İPotek: Tanımı, Türleri, Tarihçesi, Etkisi

Tanım: Bir ipotek, evin değeriyle korunan uzun vadeli bir kredidir. 15 ila 30 yıllık bir dönemle düşük bir faiz ödüyor. Ev sahipliğini daha uygun fiyatlı hale getirmek için tasarlanmıştır.

Türler

En popüler ipotek türü geleneksel 30 yıllık sabit faizli kredidir. 1999'dan beri tüm ipotek oranlarının% 70 ila% 90'ını temsil etmektedir. 15 yıllık sabit faizli kredi de insanların yarısını borçlarını ödemelerine olanak tanıdığından yaygın olarak kullanılmaktadır.

Ayarlanabilir faizli ipotek, sabit faizli kredilere göre daha düşük faiz oranları ve aylık ödemeler sunmaktadır. Bugünün 200 yıllık dip seviyelerinden faiz oranları yükseldiğinde daha pahalı hale gelecekler.

Subprime ödünç veren kuruluşlar egzotik krediler yarattılar. İlk iki yıldır düşük "teaser" oranları sunarak müşterileri cezbettiler. Bunlar yeni borç alanlar için tehlikelidir. İlk tatlım döneminden sonra ödemenin önemli ölçüde arttığını bilmiyor olabilirler. En popüler örneklerden bazıları:

• Faiz kredileri: İlk birkaç yılda ilkeyi azaltmayan süper düşük ödemeler.
• Seçenekli ARM kredileri: Borçlular ilk beş yılda her ay ne kadar ödeyeceklerini seçerler.
• Negatif itfa kredileri: Sadece her ay anaparayı sağlayan faiz kredileri. Bunun nedeni, ödemenin faizin bile altında olmasıydı.
• Ultra uzun sabit faizli krediler: Bunlar 40-50 yıllık konvansiyonel ipotek kredileri.
• Balon kredileri: 5-7 yıl sonra yeniden finanse edilmeli veya ödenmelidir.

• Parayı ödünç vermeyen krediler: Borçlunun, ön ödeme için bir kredi almasına izin verildi. FACTBOX: Reuters , 14 Mayıs 2007)

Tarihçe

Büyük Depresyon öncesi, konut kredisi kredilerinin sadece% 50'sinde 5-10 yıl vadeli kredi kullandırıldı. evin değeri. Anaparanın vadesinin sonunda bir balon ödemesi gerekiyordu.

Bankaların çok az riski vardı.

Depresyon sırasında konut fiyatları% 25 düştüğünde, ev sahipleri balonu ödemeyi göze alamadılar. Bankalar yeniden finansmana izin vermiyor. 1935 yılına kadar, tüm evlerin% 10'u rehale alındı.

Katliamı durdurmak için Başkan Roosevelt, Yeni Konutun bir parçası olarak beş kritik konutla ilgili alanları değiştirdi:

1. Ev Sahibi Kredisi Şirketi (HOLC) bankalardan bir milyon varsayılan ipotek satın aldı. Onları, bugün bildiğimiz uzun vadeli, sabit oranlı ipotek haline getirdi ve onlara eski durumuna getirdi.
2. Federal Konut İdaresi (FHA) ipotek sigortası yaptı.
3. Federal Ulusal İpotek Kurumu (FNMA) ipotek için ikinci bir pazar yarattı.
4. Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), banka mevduatlarını sigortalıyordu.
5. Glass-Steagall, bankaların borsa gibi riskli girişimlerde mevduat fonlarını yatırım yapmasını yasakladı.

Bu değişiklikler bir ekonomik felâkete tepki gösterdi. Ev sahibi olma politikası için tasarlanmamışlardı. Buna rağmen, ev sahiplerini daha uygun fiyatlı hale getirdiler. Kredinin süresini uzattılar. Bu aylık maliyetleri düşürdü ve yeniden finanse etme ihtiyacını ortadan kaldırdı. Bankalar FDIC sigortalı banka mevduatları sayesinde kredileri finanse ettiler.

1944 yılında, Gaziler İdaresi ipotek sigortası programı ödemeleri düşürdü.

Savaş gazilerini, banliyölerinde inşa edilen evleri satın almak için geri göndermeye teşvik etti. Bu, ev inşaat sektöründe ekonomik faaliyete neden oldu. Tüm federal programlar sayesinde ev sahibi olma oranı 1940'da% 43. 6'dan 1980'de% 64'e yükseldi.

Hükümet, bu ipotekleri çıkarmak için tasarruf ve kredi bankaları yaratmak için özel bir mevzuat hazırladı. 60'lı ve 70'li yıllar boyunca neredeyse tüm ipotekler Tasarruf ve Krediler (S & Ls) aracılığıyla ihraç edildi. İnsanlar tasarruf hesaplarına para yatırdıkları için bu bankalar başarılıydı. Hükümet mevduat sigortası yaptı, bu nedenle kazanılan faiz fazla değildi insanlar hesapları kullandı. Bu aynı zamanda hükümet tarafından da düzenlendi. S & L'ler, mevduat üzerinde ipoteklerden daha düşük faiz oranları ödeyerek kârlı kalabilirlerdi.

1970'lerde Başkan Nixon, ABD doları ile altın standart arasındaki tüm bağları kopararak enflasyona kaçak yarattı.

Para piyasası hesapları ile ödenen faizleri karşılayamadığı için bankalar mevduatlarını kaybetti. Bu, ipotek vermek için ihtiyaç duydukları finansman miktarını azalttı.

Kongre, bankalara yardımcı olmak için Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Bu Kanun, bankaların faiz oranlarını yükseltip borç verme standartlarını düşürmesine izin vermiştir. S & L'nin ticari ve tüketici kredileri vermesine izin verdi. Bu, Tasarruf ve Kredi Krizine ve ulus bankalarının yarısının başarısızlığına neden oldu.

İpotek Borcunun Artması

Yıl	Hanehalkı Gelirinin Yüzdesi	Hanehalkı Varlıklarının Yüzdesi	GSYİH'nın Yüzdesi
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Kaynak: Richard K. Green ve Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Tarihsel ve Uluslararası Bağlam, "Pennsylvania Üniversitesi, 21 Eylül 2005)

İpoteklerin Ekonomiyi Nasıl Etkiler

Başkan Clinton'un Yönetimi sırasında, bankalar uluslararası finans piyasalarında rekabet edemediğinden şikayetçiydi. Kongre endüstriyi deregüle etti ve Glass-Steagall Yasasını yürürlükten kaldırdı. Bu, bankaların mevduatın garantili fonlarını riskli türev araçlara yatırmalarına izin verdi. Bunların en popüler kısmı mortgage destekli güvenlik idi.

Bankalar benzer ipotekleri bir araya toplayıp Fannie Mae, Freddie Mac veya diğer yatırımcılara satarlardı. Kredi temerrüt takaslarıyla varsayılana karşı sigortalıydı. Bu menkul kıymetler için talep o kadar yüksekti ki bankalar temel alınan krediler için standartları düşürmeye başladı. Yakında bu subprime ipotekleri neredeyse herkesin ev sahibi olmasına izin verdi.

Sonuç olarak, ipotek borcunun Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH) ile karşılaştırıldığında yüzdesi 2000'de% 50 iken 2004'te yaklaşık% 70'e fırladı.Konut fiyatları 2006'da düşmeye başlayıncaya kadar hepsi iyi geçti. Evlerini yeniden finanse etmek veya satmak mümkün olmadığı için ev sahipleri temerrüasyona başladı. Pek çok yatırımcı, kredi varsayılan takaslarında ana sigortacının AIG'nin neredeyse iflas ettiğini hemen nakde çevirdi. Daha fazla bilgi için, bkz. Subprime İpoteter Krizi Anlama.