Komple Kısa Satış İşlemi

Kısa satış süreci, yılların tamamından sonra bile, birçok insanın hâlâ gizemini oluşturuyor; bu nedenle, kısa satış işleminin nasıl yapıldığını tam olarak bilmiyorsanız alarm için bir sebep yok. Bir çok alıcı ajanlarını karıştırıyor; şaşkın alıcılar yön arıyor ve her kısa satış listesindeki acente kısa satışı nasıl yapacağını bilmiyor. Umarım emlak işinde olan insanlar kısa satış süreci hakkında bir iki şey öğrenecekti, ancak maalesef kısa satışlar herkesin fincan çayları değildir.

Kısa Satışın Temelleri

Bankalar 2 temel nedenden ötürü kısa satışlar verirler: Satıcı, evde bir çok zorluk yaşar, ve evde yeterli sermaye yoktur ipotek kapalı satış masrafları sonra.

Bir sıkıntıya birkaç örnek şöyledir:

• İşsizlik / azalan gelir
• Boşanma
• Tıbbi acil durum
• Şehrin işten çıkarma
• İflas
• Ölüm

Satıcı, kısa satış bankasına teslim için bir mali paket hazırlamalıdır. Her bankanın kendi kuralları vardır ancak - dünyanın en iyi kısa satışı olan Wachovia hariç - temel prosedür bankadan bankaya benzerdir. Satıcının kısa satış paketi büyük olasılıkla aşağıdakilerden oluşacaktır:

• Yetkilendirme mektubu, ajanınızın bankayla konuşmasını sağlar.
• Tamamlanan mali tablo veya RMA
• Satıcı zorluk mektubu
• 2 yıl vergi beyannamesi
• 2 yıl W-2s
• 30 günlük maaş bordrosu
• Son 2 aylık banka açıklamaları
• Karşılaştırmalı piyasa analizi veya son karşılaştırılabilir satışların listesi

Kısa Satış Teklifinin Yazılması ve Banka'ya Sunulması

Bir alıcı kısa satış teklifi yazmadan önce, bir alıcı, satıcının bir ticaretten sorumlu satış listesini istemekle yükümlüdür. Bankalar, kaya fiyatlarında ipotek yükümlülükleri verme işinde değiller. Banka biraz piyasa değerine yakın almak isteyecektir.

Kısa satış fiyatı, piyasa değeri üzerinde çok az bir etkiye sahip olabilir ve birden fazla teklifi teşvik etmek için aslında karşılaştırılabilir satışların altında fiyatlandırılabilir.

Bazı kısa satışlar, bir tekliften önce başlatılabilir, ancak çoğu zaman, banka, kabul edilmiş bir satın alma teklifini aldıktan sonra prosedüre başlar. Satıcı, teklifi kabul ettikten sonra aşağıdaki öğeleri bankaya gönderir:

Listeleme sözleşmesi

• Yürütülmüş satın alma teklifi
• Alıcının ön onay mektubu, ciddi para çekinin ve para kanıtı
• Satıcının kısa satış paketi
• Paket eksikse, kısa satış işlemi ertelenecektir. Bu durumda, banka paketi bile parçalayabilir. Bazı banka çalışanları, hataların marjları konusunda biraz sabır gösteriyor.

Banka Satış Sonrası Süreci

Alıcılar bankadan cevap almak için çok uzun süre bekleyebilir.Liste ajanının düzenli olarak bankayı araması ve kısa satış sürecinin dikkatli notlarını tutması zorunludur. Alıcılar, kısa bir satış onayı için beklemekten bıkmış olabilirler çünkü belirli bir süre içinde bir cevap almazlarsa iptal etme tehdidinde bulunabilirler.

Bu tip tutum kendini yeniyor ve kısa satış sürecini hızlandırmıyor. Eğer alıcılar biraz sabırlıysa, belki kısa bir satış onlar için en iyi seçenek değildir.

Ayrıca, bir alıcının temsilcisi yetkili kılınmadan borç verenle konuşamaz; bu nedenle aracınızı bankayı aramasını istemeyin. İşe yaramaz.

Aşağıda, bankadaki tipik bir kısa satış süreci yer almaktadır:

Banka, dosyanın alındığını onaylar. Bu, bir ayda 10 gün sürebilir.

• Bir müzakereci görevlendirildi. Bu 2 veya 3 ila 30 gün sürebilir.
• Bir BPO emredildi. Banka muhtemelen BPO'nun sonuçlarını paylaşmayı reddedecektir.
• İkinci bir müzakereci görevlendirilebilir. Bu işlem 30 gün daha sürebilir.
• Dosya, PSA'ya göre incelenmek üzere gönderildi. Bu, 2 hafta ila 30 gün sürebilir.
• Banka daha sonra tüm tarafların Arm's-Length Affidavit imzalamasını isteyebilir.
• Banka kısa bir satış onayı mektubu yayınladı.
• Alıcı iptal eder.
• Son satırı attım, çünkü bazen alıcıya işlem yapmadan önce Sacramento kısa satışlarını 3-4 kez satmak zorunda kaldım.

Alıcılar kızdı ve kızdı, çünkü kısa satış süreci o kadar uzun olabilir ki, bazen hiç kimseye söylemeden iptal eder, ajanlarının sayısı çok daha azdır. Bazı kısa satışlar 2-8 hafta içinde onay alır. Diğerleri ortalama olarak 90 ila 120 gün sürebilir. Kısa satışın uzunluğu genellikle bankaya değil, yatırımcısına bağlıdır.

En kısa satış acentası, dosyanın üzerinde kalıp bankayı sorumlu tutarak kısa satış işlemini hızlandırmaya yardımcı olabilir. Haftada en az bir veya iki kez bankayla muayene etmek zorunluluktur. Yetisiz müzakerecilerin davranisini tanimak ve degisiklik talep etmek genellikle gereklidir. Tırmandırmaktan asla korkmayın.

Müzakereci, parmaklarınızı çapraz ederek dosyanın sizin tarafınızdan olmasını istiyor. Çoğu zaman paketi eksiksiz olarak göndermeniz süreci hızlandırmaya yardımcı olabilir.

İpucu: Liste aracısı, dosyanın son inceleme için gönderilmesinden sonra ne zaman onay alacağına dair bir fikrinizi çoğu zaman alacaktır. Bu noktada, alıcılar kredi sürecini başlatmak isteyebilirler; bu nedenle, bankanın kapanması için yalnızca 2 hafta izin verdiği için bir başlangıç ​​yapmış olurlar.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.