Kira gelirleri ve vergi zamanı masrafları

Yerel gelirler için IRS E Planı'nın ana hatlarını - "Ek Gelir ve Kaybı" - ana gelir veya giderlerinizi bir elektronik tablo veya kişisel finans yazılım programı kullanarak organize etmek için anahtardır. Kira emlak masraflarının detaylı özetlerini tutan mal sahipleri, vergi zamanında en fazla fayda sağlayan kişilerdir. Kira geliri ile ilgili IRS kuralları oldukça cömerttir, bu yüzden onlardan yararlanmak isteyeceksiniz.

Takvim E Vergi İpuçları

Ev sahipleri, maliyet esasları, gelir ve giderlerle ilgili mükemmel kayıt tutmalı ve bunları takip etmenin en iyi yolu, bir elektronik tablo hazırlamaktır - vergi mükellefi bile kullanabileceğiniz bir şablon içerebilir.

Takip etmek istediğiniz şeyler:

• Kiraladığınız ev, kınamak veya apartman satın alma fiyatı
• Mülkünüzde biriken amortisman ve yıllık yıllık amortisman
• Kira geliri
• Alınan güvenlik mevduatları < Kiralık mülkünüzle ilgili çeşitli masrafları takip etmek için ayrıca isteneceksiniz:

Komisyonlar veya emlak yönetim ücretleri

• Reklamcılık masrafları
• Temizlik, bakım ve onarım masrafları
• Ev sahipleri sigortası ve
• emlak vergileri ve mortgage faiz giderleri
• Kiracıya
• ödenecek güvenlik mevduatı ve kamu hizmetleri, peyzaj ve çöp toplama gibi çeşitli diğer masraflar

Bu harcamaları kişisel finans yazılımı veya bir bilgisayar çizelgesi ile izlerseniz, aylık ve yıl sonu raporlarınız tam parmaklarınızın ucunda olacak ve kolayca bunları basabilirsiniz.

Pasif Faaliyet Kaybı Sınırlamaları

İşte cömert bir IRS kuralı # 1: Kiralık konutlarınızdan birinin yıl zarfında net bir kayıp olması halinde, bu kayıp diğer kiralık mülklerin kayıp ve kazançlarına karşı netleştirilebilir.

İşte belki de o kadar iyi haber değil: Tüm mülklerinizin toplamı negatif ise (net kayıp) - bu kayıp, gelirinizdeki geri kalan kısmına karşı tamamen veya kısmen indirilemiyordur. pasif faaliyet kayıp sınırlamaları yüzünden yıl.

Doğru kiracı seçmek, kiracı birimini onarmak ve mülkün rutin bakım için incelenmesine önemli bir zaman ayırmış olsanız bile, gayrimenkul kiralama genellikle pasif bir faaliyet olarak kabul edilir.

Pasif faaliyetlerden kaynaklanan kayıplar pasif kârları telafi etmekle sınırlıdır.

Eğer kira faaliyetlerine aktif olarak katılıyorsanız, tüm kira zararı, yıllık olarak tüm kiralık mülklerinizde toplam olarak 25.000 $ 'a kadar düşülebilir. Ayrı ayrı dosyalanan evli kişilerde, vergi yılı boyunca her zaman eşinden ayrı yaşadığı sürece, 12 $ 'lık bir kira limiti vardır.Bir kiralık mülkün aktif katılımcıları için izin verilen kira bedelinin miktarı, değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirinize (MAGI) göre değişir:

MAGI için 100.000 $ veya daha az (evli olarak dosyalama yapılıyorsa 50.000 $ veya daha azı) kiralama kayıplar 25.000 dolara (12.500 $) kadar sınırdan tamamen düşülebilir.

• MAGI için 100.000 ila 150.000 $ arasında (50.000 ila 75.000 $ arasında evli olarak dosyalama yapılırsa) kiralık kayıplar, 150.000 $ (75 $) arasındaki farkın% 50'sinin sınırına kadar düşülebilir. 000 evli dosyalama) ve MAGI.
• MAGI için 150,000 dolardan fazla (evli olarak ayrı dosyalama yapılıyorsa 75,000 dolar), hiçbir kira zararı diğer gelirden düşülebilir.
• Kayıpları İleride Taşı Bilirsiniz

Bu, bizi cömert bir IRS kuralı # 2'ye getirir: Pasif faaliyet kayıp sınırlamaları ile sınırlandırılan kayıp kayıpları, kira karlarını telafi edebilecekleri zaman bir sonraki vergi yılına taşınabilir.

Pasif aktivite kayıp sınırlamaları her yıl uygulanmaktadır ancak kayıplar, kira karlarını mahsup etmek suretiyle veya diğer gelirlere düşürülmek suretiyle tükeninceye kadar her yıl ileriye dönük kiralama zararları devam etmektedir.

Form 8582, pasif etkinlik kayıp sınırlamalarını hesaplamak ve her mülk için her yıl biriken kayıp kayıplarını takip etmek için kullanılır.

Ev sahipleri için vergi planlaması

Ev sahibi, kira geliri mülk vergileri, emlak vergisi, sigorta ve onarımın yanı sıra ipotek için yeterli olduğunda küçük bir kar elde eder. Ancak ev sahipleri, kiralık mülkün alım fiyatını düşürürler ve bu küçük bir ekonomik kazancın küçük bir vergi kaybına dönüşebilir - amortisman sonrası dikkate alınacak giderler gelir.

Bununla birlikte, ev sahipleri, sık sık, uzun bir dönem kiracının boşaltılmasının ardından bir çatı değiştirme veya bir apartmanı boşaltma gibi büyük masraflarla karşı karşıya kalırlar.

Bu durumda, ev sahibinin 25.000 dolardan fazla bir zararı olması mümkündür, ancak pasif etkinlik kaybı kuralları kaybı tam 25.000 dolara sınırlandırmaktadır. Kalanlar, ev sahibi umarım önümüzdeki yıla kadar taşınacaktır daha çok kâr edilecek ve aşırı vergi kayıplarını absorbe edebilecek.

Satış Kiralama Mülkleri

Bir mülkün ilgisiz bir alıcıya tamamen satıldığı yıl içinde belirli bir mülkün kiralık kayıplarına tam olarak izin verilir.

Bir ev, apartman veya başka bir kiralık mülk satmak, birincil konut satmakla aynı şey değildir. Tıpkı sermaye kazançları hesaplanırken olduğu gibi, kira mülkiyetinin kazanılmasının veya kaybının hesaplanması için formül, maliyet tabanınızı satış fiyatınızdan çıkarmanızı içerir.

Kiralık Mal Varlığına Göre Düzeltilmiş Maliyet Esasları

Kiralık mallar için maliyet esasını hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

Alış fiyatı

• Artı satın alma maliyetleri (tapu ve emanet ücretleri, emlak komisyonları vb.) )
• Artı iyileştirmeler (çatı yerine, yeni fırın vb.)
• Artı satış maliyetleri (ünvan ve emanet ücretleri, emlak komisyonları vb.))
• Artı birikmiş amortisman (vergi formlarında rapor edildiği gibi)
• Maliyet esasına eşittir
• Karınızı veya zararı hesaplarken:

Satış fiyatı

• Eksi maliyet tabanınız
• Eşiniz kazanç veya kayıp
• Sonuçta ortaya çıkan numara olumlu ise, kiralık mülkünüzü sattığınızda kâr ettiniz. Ortaya çıkan numara negatifse bir kayıp oluşturmuşsundur. Kira mülkünde elde edilen kazançlar kısmen yüzde 25'lik bir vergi oranı ile kısmen de sermaye kazancı olarak amortisman muhasebesi olarak vergilendirilebilir. Kira mülk satışları Form 4797'de raporlanır ve herhangi bir sermaye kazancı hesaplaması Çizelge D'de raporlanır.

Gayrimenkul ve Limited Liability

Birçok ev sahibi, kiralık mülklerini kendi şirketleri, limited şirketler veya ortaklıklar oluşturmayı düşünür. Bir şirket, dezavantajlı olabilir, çünkü şirketlerin uzun vadeli sermaye kazançlarında tercih edilen bir vergi oranı yoktur. Bir limited şirket, uzun vadeli kazanımlarını üyelerine gönderebilir ve böylece kazanımlar uzun vadeli kazançlarda tercih edilen yüzde 15 oranına uygun olur. Ev sahipleri, böyle bir stratejinin tüm hukuki ve mali sonuçlarını kavramak için kiralık eşyalar için bir şirket kurmanın bu ve diğer yasal yönlerini bir avukatla tartışmalıdır.