Net Faaliyet Gelirinin Hesaplanması (NOI)

Yatırımcılara hizmet veren bir emlak uzmanı olarak, gelir özelliklerini değerlendirmenin tüm yöntemlerini çok iyi bilmelisin. Bunlardan biri, mülk değerini belirlemek için kap oranıyla birlikte kullanıldığından Net İşletme Gelirinin hesaplanmasıdır.

Zorluk: Kolay

Süre Gerekli: 5 dakika

Nasıl Yapılır:

1. Mülkiyetin Gayri Safi İşletim Gelirini (GOI) belirleyin:

   Brüt Potansiyel Gelir - Boşluk ve Kredi Zararı = Brüt Faaliyet Gelirleri
2. Mülkün işletme giderlerini belirleyin. Bu, yönetim, yasal ve muhasebe, sigorta, bakıcılık, bakım, malzeme, vergi, kamu hizmetleri, vb. Giderleri içerecektir.
3. Net İşletme Gelirine ulaşmak için işletme giderlerini Brüt Çalışma Gelirinden çıkarın. İşletme gayrisafi brüt 52.000 ABD Doları ve işletme giderleri 37.000 ABD Doları olan bir gayrimenkul örneğini kullanarak, net işletme gelirimiz:

   $ 52, 000 - $ 37, 000 = $ 15, 000 Net Faaliyet Geliri

Ticari borç verenler, ipotek garantisi olup olmadığını ve bir mülke karşı ne kadar ödünç vereceklerini belirlemek için farklı yeterlilik kriterleri kullanmaktadır. Yatırımcı sahipleri, ipotek edilecek olan mülkün gelir getirici potansiyeli kadar borç verme yetkisi kadar önemli olmadığı için genellikle kredi geçmişi itibariyle bireysel olarak değerlendirilmezler.

Gerçek şu ki, bir ev satın alan kişi, satın aldıkları evde yaşayacak; böylece borç veren, ipotek ödeme yetkilerini ve borç yükümlülüklerini ödeyen tarihçelerini değerlendiriyor.

Ticari bir mülkten çok farklı bir durum, diyelim ki bir ofis kompleksi. Alıcılar bu gayrimenkulü tek bir amaçla satın alıyor; kira gelirinden olumlu nakit akışı sağlamak.

Gelir

Satın alma için motivasyon gelir, dolayısıyla borç verenin mülkiyetini çoğunlukla elde edeceği gelir temelinde değerlendirmek ister.

Elbette, mülkiyet durumu ve diğer faktörler ipotek kalitesine girer, ancak gelir büyük faktördür. Eğer mülk borcu idame ettirebilir (ipotek ödemelerini ödeyebilir) ve kabul edilebilir bir aylık gelir nakit akışına sahipse, muhtemelen bir ipotek başlatılacaktır.

Masraflar

Elbette masraflar NOI hesaplamasındaki ana hususların yarısı kadardır. Mülkün tüm işletme masraflarını yakalamak kritik önem taşır. Bunlar aşağıdakileri içerebilir:

• Pazarlama ve Reklamcılık - Mülkiyet türüne bağlı olarak, bu gider kategorisi çok değişebilir. Bir apartman mülkü için, bu giderlerin çoğu kiracı adayları üretmek için reklamcılık olacaktır. Bir perakende satış veya ofis mülkünde aynı geçerlidir, ancak mülkeyi tüketicilere veya müşterilere kiracılara sunmak için pazarlama masrafları da olabilir.
• Yönetim - Profesyonel yönetim, daha büyük ticari özellikler için bir normdur. Bu masraf önemli, ancak mesleki yönetimin mülkün işletme ve bakımında üreteceği tasarruflarla çok fazla telafi edilebilir.
• Kamu hizmetleri - Kiracıya geçmeyenler bu kategoride olurlar.
• Onarımlar ve Bakım - Peyzajtan kırık klima ünitelerinin veya ünitelerin boyanmasına kadar her şey bu kovada.
• Sigorta - Bu da büyük bir masraf.

Bunlar ana kategorilerdir ve mülkün ve kiracıların kullanımına bağlı olan diğer giderler de vardır.

Borç verenler, gelir temelli borç verenin istediği oranları onaylamaya işaret etmiyorsa, borçlular, peşin ödeme için daha fazla nakit para biriktirerek oranları uyumlu hale getirebilirler. Net Ticari Gelir, ticari kredilerde çok önemlidir.

İpuçları:

1. Tüm işletme giderlerini hesaplamaya çok dikkat edin. Eksik giderler net işletme gelirini artıracak ve bu nedenle müşterinizin mülkiyet için kapama oranını kullanarak değerleme üzerine fazla ödemesine neden olacaktır.
2. En çok kullanılan yatırımcı hesaplamaları açıklandı ve bunları hesaplamak için bir elektronik tablo, ilk 10 hesaplamalar için bu çizelgeyi alın.

İhtiyacınız Olan:

• Hesap Makinesi
• İşletme giderlerinin kapsamlı bir şekilde sınıflandırılması.

Bu hesaplamalardan hiçbiri roket bilimi değildir. Kısa sürede hızlanmaya başlayacak ve bunları ticari yatırımcı müşterileri ile akıllıca tartışabilecek ya da yapabilecek duruma geleceksiniz.