Karşılaştırmalı Pazar Analizi (CMA) - Ev Alış Koşulları

Piyasaya bir ev koymadan veya gayrimenkul ajansıyla listelemeden önce, anlayışlı ev satıcıları, sektörde bir CMA olarak da adlandırılan karşılaştırmalı bir pazar analizi edinirler. Muhtemelen yerel emlakçılarından CMA'lar hakkında doğrudan posta mektupları veya kartpostal aldınız. Bu sahalar, evinizin ne kadar değerli olduğunu size anlatan ücretsiz bir rapor sunuyor. Satıcılar, ev fiyatlandırmasını hesaplamak için CMA kullanmaktadır.

Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nedir?

Raporlar, karşılaştırılabilir ev satışlarının iki sayfalık bir listesinden 50 sayfalık kapsamlı bir kılavuza kadar değişebilir olmasına rağmen, raporun uzunluğu ve karmaşıklığı temsilcinin ticari uygulamasına bağlıdır.

Ancak, standart karşılaştırmalı piyasa analiz raporları aşağıdaki verileri içerir:

• Aktif Listeler

  Aktif listeleri şu anda satışa yönelik evlerdir. Bu listeler yalnızca alıcılar için rekabetiniz olduğu ölçüde önemlidir. Satıcılar piyasa değerinin göstergesi değildir çünkü satıcılar evleri için ne isterseniz isteyebilirler. Bu, hiçbir fiyatın gerçekçi olduğu anlamına gelmez. Sunulan satış fiyatları, pazarı satana kadar piyasa değerini yansıtmaz ve örneğin, çoğu alıcı pazarda çok fazla satar.

• Bekleyen Listeler

  Bekleyen satış evleri, daha önce sözleşmeli olan aktif listelerdir. Henüz kapalı değiller, dolayısıyla karşılaştırılabilir bir satış değiller. Listeleme ajansı bekleyen satışla ilgili bilgileri paylaşmaya istekli olmadıkça - ve çoğu değilse - işlem sona erene kadar gerçek satılan fiyatı bilmeyeceksiniz. Bununla birlikte, bekleyen satış do , piyasanın hareket ettiği yönü belirtir. Eviniz bu bekleyen satışların liste fiyatının üzerinde fiyatlandırılmışsa, DOM'u daha uzun sürebilir.

• Satılmış İlanları:

  Son altı ay içinde kapalı olan evler, karşılaştırılabilir satışınızdır. Bunlar, bir değerlendiricinin, evinizi alıcı için değerlendirirken ve bekleyen satışlarla (muhtemelen evinizin satılacağı saatte kapatılacaktır) kullanacağı satışlardır. Karşılaştırılabilir satışlara uzun ve zor bakarsanız, bunlar piyasa değerinizdir.

• Piyasadan Kalan / İptal Edilen / İptal Edilenler

  Bunlar, çeşitli nedenlerden dolayı pazardan çıkarılan mülklerdir. Genellikle, evlerin piyasadan kaldırılmasının nedeni, fiyatlar çok yüksek olmasıdır. Bu grubun medyan fiyatları neredeyse her zaman karşılaştırılabilir satışların medyan fiyatlarından daha yüksek olacaktır. Ancak, girişler de aşağıdaki nedenlerden dolayı iptal edilir:

1. Satıcının pişmanlığı. Satıcılar, evleriyle birlikte yer alamayacaklarına ve artık satmak istemediklerine karar verdiler.
2. Çok yüksek fiyatlı. Kimse bir teklifte bulunmadı ya da reddedilen düşük top teklifleri sadece teklif edildi.
3. DOM çok uzundu. Ajanlar bazen listeleri geri çekerek yeni bir liste halinde geri yükleyebilir ve alıcıları aldatabilir.
4. Onarım talepleri. Evler bir zamanlar kontrat altındaydı ve ev denetimi sonrasında alıcı, satıcının reddettiği onarım talep etti.
5. Satıcı ajan kovdu. Mutsuz satıcıların bir acenteyi ateşlemesi ve yeni bir acente kiralaması nadir değildir.

• Süresi Dolan Listeleme

  Bu grup, satmadığı ve muhtemelen makul olmayan fiyatlarla satıldığı için en yüksek medyan satış fiyatını yansıtacaktır. Süresi dolan bazı listeler, yeni bir acente tarafından yeni bir fiyata listelenen aktif bir liste olarak da gösterilebilir. Listeler, agresif olarak pazarlanmadığı veya evin onarıma ihtiyacı olduğu için de sona eriyor.

Benzer Satışları İncelemek

Benzer satışlar evinize en çok benzeyen satışlardır. Üç katlı ev ile tek katlı bir ev karşılaştırmak zordur. Bu listeden çoğunlukla evinizle boyut, şekil ve durum açısından özdeş olan evleri seçin:

• Benzer kare görüntüleri

  Değerleme uzmanları, evleri kare görüntülere dayalı olarak karşılaştırır. Daha büyük kare ayaklı evler daha küçük kare ayaklı evlere göre daha küçüktür. Bir grup medyan fiyatlı ev arasındaki varyans ideal olarak artı veya eksi 200 ila 400 feet kareden fazla olmamalıdır.

• Benzer inşaat yaşı

  İdeal olarak, ev yaşı - inşa ettiği yıl - benzer diğer satılan evlerden birkaç yıl içinde olmalıdır. Karma yaş alt bölümleri yaygındır. Örneğin, Sacramento'nun bir bölgesinde, alt bölüm, 1950'lerde inşa edilen evlerden oluşur ve daha sonra 1970'lere birkaç on yıl atlar. Evler birbirinin bitişiğinde olmasına rağmen, 1950'lerden kalma karakterle dolu evler, yeni Brady Bunch muadillerinden daha fazlasını satıyor. Eviniz 1980'de inşa edilmişse ve sokaktaki yepyeni evler daha fazla satıyorsa, aynı fiyata yeni bir ev olarak komut veremezsiniz demektir.

• Benzer özellikler, güncellemeler ve durum

  Değerleme memurları, diğer evlerin yükseltmeleri ve sizinki yoksa, evinizden değer düşer. Bir yüzme havuzu olan bir ev, havuz içermeyen bir evden farklı bir değere sahip olacaktır. Tamamen remodeled bir ev, bir düzeltici daha fazla değerlidir. Bir banyosu olan evler iki veya daha fazla banyolu evlerden daha az değerdedir. Ertelenmiş bakım size karşı sayılır.

• Lokasyon

  Herkes gayrimenkulün "yer, lokasyon, yer" açısından değerlendiğini biliyor ancak bunun ne anlama geldiğini düşündünüz mü? Örneğin, şehir manzaralı bir ev, çimento duvarına bakan bir evden daha değerlidir. Meşgul cadde üzerinde bulunan evler, sessiz caddelerde evlerden çok daha az değerdedir. Evinizi benzer yerlerde olanlarla karşılaştırın. Eviniz bir santralin karşısında oturuyorsa, elektrik santraline maruz kalma veya demiryolu raylarında bulunan diğer evleri aramaya çalışın.

_{Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.}