Bir ticaret satan ticari gayrimenkul satmak

Emlak satışı yapmak, gayrimenkul dahil olsa bile değerleme için çok farklı bir yaklaşım gerektirir. Çok sık emlakçılar ve aracılar bu farkı fark etmemektedir, çünkü bu tür işlem karması için pek çok istek almıyorlar.

Bir işletme sahibi de gayrimenkulün sahibi olduğu zaman, işi kapatıp gayrimenkulü satmak ya da her ikisini de satmak isteyeceklerdir. Emlakçılar ve aracılar ikisini birlikte listelemek için caziptir ve bu bir hata olabilir.

İşletim yeri, bulunduğu araziden çok farklı bir hayvandır. İşletme varlıklarını devretmek için gerekli olan çok farklı sözleşmeler de bulunmaktadır. Onlar gerçek mülkiyet gibi değildir ve hacim ve mevcut müşteri / müşteri tabanı demografik özelliklerinin garantileri içerebilir. Değerleme parametreleri çok farklıdır, çünkü çalışan bir işin "iyi niyet" düşüncelerinin yanı sıra mevcut sözleşmeli ve muhtemelen tedarikçi anlaşmaları da vardır. Bazen yeni bir sahibine geçemezler.

Özellikle ticari nişlerdeki emlak uzmanları, kira geliri ve masraflarını analiz etmek için bilgi ve uzmanlığa sahiptir ve onları karar alıcılar için müşteriye / müşteriye sunmaktadır. Kısa düşebilecekleri yerler, bir işletmeyi mali açıdan analiz etmektir. Yüzeyin altında çok şey var ve bir Kar ve Zarar ve Bilanço incelemesi gerçeklere erişmeye başlamıyor.

Uyguladığım kırsal alanda bir emlak komisyoncusu bir satılık işyeri listelemişti ve bu gayrimenkul değildi. Bina kiralandı. İlgilendiğim bir müşterim olduğu için aradım ve bir P & L ve Bilanço almak suretiyle finansal verileri istedim. Arayıp bir Nakit Akışı dökümü istedi.

Broker, neyi istediğimi gerçekten bilmiyordu.

Bir işletmenin P & L'si genellikle nakit akışından çok farklıdır; Sadece bir IRS ajansına sorun. Bir iş sahibi olmanın faydalarından biri, masrafları kişisel olarak aksi takdirde iş olarak düşerek bazı mola vermektir. Yasadışı veya vergi kaçakçılığı faaliyetleri hakkında mutlaka konuşmuyoruz. Bir örnek, hem kişisel hem de ticari faaliyetler için kullanılabileceği üzere, bir araç ve işletme maliyeti için kesintiler olacaktır.

Müşterinin en temel gereksinimleri bilgi tabanında olmadığında işini listelemek bir kötüye gidiyordu. Herhangi bir iyi iş komisyoncusu, müşterileri tarafından en önemli finansal belgelerden biri olarak nakit akışı analizi yapılmasını gerektirecektir. İşin değerine yapılan ayarlamalar, Nakit Akışındaki öğelere dayanılarak yapılır:

• Tüm gelirin ayrıntılı tablolar
• Tüm giderlerin ayrıntısı
• Aslında hangi masrafın sahibin yararına olacağı > Giderilecek bu işletme-fayda masrafları için bir ayara geri dönüş (yeni sahiplere yapılan harcamalar olmaz)
• Yeni alıcıların giderleri artırması gerekecek olan işletme-fayda masraflarına ek olarak (sahibi tarafından yönetilen / alıcı olacak olan kiralama müdürü)
• Daha önceki bir hayat kariyeri boyunca, New York Borsası'nda halka arz edilen bir şirkete bir iş sattım.

Birkaç hafta geçiren, çoğunlukla nakit akışlarımı doğrulayan bir ekip gönderdiler. Uzaklaşacak bir mal bedeline örnek kamyon masrafımdı. Şirket bana bir araç sağladı, tüm masraflar, bakım ve yakıt dahil edildi. Satın aldıktan sonra ödemek zorunda kaldıkları gerçek bir masraf olmadığı için, bu masrafı geri eklediler ve işimin değerini artırdılar.

Maddeler listesinde belirttiğim gibi, satış sahibi işletme de yönettiği ve kendisine bir pazar payı maaşı ödemediği takdirde, alıcının işe alım gerekliliği nedeniyle iş değerlemelerini aşağıya çekmesi gerekecekti. pazar maaşında bir yönetici.

Gördüğünüz gibi, bir işletme işletmesinin değerlemesini gayrimenkul satışından çok farklı hale getiren bir takım faktörler vardır. Ve envantere bile girmedik.

İş değeri ile ilgili diğer bir husus da, endüstri veya işletme türüne bağlı olarak hesaplanacak farklı yöntemlerdir.

En gayrimenkul uzmanlarının, bunu yapmak için deneyime ve tecrübeye sahip olmadıkları sürece, işletme işletmelerinin aracılık faaliyetinde bulunmaması gerektiği açıktır. Çok daha iyi bir yaklaşım, gayrimenkul komisyonculuğu yapmayan bir iş komisyoncusu ile ortak çalışmak olacaktır. Her biri sizin müşteri / müşteriye maksimum deneyim ve değer getiren, karşılıklı yarar sağlayan bir ilişki olacaktır.