Kişisel Konut Satışında Ev Kayıplarını Yazma

Julian Block, Avukat

Çoğu kimse, kişisel ev satışı üzerine ev kayıplarının yazılmasının imkansız veya yasak olduğunu size söyleyecektir, ancak yanlış olacaktır. Genellikle, IRS vergi yasası, bir anapara ikametgahının satışıyla ilgili bir kayıp için herhangi bir kesintiyi yasaklar. Bununla birlikte, kişisel bir konutta ev kayıplarının silinmesine ilişkin birkaç istisna bulunmaktadır.

Örneğin, yasa, kiralık mülke dönüştürülen kişisel konut satışından kaynaklanan bir kayıp için bir kesintiye izin verir.

Fakat silme tutarını sınırlar. Kiraya başlamadan önce değer düşürmek için hiçbir kesinti yoktur.

Başlangıç ​​noktası mülkün, dönüşüm anındaki (1) düzeltilmiş temelden veya (2) dönüşüm anındaki adil piyasa değerinden (hangisi daha düşükse). (1) veya (2) 'nin alt kısmını belirledikten sonra, bu tutarı, değeri artıran kiralama dönemi sermaye iyileştirmelerini yansıtacak şekilde artırın. Sonra, amortisman için kiralama dönemi kesintilerini çıkarın. Nihayetinde ulaştığınız şey, mülkün satış anında düzeltilmiş temeli olmasıdır. Satış yaptığınızda, kayıp eksiltemenizin üst sınırı, satış zamanında temelin satış fiyatını aştığı miktardır.

--2>>

Eksik emlak piyasasında, mülkün satış anında düzeltilmiş temeli, orijinal maliyetinin önemli ölçüde altına düşebilir. Genel bir kural olarak, temel, birinci veya ikinci ipotek gibi üstlenilen borçların yanı sıra yukarı veya aşağı ayarlamalar da dahil olmak üzere orijinal maliyet olarak başlar.

Yasal ücretler ve / veya iyileştirmeler gibi satın alımla bağlantılı belirli bir uzlaşma veya kapanış masraflarını karşılamak için yukarı doğru ayarlayın. Verginin ertelendiği daha önce sahip olunan bir evin 7 Mayıs 1997'den önceki satışından elde edilen kazanç miktarı için aşağıya doğru ayarlayın. Orijinal maliyetinizin tüm bu ayarlamaları, düzeltilmiş temeliniz ile sonuçlanır.

Örnek: 2001'de, ilk kişisel konutunuzu 200.000 $ karşılığında satın alırsınız. 2003'te evden çıkıp kiralarsınız. O zaman, adil piyasa değerinin 180.000 $ olduğunu tespit edersiniz. Ardından, 20.000 $ 'lık amortisman kesintileri yapar ve 150.000 $' a mal satarsınız.

Kaybınızın 50.000 $ olduğunu düşünebilirsiniz - 200 $ 'lık orijinal maliyet ile 150 $' lık satış fiyatı arasındaki fark. Fakat IRS kaybınızı yalnızca 10 $ 'lık olarak sınırlar - bu, 160.000 $' da zamana göre ayarlanmış bazın (dönüşüm anı değerindeki 180.000 ABD doları, 20.000 ABD doları kiralama süresi amortismanı eksi piyasa değeri), 150.000 ABD doları satış fiyatını aşıyor.

Kiralama süresi bir yıldan az ise, IRS, kiracıya konutun kiralık mülkiyete dönüştürülmesinin yalnızca geçici olduğu ve kalıcı olmadığı gerekçesiyle bir kayıpun yasaklanabileceğini iddia edebilir.Ev satıcıları için yönergeleri, "eski evinizi geçici olarak evden eve kiralamadan eve kiralamadıysanız, evinizi değiştirmediyseniz" uyarısında bulunur. Ancak, geçici ve kalıcı olan konuyla ilgili kurallar şunlar: Hayır, son kelimeyi ifade eder. Bunlar yalnızca bir konudaki resmi IRS pozisyonunu yansıtmakta ve mahkemeleri bağlayıcı nitelik taşımamaktadır. Ayrıca kurallara göre, IRS, evinizi kiralık veya satılık emlakçı ile yerleştirdiğiniz ve kiralanmadığı takdirde, kiralık mülkiyete dönüştürülmesi için kişisel bir konut olarak düşünecektir.

Herhangi bir şüphe durumunda, kişisel bir konutta ev kayıplarını talep etmeden önce daima bir profesyonel vergi hesap uzmanı veya EBM ile görüşün. Julian Block, New York'taki Larchmont'tan bir vergi uzmanı. Elizabeth Weintraub tarafından düzenlendi, Ev Alış Uzmanı.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor. <<