Ticari Gayrimenkul: Tanım, Etki, GYO

Tanımı: Ticari gayrimenkul, gelir üretmek amacıyla sahip olunan herhangi bir mülktür. Birleşik Devletlerde yaklaşık 6 trilyon dolar ticari gayrimenkul var. Ticari gayrimenkulün beş en büyük kategorisi.

• Perakende kapalı alışveriş merkezleri, açık hava şeritleri ve büyük kutu perakendecileri içerir. Bakkal ve restoranlar da içerir. Değeri yaklaşık 2 $ 'dır. 1 trilyon, yani ticari gayrimenkulün toplam değerinin yüzde 36'sı. En az 9. 5 milyar metrekare alışveriş merkezi alanından oluşur. Daha fazlası için bkz. Perakendecilik Nedir?

• Oteller moteller, lüks tatil köyleri ve iş otelleri içerir. Bu kategoriye, Airbnb aracılığıyla oda kiralayan evler dahil değildir. 1 $ değerinde kabaca 4,4 milyon otel odası var. 92 trilyon.
• ofis binaları, Manhattan gökdelenlerinden avukatınızın ofisine kadar her şeyi içerir. Yaklaşık 1 milyar doları bulan yaklaşık 4 milyar metrekare ofis alanı var. 7 trilyon, yani toplamın yüzde 29'u.
• Apartmanlar ticari gayrimenkullerdir. Bunun nedeni şirketlerin sadece kar ettirmek için sahip olmalarıdır. Bu yüzden ev sahipleri tarafından kiralanan evler konut değildir, ticari amaçlı değildir. Bazı raporlar, ticari gayrimenkul yerine konut gayrimenkul istatistiklerinde daire bina verilerini içerir. Yaklaşık 1 dolar değerinde yaklaşık 33 milyon metrekare daire kiralama alanı var. 44 trilyon dolar.
• Endüstriyel mülkiyeti, bir ürünün imalatı, dağıtımı veya depolanması için kullanılır. Özellikle arazi kullanım planlarında ve imar alanında, ticari olarak kabul edilmez. 240 milyar dolar değerinde 13 milyar metre kare endüstriyel mülk var.

Diğer ticari emlak kategorileri çok daha küktür. Bunlara hastaneler ve okullar gibi bazı kâr amacı gütmeyen kuruluşlar dahildir. Kiralanacak arazi ticari gayrimenkul, satılmayacak ise. (Kaynak: "Kurtarma Bulguları" The Wall Street Journal, 5 Ekim 2010. "Emlak Sektörü İle İlgili İstatistikler", Gayrimenkul Yuvarlak Masanın

"Ticari Gayrimenkul İndeksleri, Standard & Poor's." >

Ticari Gayrimenkul Ticari Ekonomiyi Nasıl Etkiler?

Gayri Safi Yurtii Haklarında bir bileşen olarak, ticari gayrimenkul inşası, ABD ekonomik çıktısının yüzde 3'üne katkıda bulunuyor. 2016'da, 2015 yılında 507 milyar dolardan aşağı inen, 516 milyar dolarlık ticari gayrimenkul inşaatı yapıldı. Rekor seviyesi 586 dolardı. 2008'de 3 milyar dolardı. En düşüğü 376 dolardı. Bu, GSYİH'nın yüzde 4,1'den yüzde 2,6'ya gerilediğini gösteriyordu.

Ticari gayrimenkul yapımı konut balonundan zirve yapmak için neden iki yıl daha uzun sürdü? Ticari gayrimenkul inşası sadece konut gayrimenkul yapımından daha uzun sürüyor.Üreticilerin önce yeni gelişimi destekleyecek kadar ev ve alışveriş yapanlardan emin olmaları gerekir. O halde yatırımcılardan para toplamak zaman alır. Alışveriş merkezleri, ofisler ve okullar inşa etmek birkaç yıl alır. Yeni binaları kiralamak daha da fazla zaman alır. 2006'da konut piyasası çöktüğünde, ticari gayrimenkul projeleri halihazırda sürüyordu.

Konut piyasasının yükselişlerini ve inişlerini takip ederek genellikle ticari gayrimenkullerde ne olacağını tahmin edebilirsiniz. Gecikmeli bir gösterge olan ticari gayrimenkul istatistikleri konut trendlerini bir veya iki yıl takip etmektedir.

Bir durgunluk belirtisi göstermeyecekler. Konut gayrimenkullerinden sonra genellikle düşük meydanlarına düşerler.

Ticari Gayrimenkul Yatırım Nasıl

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, ticari gayrimenkulleri geliştiren ve bu şirketin sahibi olan bir halka açık şirkettir. Bir GYO'da hisse satın almak, bireysel yatırımcının ticari gayrimenkulden kâr etmenin en kolay yoludur. GYO'ların hisse senetlerini, tahvilleri veya başka herhangi bir güvenlik türünü satın alabilir ve satabilirsiniz. Vergilendirilebilir kazançları, hisse senedi temettügelerine benzer şekilde yatırımcılara dağıtıyorlar. GYO'lar bir ipotek almadan mülkünüze sahip olmanıza izin vererek riskinizi sınırlar. Profesyoneller bu özellikleri yönettikleri için zaman ve paradan tasarruf edersiniz.

Diğer kamu şirketlerinin aksine, GYO'lar vergilendirilebilir kazançlarının en az% 90'ını hissedarlarına dağıtırlar. Bu, onları sermaye kazanç vergi oranıyla hissedar tarafından ödenen işletme vergi maliyetinden kurtarır.

GYO'lar ticari emlak piyasasındaki öz sermayenin yüzde 34'üne sahiptir. Bu, mülkiyetin ikinci en büyük kaynağı. En büyüğü özel sermaye, yüzde 43, 7'ye sahip. "Yeni Taşıtların Ölçeklendirilmesi," Ulusal Reasürans Şirketleri Birliği, 2015.)

GYO'nun Artıları ve Eksileri

Ticari gayrimenkul değerleri geciken bir göstergedir; GYO fiyatları genellikle stokla birlikte yükselmez ve düşmez pazar. Bu, onları çeşitlendirilmiş bir portföye iyi bir ek oluşturmaktadır. GYO'lar, sabit bir gelir akışı sağlaması açısından tahvil ve temettü üreten hisse senetleri ile bir avantaj paylaşmaktadır. Tüm menkul kıymetler gibi, bunlar düzenlenir ve satılması ve satın alınması kolaydır. (Kaynak: "GYO Nedir?" GYO.com)

GYO'nuzun değerinin sadece altta yatan gayrimenkulden fazlasını yansıttığını unutmayın. Ayrıca bir yatırım olarak GYO'ların kendileri için talepten de etkilenmektedir. Yatırımcılar için hisse senedi ve tahvillerle rekabet eder. Dolayısıyla gayrimenkulün değeri GYO'ya ait olsa bile, hisse fiyatı bir borsa kazasında düşebilir.

GYO Alırma ve Satış Zamanı

GYO yatırımlarında, iş döngüsünün ve ticari gayrimenkul üzerindeki etkisinin farkında olduğunuzdan emin olun. Bir patlama sırasında, ticari gayrimenkul konut gayrimenkulü düşmeye başladıktan sonra varlık kabarcıklarını yaşıyor olabilir. Bir durgunluk döneminde, ticari gayrimenkul konut gayrimenkulünden sonra düşük seviyelere ulaştı.

GYO ve Gayrimenkul ETFleri

Gayrimenkul borsasında işlem gören fonlar GYO'ların hisse senedi fiyatlarını takip etmektedir.Yatırımcılar çok düşük ücretlere sahip oldukları için ETF'ye ilgi duyuyorlar. Fakat temel gayrimenkulün değerinden bir adım daha kaldırıldıklarından, borsa ve ayı piyasalarına daha hassastırlar. (Kaynak: Joanne Cleaver, "Emlak ETFlerine Yatırım Yapmanın Avantaj ve Dezavantajları," US News & World Report, 5 Haziran 2014)

Finansal Kriz Sürecinde Ticari Gayrimenkul

Ticari gayrimenkul kredileri düzeldi 2008 finansal krizinden. 30 Haziran 2014'te, ülkenin 6, 680 FDIC sigortalı bankaları 1 dolar kazandı. 63 trilyon ticari krediler. Bu, 1 $ 'ın tepesinden% 2 daha yüksekti. 6 milyar trilyon seviyesinde gerçekleşti.

Ticari gayrimenkullerdeki düşüşün ilk belirtileri, konut gayrimenkul fiyatlarının 2006 yılında düşüş göstermesinden sonra üç yıl oldu. Aralik 2008 itibarıyla, ticari geliştiriciler 160 milyon dolar ile 400 milyar dolar arasında kredi temerrüde düşebilirlerse onları yeniden finanse edecek bankalar bulamadılar. Bu kredilerin çoğunda sadece yüzde 20-30'luk bir hisse vardı. Bankalar şu an yüzde 40-50 oranında bir hakkaniyete ihtiyaç duyuyorlar.

Ev ipoteklerinin aksine alışveriş merkezleri ve ofis binaları kredileri dönem sonunda büyük ödemeler yapar. Krediyi ödemek yerine, geliştiriciler tipik olarak yeniden finanse ederler. Eğer finansman mevcut değilse, bankalar öngörmelidir.

Kredi kayıplarının 30 milyar dolara ulaşması ve daha küçük topluluk bankalarına yönelmesi bekleniyordu. Büyük bankalar olarak subprime ipotek karmaşası kadar sert vurdu değildi, ancak yerel alışveriş merkezleri, apartman kompleksleri ve oteller daha fazla yatırım yapmıştı. Birçoğu, küçük bankalardaki erimenin, 20 yıl önce Tasarruf ve Kredi Krizi kadar kötü olabileceğinden korkuyordu.

Geliştiriciler için Washington ticaret birliği olan Real Estate Roundtable, 2008 yılında 300 milyar dolarlık kısa vadeli ticari gayrimenkul kredisinin olgunlaştığını tahmin ediyor. Bu kredilerin çoğu, finanse edilmedikleri takdirde kötüye gitmiş olabilirler.

Federal Rezerv, Ekim 2009 itibariyle bankaların sadece $ ayırdıklarını bildirdi. 3 doların yüzde 45'ine ulaşabilen her kayıp için 38 dolar. 4 trilyon cari borç. Alışveriş merkezleri, ofis binaları ve oteller yüksek boşluktan dolayı iflas edecekti. Hatta Başkan Obama, ekonomik ekibi tarafından potansiyel krizden haberdar edildi.

Ticari gayrimenkul değeri, 2008 ve 2009 yılları arasında yüzde 40-50 azaldı. Ticari mülk sahipleri, birçok kiracı ya işyerinden ayrılmış ya da daha düşük ödemeleri yeniden müzakere ettikleri için, ödemeleri yapmak için para bulmaya çalışıyorlardı. Sahipler, yeni hisse senetleri satarak nakit artırmayı denedi. Fonlar mevcut mallar üzerindeki ödemeleri desteklemek için kullandıklarından, değeri hissedarlara artıraamamışlardır. Değerini mevcut ve yeni ortaklara sulandırdılar. Yeni hissedarlar muhtemelen sadece "kötü sonra iyi para atmak" idi. (Kaynak: TARP Capital'in John Cona ile röportaj.)

Ticari gayrimenkul için ipotek gecikme oranı Haziran 2010 itibariyle kötüleşmeye devam etti. Gerçek Sermaye Analizine göre, 4.Kredilerin yüzde 17'si, 2010'un ilk çeyreğinde ödenemedi. Bu 45 dolar. Banka kredileri 5 milyar. Hem 2009 yılının dördüncü çeyreğinde yüzde 3,83 oranı hem de bir yıl önce yüzde 2,25 oranı daha yüksektir. 2006 yılının ilk yarısında yüzde 0,58'lik varsayılan oranından çok daha kötü ancak 1992'de yüzde 4,55 kadar kötü değil.

Ekim 2010 itibariyle ticari gayrimenkuller için kiralar sabitlenmiş gibi görünüyordu . Üç ay boyunca, 4 milyar metre kare ofis alanı için kira yalnızca ortalama bir kuruş düştü. Gayrimenkul bürosu REIS, Inc. 'E göre, ulusal büro boşluk oranı yüzde 17, 5, 1992 yılı rekoru yüzde 18, 7' den daha düşük gibi görünüyordu. Mali kriz, GYO değerlerini yıllardır depresyondan çıkardı. Niye ya? Bir nedeni, GYO'ların kriz sırasında satın aldığı tahkim edilmiş mülkleri görmek zordu. İkincisi, ticari gayrimenkul sahipleri ipoteklerinde baş aşağı kaldılar. Ticari mülk değerleri 2008 yılından bu yana yüzde 40-50 oranında düşmüş ve GYO'nun değeri düşürülmüştür. (Kaynak: Mark Heschmeyer, "Bankalar Tarafından Yapılan CRE Kredileri, Durgunluk Öncesi Düzeyleri Aştı", CoStar News, 3 Eylül 2014).

Ticari gayrimenkul kredileri neredeyse ikinci bir durgunluğa neden oldu. 2013'te bankalar 991 dolar kazandı. Ticari kredilerde 2 milyar, 2012'ye kıyasla yüzde 3, 3 arttı. Çoğu daire binaları içindi. Yaklaşık üçte biri 2015 ve 2017 yılları arasında gerçekleşti. Çoğu, mülk değerlerinin yüksek olduğu 2005-07 yıllarında yazılmıştı. Apartman fiyatlarının düşmesi halinde bu kredilerin temerrüde düşmesi olasıydı. Bunun yerine, evlerini kaybetmiş olan insanlar kiracı oldular ve kredileri temerrüde düşürmekten ve ekonomiyi başka bir durgunluğa düşürdü.