Zillow'da Ev Değerleri

Müşteriler bana, Zillow üzerinde değerin tahminleri hakkında pek çok kez, herkesten Zillow'un Zestimate ile doğru olup olmadığını merak ettiğini hayal ettiler. Bence anlamak gereken ilk şey Zillow'un değil. Zillow gayrimenkulde değil. Zillow'da çalışan herhangi bir gayrimenkul ajanı bilmiyorum (yine de değil). Bir kütüphane gibi kamu hizmeti değildir. Zillow, evlerine bakmak ve ardından gayrimenkul profesyonellerine reklam satmak isteyen gözbebeklerini cezbetmek için kurulmuş bir ticaret sitesi.

Zillow, çeşitli kaynaklardan toplanan verileri gözlemleyerek oluşturulan görüşlere dayanmaktadır. Herkesin bir şey hakkında bir fikri vardır. Kabul edebilir veya katılmazsınız. Görüşler gerçek değildir. Zillow, kendi özel kristal topuyla pazardaki parmağına sahip olsaydı, Zillow konut piyasasının çöküşünü öngörmüş olurdu ve bu olmadı. Aslında, Zillow pazardaki kırılmaya başladığında yeni başlamıştı.

Duke karakterinin piyasanın yükselip büyümediğini ya da pazarda düşüş yaşandığını anlatan 1983 Eddie Murphy filmi Trading Places 'da Randolph Duke tarafından verilen benzetme gibi, emtia komisyoncuları (ve evet, hatta Zillow gibi şirketler) para kazanmaya devam edecektir.

Zillow'un Zestimate'ı anlamak

Zillow bulabileceği konutla ilgili tüm bilgileri bir araya getirerek verileri elde etti. Birleştirme, çeşitli kaynaklardan gelen verilerin bir kaynağa karıştırılması ve birleştirilmesi için süslü bir kelimedir.

Doğru yapılırsa, birleşim tekel oluşturabilir. Fakat kendimizinkinden uzaklaşalım. Bir evin değerini tahmin edebilen birçok bilgisayarlı program vardır. Emlakçılar bile bilgisayarlı programları kullanıyor ancak aradaki fark, emlakçıların bu programlara, örneğin yapay zekayı görüntüleyebileceklerine güvenmemesi.

Henüz tam olarak yokuz.

En azından şimdilik Zillow, bir alıcı eve geldiğinde ne hissedeceğini tahmin edemez. Zillow içerinin güncellendiğini, işçiliğin üstün olup olmadığını veya kullanılan malzemelerin daha düşük olup olmadığını veya köşedeki bir okulun evlerin futbol sahasına geri dönme değerini azaltıp azaltmadığını veya başka bir sayıdaki evin Emlakçılar ve değerleme uzmanları mahalleyi tanıdıklarında ve evde bizzat teftiş yaptıklarında yararlanırlar.

Ajanlar Değer Değerine Nasıl Gelmektedir?

Tüm emlakçılar için konuşmuyorum, ancak 40 yılı aşkın bir süredir iş hayatındayım ve yeterli değilse, ortalama bir yetkinlik seviyesine sahip olursunuz. Bir malı değerlendirmeye başlayınca, bilgisayarımdan yapacağım ilk şey, Google'daki bir uydudan eve bakmaktır. Yoğun bir caddeye, ticari mülklere veya otoyollara yakınlığa, yakınlardaki diğer evlerin büyüklüğüne, bitki örtüsü ve peyzaj düzenlemesine, güneşe yönlendirilmesine ve şanslıysam, bir fotoğraf olabileceğine dikkat ediyorum dış artı bir sokak sahnesi.

Ayrıca iki otomatik değerleme kümesi hazırladım. Birincisi, RealLogic'in sahibi olduğu, MLS dışındaki tüm satışlardan veri merkezli bir şirkettir ve manuel olarak oluşturduğum diğer parametreler de dahil olmak üzere konfigürasyonda ve tipte% 25 veya daha az değişen konut satışları göz önüne alacaktır.

Diğer otomatik değerleme, doğrudan MLS'den çekilen ve tüm satılmış, beklemedeki ve aktif listelerin yüksek, düşük, medyan ve ortalama değerleri dahil olmak üzere kare görüntülere dayalı olarak hesaplanan satışları temel alır. Tek başına bu iki değer birbirinden çok farklıdır, ancak birlikte kullanıldığında, genellikle% 5'ten fazla olmayan bir değer aralığına ulaşabilirim. Fakat bu, değeri belirlemek için neredeyse yeterli değildir.

Bu bilgilerle donatılmış olarak, daha sonra evin incelenip bir alıcı gözüyle baktığıma, bir denetleyicinin görüşe nasıl bakacağına ve eve trafik çekmek için nereye rekabet ortamında konumlandırmam gerektiğine karar verdim. Hazırlanmış bir liste anlaşmasıyla birlikte bir eve girmek ve eve baktıktan sonra giriş fiyatını manüel olarak değiştirmem alışılmışın dışında bir şey değil. Otomasyon kişisel değerlendirmenin yerini almaz.

Değer Doğruluğu Zihniyeti Zihniyeti

Zillow hiçbir zaman tüm alanlarda zamanın% 80'inde ve çoğu zaman% 100 doğru olduğunu iddia etmez. Bir altı blokluk yarıçap içindeki tüm evler, aynı yılın etrafında inşa edilmiş, aynı boyutta ve aynı olanaklara sahip evlerin bulunduğu bir banliyö alt bölümü olarak birbirlerine çok yakınsa, bir Zillow tahmini çok daha doğru olacaktır, Belki de% 10 içinde, çünkü onu atmak için yeterli spesifik varyans yok. Diğer zamanlarda, o kadar yakın olmayacak.

Şahsen sattığım dört tip evi sizin için bir Zestimate ile karşılaştırmak için çektiim. Bir mülk, Midtown Sacramento'da, demiryolu hatlarının yakınında yoğun bir cadde üzerinde ve ticari bir tesisten otoyol gürültüsüne yakın çok sayıda iki ev. Zillow, evin değerini 380, 733 dolara, ancak pazardaki bol miktarda pazardaki yaklaşık 6 ay sonra 349, 000 dolara sattığını tahmin etti. Zillow tahmini% 9 çok yüksekti.

İkinci ev, Sacramento Pocket alanında özel bir rıhtımdı. Zillow, evin değerini 983 $, 097 olarak değerlendirdi. Zillow tahmininin% 10 üstünde 1, 085 000 dolara sattı. Satıcılar Zillow tahmline güveniyorlarsa, küçük bir değişiklik olmaksızın 100 dolardan fazla kaybettiler.

Üçüncü ev, Davis Üniversitesi'nin yakınında, Kaliforniya Davis'in seçkin bir bölgesinde yeniden inşa edilmiş bir evdi. Zillow evin değerini 1, 230, 563 dolara, ancak 1 dolar 495.000 dolara sattı ve nakit için hiçbir finansman söz konusu değildi. Zestimate% 20'den fazla düşüktü.

Dördüncü ev, Kaliforniya Elk Grove'daki bir göl evi idi. Yine, Zillow tahmini 488 dolarla 711'de çok düşüktü ve alıcıların borç veren kuruluşunun değerlendirmesi 565 dolarla 500 dolara daha fazla olan% 16 daha fazla satıldı.

Zestimate, web sitesi ziyaretçilerine bir dizi değer sağlamak için formüle edildi.Bir değerlendirme veya gayrimenkul mesleki mensubunun değerli görüşünü değiştirmek anlamına gelmez. Satıcıyı ziyaret etmeden önce, satıcı bu değerlere baktığını bildiğim için daima Zillow değerlerinde daha büyük bir tutum sergiliyor. Tahminimce profesyonel olarak bana değer verilmez. Emlakçılar, bir evi fiyatlamak için Zillow'u kullanmazlar.

Bazı acentelerin müşterilerine, ev satın alırken ne kadar iyi anlaştıklarını haklı çıkarmak için Zillow'daki fiyata bakmalarını söyleyeceğini ve Zestimate'nin gerçek satış fiyatından çok daha yüksek olduğunu söyleyeceğini biliyorum. Ajanlarla seçici bir kullanım. Fiyat kendi lehdeyse, kullanabilirler. Hatta bankalar daha iyi bir şey bilmiyorlar, bu nedenle örneğin kısa satış durumunda, teklif Zestimate'den daha fazla olduğunda kısa satılacak bir aracı, kısa satış bankası için Zestimate'i işaret edebilir.

Yine de Zillow, Zestimate yönünden daha fazla tüketici sunuyor. İnsanlar Zestimate'ye bu kadar takıldığına inanıyorum ki, web sitesinde, ilk gerçek zamanlı ev alıcılar veya evler için çok değerli olabilecek gerçekler, ilgili veriler, karşılaştırılabilir satışlar ve mahalle demografileri içeren bol miktarda bilgi hazinesini gözden kaçırıyorlar. bir gayrimenkul işleminde satıcı.

Yazarken Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, California'daki Lyon Emlak'da Broker-Associate olarak görev yapıyor.

Tam açıklama: Elizabeth Weintraub da bir Premier Zillow Ajan'dır