Commercial Real Estate Lease < 'De imzalanmadan önce Ticari Kiralamadan Önce Sorular

Bir ofis binası, perakende alanı veya başka bir ticari kullanım için ticari bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi imzalamaya hazır mısınız? Önce birkaç dakika ayırın ve bu listeyi okuyun. Mürekkep kira üzerinde kurutulduktan sonra değişiklik yapmak için çok geç.

Waltz, Palmer ve Dawson, LLC'de ortak olan Susan Dawson, ticari bir kira sözleşmesi imzalamadan önce kendinize sormanız gereken soruları tartışıyor.

1. Okudum ve tüm kira anlaşılmış mı?

Evet, okumalısın.

Biliyorum, çok uzun (ve çok ilginç olmayan) belgeye sahip, ancak içinde ne olduğunu bilmeniz gerekiyor.

Şartları kontrol edin. Onların doğru olduğunu varsaymayın. Başlangıç ​​tarihini, bitiş tarihini, kirayı, kira tırmanışını ve üzerinde anlaştığınız diğer tüm özel şartları kontrol ettiğinizden emin olun. Ayrıca, ne yapmak zorunda olduğunuzu bildiğinizden emin olun.

Ev sahibi ne yapmak zorunda? Sonlandırabilir misin? İçeri girdiğinizi bildiğinizden emin olun.

2. Mümkün olan en iyi anlaşmayı mı müzakere ettim?

Sana kira verdiğinden dolayı müzakereniz bitti demek değil. Kiralamadaki şartların birçoğu pazarlık halindedir. Okurken, beğenmediğiniz tüm hükümlerin bir listesini yapın ve ev sahibinize gönderin. Değişime ne kadar istekli olduklarına şaşırabilirsiniz.

3'ten büyük ->

3. İş yapmamı yaptım mı?

Bu kurumsal kabuk tarafından korunmak istiyorsanız, önce yerinde olduğundan emin olun.

İmzalamadan önce bir şirketin veya Kuruluşların Esasına dair Ana Sözleşmenizin bir LLC'ye devletin Sekreterliğinden geri döndüğünden emin olun (bazı devletler bu belgelere Sertifikalar derler).

4. Kira terminolojisini anlıyor muyum?

Örneğin, çoğu kiralama şirketi "Ortak Alan Bakımı" anlamına gelen "CAM" terimini kullanmaktadır.

Kiraladığınız bina yüzdesine dayanarak sorumlu olduğunuz CAM'ın bir yüzdesine tahsis edilmelidir.

Yüzdenin binanın büyüklüğüne dayandığından ve binanın ne kadarının kiralandığına bağlı olarak değişmediğinden emin olun.

5. CAM Durdurma kiralamayı istemek mi düşündüm?

Bu günlerde yapılan çoğu kiralama "üçlü net" (kirayı ödediğinizi, ayrıca CAM için oransal payınızı ve mülkünüz için emlak vergileri) olduğunu belirtti.

Ev sahibinden bir CAM Stop kiralamasını isteyebilirsiniz; bu, CAM ücretleri ve emlak vergilerindeki artışın yalnızca ilk kira yılının (genellikle "temel yıl" olarak adlandırılır) üzerinde olması için ödeme yapmanızı sağlar.

Ev sahibi temel kira oranınızı artırabilirken kira bedelinin birçoğundan "gizem ücreti" alır. Alternatif olarak, CAM üzerinde bir kap talep ediniz, böylece belirli bir pazarlık yüzdesini aşamazsınız.

6. CAM tanımını okudum mu?

Bu muhtemelen kira sözleşmesinin en kafa karıştırıcı kısımlarından biridir ve ne kadar ödediğinize şaşıracaksınızdır. Ev sahibinin pazarlama çabalarına veya diğer kiralamalarla ilgili müzakerelere ilişkin yasal ücretlerle ilgili şeyler için ödeme yapmadığınızdan emin olun.

Grev yapmak isteyebileceğiniz diğer şeyler, ev sahibinin çalışanları için fayda sağlayan diğer kiralama birimlerinin inşa masrafları için% 3'ün üzerindeki herhangi bir yönetim ücretidir.

CAM terimlerinin müzakere edilmesi hakkında daha fazla bilgi.

7. Sermaye harcamaları için benim sorumluluk nedir?

Ticari bir finansal kiralama kapsamında kullanıldığında "sermaye giderleri" genellikle büyük yapısal harcamaları, e. çatı, temel, HVAC (ısıtma, havalandırma, klima) ve diğer büyük onarımlar / değiştirmeler.

"Standart" nedir, kasabadan kasabaya ve mülke mülkten farklıdır, ancak genellikle müşterilere, bu onarımın yükünü veya değiştirme masraflarını kiracıya kaydıran herhangi bir kira sözleşmesini imzalamaya karşı tavsiyelerde bulunuyorum. Ev sahibiniz size bu masrafları ödemenizi istiyor ise, tavizler var.

Örneğin, kira sözleşmesi HVAC onarımından ve değiştirilmesinden sorumlu olduğunuzu söylüyorsa, ev sahibine "yedek" ilan ettiğini ve onarım yükümlülüğünün yılda iki kez olmak üzere bir bakım sözleşmesi ile sınırlı olduğunu önermenizi; belirli bir yıllık maksimum miktara kadar tüm genel onarımlardan sorumlu olmak.

8. Kira atanabilir mi?

Ödevi talep ettiğinizde ev sahibinin kira kontratı sona erdirme hakkına sahip olup olmadığını kontrol edin; yani, işi satarsanız başkası kirayı üstlenir. Birçok işletme için konumunuz değerinin büyük bir parçasıdır.

Ev sahibinin bir ödevi talep etmesinden sonra kira kontratı sona erdirme hakkı varsa, bu, satışınızı durdurabilir. Ev sahibinden bu hükmün kaldırılmasını veya işletmenizi satması durumunda geçerli olmayacak şekilde değiştirilmesine izin vermesini isteyin. Kiracının mali açıdan kabul edilmez olması durumunda, mal sahibinin ödevi reddetme hakkını yine de isteyeceğini anlayın.

9. Kişisel bir garantiye ihtiyacım olacak mı?

Kişisel bir garanti olmaksızın bir kira imzalamaktan kurtulabiliyorsanız, son derece şanslısınız demektir. Kirayı kişisel olarak garanti etmedikçe, bugünkü ev sahiplerinin çoğu imzalamayacaklar. Fakat garantiler pazarlık edilebilir.

Kiralama süresinin yalnızca bir kısmı için bir garanti sağlamayı düşünün, örneğin yarısı. Veya kira döneminin geri kalanından ziyade feshettikten sonra yalnızca 6 ila 12 ay süren bir garanti için pazarlık yaparsınız.

10. Gerçekçi miyim?

Kiranız büyük bir mülkün% 3'ünü oluşturursa, ev sahibi sizinle pazarlık yapmanın, alanınız% 25 veya daha fazla olması ihtimalinden çok daha düşük olacaktır. Müzakere için hangi maddelerin önemli olduğunu gerçekten anlamak için belgeyi incelemek ve görüşmelerde size yardımcı olacak bir avukat tutmayı düşünün.

Kira ödemeniz inanılmaz derecede tek taraflı ve külfetli görünebilir ancak bu hükümlerin birçoğu için bir çok iyi nedeni vardır ve bir avukat ne zaman kesileceğine ve ne zaman çalışacağınıza karar vermenize yardımcı olabilir ve bu risk ne zaman buna değecektir.

Daha Fazla Bilgi İçin

Bir İşyerini Bulma ve Kiralama