Ev Almak İçin Bir Arazi Sözleşmesi Nasıl Çalışır

1970'lerin sonunda ve 1980'lerin başında ev satın almak için yapılan sözleşmeler çok popülerdi. O tarihte, bazen tapu sözleşmeleri olarak adlandırılan taksitle satış sözleşmeleri, kurumsal borç verenlerinin daha yüksek oranları ve katı yeterlilik standartlarına kıyasla daha çekici finansman şartları sundu.

Arazi sözleşmeleri, kredi gereksinimleri yumuşadığında ve oranlar% 8'in altına düştüğünde ortadan kalkmaya başladı. Fakat ipotek krizinde tamamen kaybolmadılar ve aslında ipotek krizi sırasında piyasaya geri döndüler.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Taksitli Satılık Arazi Sözleşmesi Nedir?

Bir taksit satış sözleşmesi, periyodik ödemeleri gerektiren her tür sözleşmedir; ancak gayrimenkul olarak genellikle bir arazi sözleşmesi, tapu sözleşmesi veya satış sözleşmesi olarak anılır.

Taksitli satış sözleşmesi, satış fiyatını, peşinat miktarını, faiz oranını, aylık (veya periyodik) ödemelerin miktarını ve tarafların her birinin görevlerini açıklar. Evin bakımını kim yapacak, sigorta ödemeyi ve mülk vergilerini - ki genellikle alıcı olan - gibi sorumlulukları kapsar. Sözleşmede, alıcının taksit ödemelerini durdurması durumunda satıcıya bir başvuru da dahildir.

Özellikler:

Tapu sözleşmeleri ya da tapu sözleşmesi, Bayi adı verilen bir satıcı ile bir Vendee adı verilen bir alıcı arasındaki bir güvenlik anlaşmasıdır.

• Satıcı, Vendee alımını finanse ederek bir mülk satmayı kabul eder.
• Satıcı, yasal başlık tutar ve Vendee eşit ada sahiptir.
• Sahibi tarafından taşınan finansman, mevcut bir ipotek bakiyesini içerebilir (daha fazla bilgi için bkz.) Veya mülk ücretsiz ve açık olabilir (en iyi opsiyon).
• Ödeme tamamlandıktan sonra Satıcı, Vendee'ye mülke bir tapu da verir.
• Her şey dahil (Çevreleyen) Arsa Sözleşmeleri

Çevreleyen sözleşmeler mevcut bir ipotek içerir.

• Vendee, Satıcıya bir ödeme yapar.
• Ödeme makbuzu alındıktan sonra, Satıcı temel kredi verenin ödenmesini tutar ve gerisini tutar.
• Mevcut ipotek, sözleşme oranından daha düşük bir faiz oranına sahipse, Satıcı, Satıcıya ait olmayan para üzerinde ekstra faiz kazanır.
• İşte böyle işliyor.

Satış fiyatının $ 100, 000 olduğunu söyleyin.

1. Vendee 10, 000 $ tutarını aşağı koyuyor.
2. Vendee,% 90, 000 ödemeyi kabul ediyor,% 6,5 faiz ödemeli, 567 $ ödenmesi gerekiyor.
3. Mevcut altta yatan kredi $ 50,000'dir ve% 5 faiz ile 268 dolar ödeyerek ödenebilir.
4. Satıcı, mevcut ipotek 50, 000 $ ve cepler 299 $ bir ayda $ 40, 000 eşdeğer PLUS 1.% 5 faiz% 6. faiz kazanır.
5. Vendee ayrıca vergiler, sigorta ve diğer sahiplik masraflarını da öder.
6. Düz Sözleşmeler

Düz bir sözleşmede faiz geçersiz kılınmaz. Vendee, mevcut borç veren kişiyi doğrudan ödemeyi ve Satıcıya başka bir ödeme yapmayı kabul edebilir veya Vendee, Satıcıya bir ödeme gönderebilir ve Satıcı da altındaki borç verene ödeme yapacaktır. Bir düz sözleşme ile önceki örneğe göz atalım:

Satış fiyatı 100, 000 dolardır.

1. Vendee, 10 000 $ tutarını aşağı atar.
2. Vendee, varolan kredi bakiyesinde 50.000 USD olan 268 dolarlık bir ödeme yapar; faiz oranı% 5'tir.
3. Vendee, Satıcı'a, 40.000 sahibi tarafından taşınan finansmanla ikinci bir ödeme yapar,% 6,5 faiz ve ayda 253 dolar ödenecektir.
4. Her iki ödemenin toplamı 521 dolardır; bu da Vendee'nin ayda 46 dolardan fazla tasarruf sağlamasına neden olur.
5. Satış Gücü

Bazı şirketler, bir Satıcı, bir Vendee ve bir Müttefiki içeren sözleşme sözleşmelerini taslak ve sigorta ettirir. Böyle bir başlık şirketi bulmak için etrafında aramak gerekir.

• Bir güven sözleşmesinde güven veren gibi, Satıcı ve Vendee, Satıcı ve Vendee'nin yükümlülüklerini güvence altına almak amacıyla mütevelli için hak, unvan ve menfaat sağlar.
• Vendee'nin ödemeyi bırakması durumunda, Mütevelli Heyeti, satış gücüyle elden çıkarma yetkisine sahiptir.
• Varsayılan bildirimde bulunma süreci eyaletten eyalete değişir.
• Temel Kredilerde Hızlanma Cümleleri

Bugün tüm krediler hızlanma ve yabancılaşma maddeleri içermektedir. Kredi verenler, borçları derhal ödemeyi bekleyen uzun bir geçmiföre sahipler ve alıcılar mevcut kredilere "tabi" unvanını alsalar ödenebilir. Bunun nedeni borç verenler, alıcıları hak ettirmek, kredi puanı ödemek ve daha yüksek faiz oranlarını ödemelerini istemektedir.

Sacramento'daki Chicago Title'da bir emanet görevlisi olan Sue Heimbichner, 1976'dan beri iş dünyasında bulunuyor ve arazi sözleşmelerinin popülaritesinin gelip gitmesini izledi. Bu dönemdeki en büyük davalardan biri federal tasarruflar ve kredi kuruluşları tarafından tutulan mevcut ipoteklere tabi olan alıcılardan gelişti. Kongre, 1982'deki Depository Institutions Act (Yasadışı Kuruluşlar Yasası) 'nı geçerek mevcut kredileri devralma kabiliyetini etkili bir şekilde ortadan kaldırdı.

Heimbichner, bugün borç verenin diğer tarafa bakma eğiliminde olduğunu ve "Bazı borç verenler ödemelerinin yapılmasından memnunuz" dedi. Ancak devlet destekli kredileri devralmaya çalışmayın "Heaton'ın hükümeti karıştırmak istemiyorsunuz," diye uyarıyor Heimbichner "çünkü tokat atacaksınız" diye uyarıyor. Arazi sözleşmenizde mevcut bir ipotek varsa, bir gayrimenkul avukatı tavsiyesi almalısınız.

Hükümet destekli kredilerin örnekleri Fannie Mae veya Freddie Mac'dir ve devlet kredileri FHA veya VA'dır.

Vendee Kullanıcı Hakları Paketi

Vendee, tüm pratik amaçlar için mülk sahibidir ve aşağıdaki hakları elde etme hakkına sahiptir:

İmtiyaz hakkı.

• Mülkün sakin keyfi ve kullanımı.
• Hariç tutma, başkalarını binayı terk etmeye zorlama.
• Satış.
• Vendee

için Faydalar Satıcı, alıcının kredi raporunun bir kopyasını isteyebileceği halde nitelikli değildir.

• Peşinat ödeme esnekliği. Tutar pazarlanabilir.
• Arazi sözleşme süresinin uzunluğu, faiz oranı ve ödemeler pazarlanabilir.
• Düşük kapanış maliyeti. Ödenecek hiçbir borç verme masrafı yok.
• Hızlı kapanış. İşlemler 7 gün içinde veya daha kısa sürede kapanabilir.
• Satıcıya Fayda

Tipik olarak daha yüksek satış fiyatı ve herhangi bir değerlendirme yok. Her ne kadar alıcılara bir değerlendirme yaptırmaları önerilir.

• Vergilendirilebilir ise, olasılıkla ertelenmiş kazanç için hak kazanabilir.
• Aylık gelir.
• Para piyasası hesaplarına göre genellikle daha iyi bir getiri oranı.
• Mülk uygun değilse satmak kolay bir yol.
• Hızlı kapanış.
• Alıcı İpuçları

Bir değerlendirme yapın.

• Tapu sigortası yaptırın.
• Gerçekleşen bir belgeye ve orijinal belgelere sahip olmak için bir holding şirketinin hizmetlerini devreye sokun.
• Bir emlak avukatıyla konuşun.
• Satıcı İpuçları

Alıcının kredi raporunu çekin.

• Mevcut sigorta poliçesinde hem Satıcı hem de Vendee adlarını ekleyin.
• Sözleşme tahsilatına başlamak için bir ödeme şirketi kiralayın.
• Bir emlak avukatıyla konuşun.
• Bu makale, hukuki tavsiye vermekten yanlış anlaşılmamalıdır. Yalnızca avukatlar hukuki tavsiye sunabilir.