Satış Gayrimenkul Değerlemesinde Karşılaştırma Yaklaşımı

Satış Karşılaştırma Yaklaşımı son satılan yerel benzer özellikleri konunun mülküyle karşılaştırır. Fiyat ayarlamaları karşılaştırılabilir ve konu mülkiyetteki farklılıklar için yapılır.

Satış karşılaştırması yaklaşımı, emlak profesyonelinin CMA, Karşılaştırmalı Pazar Analizi için temel oluşturmaktadır. Bu, bölgedeki benzer mülklerin son satışlarına dayanan bir mülkün mevcut piyasa değerini belirlemek için kullanılan bir süreçtir.

Hesaplama sonuçları, bir ev satıcı listeleme istemcisinin mülklerini listeleme fiyatını kararlaştırmasına yardımcı olmak için kullanılır.

Emlak uzmanları ayrıca alıcıların ev fiyatının adil olup olmadığını ve mevcut piyasa faaliyeti ile uyumlu olup olmadığını belirlemelerine yardımcı olmak için bir CMA süreci kullanıyor. Ajan, kapsamlıysa, biri son satılan mülkleri ve bir diğeri de halihazırda listelenen mülkleri kullanarak ve liste fiyatlarını kullanarak ikisini yapacaktır. Bunun nedeni, pazarlar sürekli olarak değişiyor ve rekabet olan şu an listelenmiş karşılaştırılabilir nitelikleri görmek istiyorlar. Mevcut envanter ve talebe dayanarak, satılan CMA mülklerinde belirlenen listeleme fiyatını düşürmek veya yükseltmek için bir neden olabilir.

CMA Süreci

CMA yaparken yapılandırılmış bir süreç var ve bazı önemli temel gereklilikler var: Seçilen benzer nitelikler, mümkün olduğunca konu mülküne benzer olmalıdır:

• yatak odası sayısı
  • banyo sayısı
  • kare görüntü boyutu
  • lot boyutu
  • Benzer mahaller aynı semtte mümkün olduğunca yakın olmalıdır veya alt bölüm en iyisidir.
• Satış tarihleri ​​mümkün olduğunca yakın olmalıdır. Eğer comps '(comparables') satılan tarihler geçmişte çok uzaktaysa, mevcut piyasa için doğru olamayacak kadar yaşlılar. Yükleniciler için yeterince yakın özellikler yoksa, daha uzakta biraz daha uzaklaşmak gerekiyor.

Dolayısıyla, basit bir CMA'ya genel bir örnek bakalım.

Konumuz mülkümüz, iki araba ile bağlı bir garaj ile 1900 metrekarelik bir 3 BR, 2 BA evimiz var.

1. Ev, diğerlerine oranla çok benzer standart bir alt bölümde.
2. Aynı alt bentte üç benzer ev bulundu.
3. Evlerin ikisi aynı yatak odaları, banyolar ve garajlar ile çok yakındı.
4. Bir evin ekstra bir yatak odası ve yarım banyosu vardı. Evin satılan fiyatı, konu alanına benzer hale getirmek için bir yatak odasının ve yarı banyodaki yeni inşaat değeriyle azaltıldı.
5. Evlerin kare görüntüleri yakın ama tam değildi. Yani, üç comps 'fiyatları her metrekare satılan bir fiyat elde etmek için ilgili kendi kare ayak boyutuna göre bölünmüş.Bunların ortalaması bir sayıya denk geldi.
6. Bu sayı, mevcut pazardaki yaklaşık değerini belirlemek için konunun 1 900 sq fitiyle çarpıldı.
7. Şimdi satıcı ve gayrimenkul uzmanı için, bunlar genellikle nereye geldikleri sürece. Bununla birlikte, bir alıcı için yapacağım gibi, mevcut rekabeti görmek için başka bir piyasa analizi yapmayı öneririm. Başka bir CMA da hemen hemen aynı şekilde yapılır. Ancak, şimdi satılık ve listeleme fiyatlarını kullanmak için üç comps bulabilirsiniz.

Bu örnek pazar oldukça meşguldü ve son birkaç haftadır yeni girişlerden daha fazla satış yapılmıştır. Mevcut satılık ev stokları daha düşüktür ve üç kompozisyonumuzun liste fiyatları, normal CMA'ya göre liste fiyatı tahmininin artabileceğini göstermektedir. Satış avantajı sağlamak için rekabetçi ev fiyatlarının düşük ucunda kalıp piyasaya çıkıyoruz.

Öyleyse, bu süreçlerde ve değerlendirmede farklı olan nedir? Değerleme uzmanı, aynı kompozisyonları da kullanır. Bununla birlikte, değerleme uzmanı genellikle borç verenler için çalışmaktadır, bu nedenle işleri farklıdır. Emlak uzmanı, satıcıları için mümkün olan en yüksek fiyatı elde etmek istiyor. Değerleme uzmanı, borç verenin yatırımını kapsayan ancak şişirilmemiş bir değeri istemektedir.