok daha hızlı finanse edilebilir (profesyonel bir borç veren ile iyi ilişkiniz olduğunda makul bir hafta kadar sürebilir). Birileri elinden bir mal almaya baktığında hızlı bir şekilde hareket etmek rekabet avantajı sağlayabilir.

Aktif bazlı kredi: Özel borç verenler, kredi raporlarına bakmak yerine gelir oranlarını hesaplamak yerine satın aldığınız varlığın değerine odaklanma eğilimindedir. Evleri çevirirseniz, borç veren para kazanmak için evini çabucak satabileceklerini bilmek ister (diğer borç verenler gibi, özel kredi kuruluşları mülk üzerinde ipotek bulundururlar ve mülkleri ellerinde tutup satarlar. ödünç vermeyin).

Satın alma ve iyileştirmeler: Özel kredi kuruluşları, yatırımcıları ağırlama ve fonlarınızın bir projenin ARV'sine dayanması ile ilgilenmektedir. Ancak, sana bir kerede her şeyi veremezler - projeniz ilerledikçe bir emanet hesabından çekmeniz gerekebilir.

Hiç para almadan mı çeviriyorsun? Kayıdınızın altında birkaç başarılı projeniz oluncaya kadar, borç verenler bir projede hakkınız olmasını isteyeceklerdir. Bazı noktalarda, bir proje için yüzde yüz ödünç alabilir ve aynı anda birden fazla proje yürütebilirsiniz.

Kredi Maliyetleri Projeleri değiştiren krediler, ev

satın alma

kredilerinden daha pahalıdır. Faiz oranı daha yüksektir ve sıklıkla birkaç puan veya başlangıç ücreti ödersiniz (bir puan kredi değerinizin yüzde biridir). Flipping projeleri kısa vadeli projelerdir. On yıllar boyunca evde yaşamayacaksın, bu yüzden standart bir 15 yıllık veya 30 yıllık ipotek bu iş için doğru kredi değil. Yatırımcılar çoğu zaman bir yıl veya daha kısa bir sürede bir mülk satın almayı, iyileştirmeyi ve satmayı tercih ederler ve çoğu özel kredinin bu şekilde iş görür.Uzun süre mülkünüz elinizin altındaysa, bu krediler pahalı olur ve bu, geri ödemeyi geciktirirken borç verenlerin riski arttığı için mantıklıdır. Terim yüzünden ödünç almak ne kadardır? Masraflar her şeyin üzerinde ve her şey tartışılabilir. Faiz oranları yılda yüzde 8 ila 20 arasında herhangi bir yerde olabilir ve aylık yüzde 1 ila 10 ödemeyi yapmanız gerekir. Ne kadar uzun süre iş yaptıysanız ve borç verenlerle olan ilişkiniz ne kadar iyi olursa, o kadar az ödeme yaparsınız.

Projeniz için mevcut olan para miktarını en üst düzeye çıkarmak için borç verenler genellikle faiz ödemelerine izin verir ve hazır olduğunuzda krediyi satabilir ve ödeyebilmeniz için herhangi bir ön ödeme cezası olmamalıdır.