Neden Faiz Oranları Arttığında Varlık Fiyatları Düşüyor?

Kayıt-düşük faiz oranlarının tehlikelerinden biri de varlık fiyatlarını artırması; hisse senedi, tahvil ve gayrimenkul ticareti, aksi takdirde desteklemediklerinden daha yüksek değerlemelerde bulunur. Hisse senetleri için, bu, normalden yüksek fiyat-kazanç oranları, PEG oranları, temettü ayarlamalı PEG oranları, fiyat-kitap-değer oranları, fiyat-nakit akış oranları, fiyat-satış oranı oranlarına neden olabilir ve normalden düşük kazanç getirileri ve temettü getirileri.

Eğer faiz oranlarındaki düşüşün öncesinde önemli holdinglerde oturacak kadar şanslı iseniz, tüm bunları harika bir şekilde yaşamanıza izin vererek, şaşkın görünüyorsanız, hepsi harika görünebilir; değer artışı oranının pasif gelir artış oranından daha yüksek olmasına rağmen her geçen yıl daha da büyüyen ve daha yüksek bir değere sahip olmasıdır. Uzun vadeli yatırımcı ve / veya pek çok varlıkları bir yana bırakıp tasarrufa başlamak isteyenlere (genellikle lise ve üniversiteden yeni yetişkinler dahil), iş gücüne ilk kez girenler için o kadar da iyi değil.

Finans ya da işletme değerlemesine aşina değilseniz bu biraz garip gelebilir ancak bunu durdurup düşünürseniz çok mantıklı olur. Bir yatırım satın aldığınızda, gerçekten satın aldığınız şey gelecekteki nakit akışlarıdır; zaman, risk, enflasyon ve vergiler uyarınca düzeltilmiş kâr veya satış gelirleri, satınalma gücünüzü şu an için tüketmediğiniz için tazmin etmek için bileşik yıllık büyüme oranı olarak ifade edilen yeterli bir getiri oranını sağlayacağınıza inanıyoruz; evler, tatiller, hediyeler, yeni bir gardırop, peyzaj, güzel lokantalardan yemekler veya hayatınızdaki mutluluk ya da sevinç duygusunu getiren, gerçekten önemli olanları arttıran şeylere yardımcı olan şeylere harcama: Aile, arkadaşlar, zamanınızdaki özgürlük ve sağlıklı.

Düşük faiz oranları nedeniyle varlık fiyatları yüksek olduğunda, bir yatırım satın aldığınız her bir doların, daha az dağıtılan temettü, faiz, kira veya diğer geliri satın aldığı anlamına gelir (hem doğrudan hem de bakar, büyümek için kazanç tutan şirketlerin pay sahiplerine ödemesi yerine).

Gerçekten de, rasyonel uzun vadeli yatırımcı, normalleştirilmiş Hazine tahvil getirisinin 2 katından veya 3 katından fazla bir temettü verimi sunan bir borsa ihtimaline karşı tekerlekli tekerleri veya normalleştirilmiş Hazine bonosunun 5 katını veya 10 katı sağlayabilecek bir gayrimenkul piyasasını yapardı Yol ver. Bilanço üzerinde değer taşımada kaybettikleri şey için onları kağıttan daha fakir hale getirmek için ek aylık gelir elde ederek onlara daha fazla kazanmalarını sağlıyorlar; muhasebe görünümünü yenen ekonomik gerçeklik örneği.

Yine de, bunları bilseniz bile, faiz oranları yükseldiğinde varlık fiyatlarının düşmesini neden yapsın merak edebilirsiniz. Düşüşün ardında ne var? Bu harika bir soru. Mekaniğe araştırmamız çok daha karmaşık olsa da, meselenin tam ortasında, çoğunlukla iki şeye ayrılıyoruz. 1. "Risksiz" Oranın Fırsat Maliyeti Daha Çekici Olunca Varlık Fiyatları Düşer

İster farkında olunmasalar da fark etmezlerse de, çoğu kişi, potansiyel bir hisse senedi yatırımında kazançlarını karşılaştırmak için yeterli mantıklıdır , Tahvilleri ya da gayrimenkulleri, parayı güvenli varlıklarda park etmekten kazanabileceklerine. Küçük yatırımcılar için genellikle FDIC sigortalı tasarruf hesabı, çek hesabı, para piyasası hesabı veya para piyasası karşılıklı fonunda ödenen faiz oranıdır.

Daha büyük yatırımcılar, işletmeler ve kurumlar için, Birleşik Devletler Hükümetinin tüm vergilendirme gücüyle desteklenen Hazine bonosu, tahvil ve senetler için "risksiz" oran söz konusudur.

"Güvenli" oranlar artarsa, siz ve diğer çoğu yatırımcı paranızla daha yüksek bir geri dönüş talebinde bulunacaklardır; işyerine veya apartmanlara sahip olmak için risk almak. Bu sadece doğal. Arkanıza yaslanıp faiz toplamak ve nihayetinde tam (nominal) ana değerinizi gelecekte bir noktaya getireceğinizde neden kendinizi kaybetme veya dalgalanmaya maruz bırakıyorsunuz? Okumak için yıllık raporlar yok, çalışacakları 10-K yok, inceleyecek vekaletnameler yok.

Pratik bir örnek yardımcı olabilir.

10 yıllık Hazine tahvilinin% 2.4 vergi öncesi getiri sağladığını düşünün. 100 dolara satılan bir hisse senedine bakıyorsunuz. 00 / hisse başına 4 ABD doları olan hisse başına kazanç seyreltilmiş. 00.

Bu 4 dolardan. 00, 2 dolar. 00 nakit temettü olarak ödenir. Bu, kazanç getirisi% 4.00 ve temettü verimi% 2.00 olarak sonuçlanmaktadır.

Şimdi, Federal Reserve'in faiz oranlarını arttırdığını düşünün. 10 yıllık Hazine,% 5 vergi öncesi getiri elde ediyor. Her şey eşit (ve asla değil, ancak akademik netlik uğruna, şu an için varsayacağız), yatırımcılar hisse senedi için aynı prim talep edebilir. Yani, faiz artırımından önce, yatırımcılar ekstra getiride% 1.6 karşılığında (% 4.00 kazanç getirisi ile% 2.40 Hazine getirisi arasındaki fark) hisse satın almak istiyorlardı. Aynı ilişki devam ederse, Hazine getirisi% 5,00'e yükseldiğinde,% 6.60'lık bir kazanç getirisi isteyecekler; bu da% 3. 30'luk bir temettü verisine dönüşüyor. Sermaye yapısının maliyetindeki değişiklikler (bir an daha fazla) gibi diğer değişkenler yoksa, hisse senedinin bu kar ve temettü seviyesini sunmasının tek yolu 100 dolardan düşmektir. Hisse başına 00 $ 60'a. Hisse başına 60, yaklaşık 40,00% düşüş.

Tabii ki, enflasyon oranının iyi hâle geldiği düşünüldüğünde, bu, disiplinli yatırımcı için hiç de sorun teşkil etmez. Normal bir şekilde dolar maliyeti ortalamaları, yeniden yatırım yapılan temettüler ve maaş çeklerinden veya diğer gelir kaynaklarından yapılan yeni yeni sermayeyle, daha önce elde edilenden daha fazla kazanç, daha fazla temettü, daha fazla ilgi, daha fazla kira satın aldığı için bu harika bir gelişmedir.Şirketler ayrıca, hisse geri satın alma programlarından daha yüksek getiri elde edebildiklerinden de yararlanmaktadır.

2. Faiz Oranları Düştüğünde, İşletme ve Gayrimenkul İçin Sermaye Düzeltmesi Maliyeti Değişiklik Kazançlara Düşer

Faiz oranları arttıkça varlık fiyatlarının düşmesi ikinci bir nedendir, gelir tablosunda bildirilen net gelir düzeyini derinden etkileyebilir . Bir işletme borçlandığında, banka kredileri ya da şirket tahvilleri vasıtasıyla gerçekleşir. Bir şirketin piyasada alabileceği faiz oranları mevcut borcunu ödemekte olduğu faiz oranından önemli ölçüde yüksekse, yeniden finanse etme zamanı geldiğinde ödenmemiş her bir borç borcu için daha fazla nakit akışı bırakmak zorunda kalacaklardır. Bu, çok daha yüksek faiz giderine neden olacaktır. Şirket, yeni çıkarılan tahvillerin tahvil sahipleri, eski tahvilleri ya da satın alımları finanse etmek ya da büyütmek için gerekli olan yeni ihraç edilen tahvilleri yeniden finanse etmek için kullanılan nakit akışından daha fazla talep edeceğinden daha az karlı hale gelecektir. Bu durum, fiyat-kazanç oranındaki "kazançlar" ın düşmesine neden olur, yani, hisse senedi uygun bir miktarda azalmadığı sürece, değerleme çoklu artar. Başka bir deyişle, hisse senedinin reel olarak aynı fiyatı koruduğu için, hisse senedi fiyatı düşüş göstermelidir.

Bu da, faiz kapsama oranının düşmesine neden olarak şirketin daha riskli görünmesine neden oluyor. Artan risk yeterince yüksek olursa, yatırımcıların daha büyük bir risk primi talep etmelerine ve hisse senedi fiyatını daha da düşürmelerine neden olabilir.

Çok sayıda mülk, tesis ve ekipman gerektiren varlık yoğun işletmeler, bu tür faiz oranı riskine karşı en savunmasız kişiler arasında yer almaktadır. Diğer firmalar - 1990'larda borçsuzken Microsoft'u düşünürken, maddi varlıkların işleyişi açısından çok az gerek duyulduğunda, bankalara veya Wall Street'e para istemeksizin şirket çek hesabı dışında her şeyi finanse edebilir - Bu sorundan tamamen yelken, tamamen etkilenmez.

Birkaç işletme türü, faiz oranları ne zaman ve eğer yükselirse gelişir. Bir illüstrasyon: Sigorta çakıltaşı Berkshire Hathaway, milyarder Warren Buffett tarafından son 50 yılda inşa edildi. Nakit ve nakit benzeri tahviller arasında, şirket neredeyse hiçbir şey kazanmayan 60 milyar dolarlık varlıklarda oturuyor. Faiz oranları makul bir oranda artacak olursa, firma aniden bu rezerv likidite varlıklarından milyarlarca dolarlık ek gelir elde ederek milyarlarca kazanacaktı. Bu gibi durumlarda, ilk maddeden gelen faktörler - yatırımcılar daha düşük hisse senedi fiyatları talep ettikleri için hazine bonosu, tahvil ve notlar daha zengin getiri sağladığı gerçeğini telafi etmek için özellikle ilginç olabilir - kazançlar olarak bu olguyla birlikte işleyin büyür. Eğer iş yeterli yedek değişim üzerinde oturuyorsa, sonunda hisse senedi fiyatının aslında

artabileceği mümkündür; yatırım yapmayı entelektüel açıdan eğlenceli hale getiren şeylerden biri. Aynı şey gayrimenkul için de geçerlidir. Bir emlak projesine koymak istediğiniz öz sermaye 500.000 dolara sahip olduğunuzu düşünün; belki bir ofis binası inşa etmek, depolama üniteleri inşa etmek veya imalat firmalarına kira yapmak için bir endüstriyel depo geliştirmek. Oluşturduğunuz projeniz ne olursa olsun, tercih ettiğiniz risk profilini korumak için% 30'luk bir öz sermaye koymanız gerektiğini, diğer% 70'i banka kredilerinden veya diğer finansman kaynaklarından kaynaklanıyor olmalı. Faiz oranları artarsa, sermaye maliyetiniz yükselir. Bu, mülk edinimi / geliştirilmesi için daha az ödeme yapmak zorunda olduğunuzu veya çok daha düşük nakit akışlarıyla içerikli olmanız gerektiğini ifade eder; Cebe girerdi, şimdi de borç verenlere yönlendirilecek para. Sonuç? Oyunda oyuna eklenen diğer değişkenler yoksa, gayrimenkulün kote edilmiş değeri, bulunduğu yere göre düşmelidir. (Emlak piyasasındaki güçlü operatörler, onlarca para birimi cinsinden amortismana izin vermek için, vadede mümkün olduğunca uzun süre finanse edebilecek özelliklerini satın alma eğilimindedirler. Enflasyon her bir doların değerini alıp götürdükçe, kirayı arttırırlar. gelecek vade geri ödemeleri ekonomik koşullarla daha küçük ve daha küçüktür.)